■本报记者 孙 蔚
　　二手房已经成为北京房地产市场当之无愧的主角。据统计，2009年北京二手房成交量高达27．6万套，与2008年相比涨幅高达273％，成交量创10年来新高，甚至高于2006年至2008年3年的成交量总和。据北京市房地产交易管理网统计显示，2009年北京商品住宅成交量为17．8万套，与二手房成交量相比，比值约为0．64：1，也就是说每成交1套新建商品住宅，就有1．56套二手房成交。2010年北京二手房市场能否延续去年的供需两旺？记者走访了我爱我家等中介机构，对今年北京二手房市场做出了5项预测。
1.二手房交易量仍将超新房
　　北京2009年二手房交易量创下历史记录，那么2010年二手房交易量能否再创新高？业内人士认为，2009年二手房成交巨量有其特殊性，既有2008年积压的延后成交，也有2009年市场透支的提前释放。历史上，上海2004年曾出现过年成交二手房30万套的交易峰值，随后几年交易量一直在20万套左右徘徊。预计北京2010年的二手房交易量将为15万至18万套，若想超过20万套尚需政策和市场的配合。
　　2010年北京二手房交易量再超新房几成定局。2009年前三个季度北京住宅开复工面积和投资额同比2008年下降较明显，2010年北京的新房供应量并不乐观，至少在前3个季度供需矛盾仍会比较激烈。虽然受税费调整政策的影响，二手房短期内可能会出现惜售现象，但随着新建商品房供应面积及可售期房数量的大幅下降，部分新房购买需求将转移到二手房市场。
2.二手房价格趋向平稳
　　2009年12月北京二手房交易均价已攀升至16161元／平方米的高位，达到了有史以来的价格顶点。2009年二手房交易均价为13609元／平方米，较2008年12161元／平方米的均价，提高了11．91％。北京城八区的价格涨势更为迅猛，2009年年末18051元／平方米的交易均价已较年初大幅增加了53．81％。如此高涨的价格要想在2010年继续高歌猛进明显缺乏购买力支撑，因此，业内人士认为，2010年北京二手房交易均价应在17000元／平方米左右，个别区域、个别项目有价格回调的可能。
3.购房政策将向改善型置业倾斜
进入2009年下半年，改善型购房已经占据了北京二手房购房群体的65％。业内已经达成共识，2010年北京二手房市场若想保持相对稳定和繁荣，就必须激活改善型购房。更何况从中央经济工作会议精神到“国四条”，都明确倡导支持改善性购房。另外，改善型置业的购房人是目前市场上中高档和中大户型物业的主要购买群体，他们一买一卖所释放出的中小户型又能及时补充市场中小户型二手房源的不足。
　　基于以上判断，贷款政策如何向改善型购房倾斜，将是2010年广受人们关注的房地产政策之一。业内人士认为，若想对投资投机和改善型购房贷款进行差别化对待，关键是要明确判断标准。比如：什么样的情况属于改善型购房？人均居住面积多少平方米意味着住房未达标？第一套房贷款已经还清，甚至房产已经出售，再买房能否享受优惠房贷利率？这些具体问题都需要相关部门做出明确约定。
4.交易热点沿轨道交通向四环外发散
　　2008年奥运会后，北京城市发展的一大亮点就是轨道交通的日益完善。虽然目前80％的二手房交易仍然集中在四环以内，但2010年，随着6号线、9号线、房山线、大兴线、亦庄线的通车，7号线、14号线、10号线二期的推进，二手房交易热点将沿轨道交通向四环外发散。这种情形就如同4号线激活了马家堡区域，5号线激活了宋家庄区域，八通线激活了通州区域。
　　如果说2009年北京二手房交易供需两旺，靠的是80后结婚、生子的刚性需求，成交主力为中小户型的话，那么2010年改善型置业高峰的到来，将使得二手房中高端、中大户型更受到市场青睐。随着实体经济进一步转好和人均可支配收入的增加，加之房屋拆迁、孩子上学等因素，改善型购房的意愿会进一步被强化。同时，60％的改善型购房将在二手房市场发生，即买的卖的可能都是二手房，其中购买二手房的将以三居、四居为主打户型。
5.行业优胜劣汰将加剧
　　北京二手房市场曾经经历过2008年成交量不足7万套的市场萧条，那时中介公司纷纷关店裁员的场景仍然历历在目。有的二手房中介公司对于2010年的市场充满信心：“再差也不会比2008年还差吧！”这句带有些许调侃口吻的话语得到了部分业内人士的认同。但是，也有有识之士指出，2010年中介行业仍有可能大幅震荡调整，优胜劣汰会加剧。随着市场的日渐成熟，政府对二手房市场越来越重视，进一步加强了行业规范，二手房过户普遍提速，黑白合同、吃差价等不法交易日渐难以操作。在这种市场格局下，中介公司将面临品牌、信誉、服务等多方位的挑战，不具备市场竞争力的中介公司势必会被迫退出市场。