因封阳台引发的业主与物业公司之间的纠纷在各地不少见。有关专家表示，物业公司以《业主临时公约》、《前期物业服务协议》禁止业主封阳台不合法，业主可通过两种渠道维权
■本报记者 张学勇
●背景
　　封闭阳台可适当提高室内有效使用面积，但不少物业服务企业以《业主临时公约》、《前期物业服务协议》中有禁止性约定为由，不准业主自封阳台。业主到底可不可以“我的地盘我做主”呢？结合四川省成都市中级人民法院近期审结的一起典型案例，有关维权人士分析认为，如何封阳台应由业主大会决定，业主遇到类似纠纷后，可通过两种有效途径维护自身权益。
典型案例
不准业主封阳台物业公司败诉
　　2010年12月9日，四川省成都市中院依法对一起因封阳台而引发的纠纷作出终审判决。由于被告成都市某物业管理公司不能证明《业主公约》是经业主委员会讨论并经全体业主表决通过的，该院因此判决原告业主邱女士有权在自家阳台上安装玻璃窗，即对阳台进行封闭。
　　据了解，邱女士于2007年8月在成都市某小区购买了一套二手房。在搬进去前，邱女士准备把阳台封了。2008年5月，她找来安装工准备给自家封阳台，但塑钢玻璃窗刚运进小区，就被小区物业公司人员拦下。物业公司的解释是，该小区《业主公约》有规定，小区业主不得封闭阳台。邱女士对此不认同，一则她认为封闭的是自家阳台，未侵犯其他业主的合法权益；二则小区内已有多家业主将自家阳台封上了。
　　由于多次协商无果，邱女士于2008年10月将物业公司起诉到法院，要求法院确认她有权封闭自家阳台。一审法院判决认为，《业主公约》对所有业主均有约束力，邱女士封闭阳台会影响小区环境并损害其他业主利益，因此不能封闭。邱女士对此一审判决不服，随即上诉到成都市中院。成都市中院二审作出改判，认定邱女士有权在阳台安装玻璃窗，即对阳台进行封闭。
　　记者随后了解到，被告成都市某物业公司所依据的《业主公约》实际上是由该小区开发商制定的，其实质为《业主临时公约》，而非真正由业主大会制定的《业主公约》。
专家分析
如何封阳台业主大会说了算
　　封闭阳台，可适当增加房屋有效使用面积，有助于降噪、防尘，增强安全性，特别是对临街的业主而言。不过，记者了解到，成都市不少新建小区的《业主临时公约》、《前期物业管理协议》中均禁止业主封闭阳台。以成都市某小区为例，其《业主临时公约》中“业主义务”部分第五条规定：“在没有取得物业管理企业书面同意的情况下，业主不得封闭阳台、露台……不得影响物业管理区域的整体外观形象。”
　　业主能否封闭阳台，到底由谁说了算？中国消费网四川频道常年法律顾问何佳林律师表示，排除市政规划、城市建设等因素，根据《物权法》、《物业管理条例》等规定，能否封闭阳台、如何封闭阳台，均应由小区业主大会说了算，开发商、物业管理企业等制定的《业主临时公约》、《前期物业管理协议》并不必然对业主具有强制约束力。
　　“《物权法》规定，业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利，但不得损害其他业主的合法权益；制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约，由业主共同决定。”何佳林说，在兼顾个人利益、小区公共利益前提下，如半数以上业主同意封闭阳台，则该小区业主有权封闭自家阳台。
　　何佳林还认为，依据《物业管理条例》第二十二条的规定，开发商有权制定《业主临时公约》之类的临时管理规约，但临时管理规约的相关内容不得侵害业主的合法权益，否则无效。
维权建议
两种途径可维护业主权益
　　封闭阳台纠纷近年来在各地频频发生，记者在网上搜索发现，大部分纠纷的根源都在于小区《业主临时公约》等中有“业主不得封闭阳台”的规定。不仅如此，部分小区的前期物业服务公司甚至打着“规范、统一小区整体外立面风格”等幌子“卖口子”，即小区业主要么只能在其指定的建材经销商处购买塑钢窗等封闭阳台，要么就不得封闭阳台。
　　遇到上述问题，业主该如何维护自身合法权益？四川省律师协会消费者权益保护专业委员会律师邓明攀说，一则，业主可依据《物权法》、《物业管理条例》相关规定，尽快召开业主大会，制定或修改《业主公约》，只要经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，业主即可封闭自家阳台；二则，业主可依据《合同法》、《四川省合同监督条例》中有关格式条款的规定向法院起诉，要求法院撤销“不得封闭阳台”之类的约定，从而达到维权目的。
　　邓明攀分析认为，阳台是房屋的特定附属部分，依据《物权法》第七十一条之规定，业主在不损害他人合法权利的情况下依法享有占有、使用、收益和处分权。《业主临时公约》、《前期物业管理协议》如以格式条款禁止业主封闭阳台，这实际上排除了对方（即业主）的主要权利，因此应属无效。
　　“一般而言，新建小区业主入住时间往往前后跨度比较长，因此，召开业主大会并使半数以上业主达成共识比较困难。鉴于此，建议业主选择第二种维权途径。”邓明攀最后提醒说。