■田俊杰 谭 笑
　　新年伊始，新一轮房地产调控政策陆续实施，主要城市房地产市场降温明显。有关专家表示，目前中国房地产市场确实存在泡沫，调控政策频频出台，其用意均是为了挤泡沫、防过热，促使房地产市场稳定发展。因此，2010年楼市将回归理性。
楼市泡沫已经显现
　　安居客CEO梁伟平分析认为，一线城市上海、北京、深圳肯定存在房地产泡沫。第一，从2009年的房价涨幅来看，这几个城市都超过了30％，房价高位拉升30％以上，这是一个十分明显的泡沫迅速吹大的过程。第二，这些城市投资客购买比例超过30％，部分楼盘超过50％，很多投资客怀着对房价不断上升的预期，根本不考虑房产的真实价值，这是房产泡沫的集中体现。第三，传统的房价收入比和租金回报年限等指标已经不能再用来衡量目前的房价，这说明房价已经背离价值。
　　尽管房价今年将有所下降，但梁伟平认为，在政府相关调控政策纷纷出台的情况下，按照目前房地产市场的发展态势，房地产泡沫应该不会破裂，即使破裂也没那么严重。假如房价继续高速上升，而政府不进行调控，那么房地产泡沫必然破裂，房价将下跌50％以上，整个房地产行业将萧条5年以上。但是，中国毕竟处于GDP高速增长、城市化快速推进的过程中，因此政府一定会积极调控市场，使房价实现软着陆。因此，总体看来，房地产在中国未来很长一段时间内还是会有很好的发展。
　　近期，有关部门表态，房地产政策已从刺激扩张转向适度调控。这表明，房价大涨的态势将难以持续。因此，有更多专家认同房价回归理性的说法。
楼市走向关键看二季度
　　梁伟平认为，今年一季度将是楼市调整的转折点，因为从政策出台到市场消化大致需要3个月时间。预计今年一季度基本会保持目前的房价水平，但是交易量将逐渐萎缩，一线城市的二手房交易量会下跌30％左右，新房交易量将保持目前水平。从二季度开始，新房和二手房的房价将出现调整，全年房价的下降水平大概会在15％左右。
　　安居客相关人士认为，随着政府新一轮调控政策的出台，今年二季度将是全年房地产市场走势的关键。估计在二季度，政策的影响已被消化完毕，买卖双方的心态已经调整到位，房地产市场将在二季度勾勒出较为清晰的走势。
　　一手房方面，预计今年开发商土地、资金较为充裕，未来各地开发建设步伐有望提速，供应紧张局面将在下半年有所缓解。供应量的增加可能在一定程度上会平抑房价，至少去年年末一房难求的局面不会重演。
　　二手房方面，由于政策频出导致购房者心理出现变化，而卖家却因税费调整转嫁房价，进而再次推高成交价格。预计今年一季度二手房交易可能出现冷清，观望气氛将重回市场。
　　根据安居客的预测，2010年二手房交易量相对2009年来说将有所下降，二手房价格也会有小幅下调。与二手房相比，2010年的新房市场将会活跃一些，但相对2009年来说，整个房地产市场可能会相对低迷。