■本报记者 孙蔚
　　从观望到火爆，2009年的京城楼市上演了一轮跌宕起伏的波段行情。2010年北京楼市将走向何方，成为所有关注房地产市场发展的业内外人士积极思考和探寻的话题。岁末，本报记者采访了数位业内专家，对2010年北京房地产市场进行了预测，希望能对消费者置业做出有益的提示。
房价涨幅有望趋缓
　　2009年京城房价上涨的速度和幅度都令人惊讶。2009年3月北京新开盘项目均价仅为11066元／平方米，到了11月，开盘项目均价已经达到了20163元／平方米。造成房价快速上涨的原因较多，如刚性需求、投资投机性置业、产业转移、开发商捂盘惜售等等。业内人士认为，这些因素虽然在2010年仍将继续作用于楼市，但是预计北京楼市房价涨幅将趋缓。
　　在日前举行的通往复兴之路——北京大学全球金融论坛暨北大汇丰商学院第二届年会上，国务院参事、国务院发展研究中心金融研究所所长夏斌表示：“楼市肯定不会出现类似2009年的疯涨情况。”他很有信心地认为，2010年中国GDP增幅会在8％之上，而中国经济复苏之后的发展要谋求有效的调控体系。国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松则表示，2010年将是中国经济发展很难得的一个好年份，经济增长平稳，物价指数也不会太高，这是推进房地产市场结构性调整的较好时机。
　　上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭认为，2010年房价大涨不可能，大跌也难，盘整将是主基调，就北京等一线城市而言，房价下跌的可能性大于上涨。而亚豪机构副总经理高姗则认为，2010年北京房价的总体走势仍然会保持上行，2009年土地价格不断上涨，势必会影响未来的房价。但是，在总体上行的走势中并不排除房价局部性、阶段性回调的可能。某一时间段、某一区域，产品同质化竞争有可能造成供需关系发生变化，为了销售产品，开发商将会采取打折、促销等措施。
房源供应前紧后松
　　高姗认为，2010年上半年北京楼市整体供需关系仍然比较紧张，尤其是主流产品更是如此。2009年上半年，因对市场前景不看好，北京住宅建设开工量同比出现了较大下滑，直到下半年楼市回暖火爆后，开发商才又加快了开发建设的步伐。受此影响，一手房在售存量不断减少的状况在2010年上半年不会有明显改善，三、四季度供应量会有所增加，但结构性供需矛盾预计仍然会出现。
　　中国房地产与住宅研究会副会长顾云昌接受记者采访时表示，当前房地产市场主要问题是大家买房的积极性很高，房地产价格上涨过快。需求的增长往往伴随着价格的上涨，但是光有需求增长，并不必然导致价格上涨，关键是供应量跟不上。所以应该增加普通商品房的有效供应量，但是在部分城市，由于房地产的周期性，供应量不可能一下子增加。顾云昌认为，必须增加房地产投资总量，加大中低价位普通商品房和保障房的建设。
土地市场严控地价
　　从土地供应区域来看，随着北京城市中心土地供应日渐稀缺，2010年供地必然以五环外为主，其中受南城发展新机遇的影响，大兴、房山的土地供应将明显增加。
　　从土地供应结构来看，2010年北京将着力增加政策性住房的土地供应量。北京市政府曾明确表示，2010年北京全市住宅供地的50％以上将用于建设居民自住型、改善型住房及各类政策性住房。
　　业内人士认为，受中央政府调控的影响，2010年必然要加大对土地价格膨胀的控制，这也将抑制2010年的土地价格上涨速度，阻止开发商疯狂拿地的冲动。
高品质产品成首选
　　在高房价的背景下，为了实现良好的销售业绩，2010年开发商将不得不选择在产品品质上下功夫，这将导致北京房地产市场高品质产品受青睐。业内人士认为，无论是普通住宅还是豪宅，无论是在城中心还是近郊，品质化都必然会成为2010年北京楼市的主题之一。
　　日前，在2010北京楼市趋势暨2010北京楼市涨跌之辩论坛上，与会专家均表示，位于核心区域稀缺地段的高品质物业，在2010年仍将有良好的市场前景。以东二环为例，该区域核心地理位置、综合配套资源、人文历史积淀、产业功能新区定位等，成为了区域项目的品质保证。根据楼市传媒市场研究部的统计数据显示，2009年1月东二环在售项目均价为28200元／平方米，随着该区域土地供应量逐渐减少，以及高品质项目入市的影响，2009年11月东二环沿线项目均价已上扬至36500元／平方米。而2010年东二环周边供应量极少，仅有凯德·华玺等个别项目是即买即住的准现房状态。
热点板块逐渐外移
　　我爱我家相关负责人分析认为，2010年北京城八区的房源供应量有限，伴随着亦庄线、大兴线和房山线等多条地铁轨道交通建设的快速推进，以及总投资2900亿元规模的《促进城市南部地区加快发展行动计划》的出炉，未来远郊区县将迎来难得的发展机遇。而中心城区房价涨势的白热化与外围区县相对的价值洼地效应，将进一步影响购买力有限的自住型消费者，在置业区域选择上形成由内而外、逐级分散的购房新趋势。
　　链家地产专业人士认为，自住需求大多从居住角度出发，不会刻意追求所谓升值潜力大、易出租、易转手的热点区域，这样就会造成当前热点区域一定程度的降温，成交将逐渐向大兴、房山等外围区域集中。