■本报记者 孙 蔚
　　编者按 一面是央行多次上调存款准备金率以及加息、提高首付等消息不绝于耳，一面是日渐萎缩的购房需求，双面夹击之下，住宅类房地产行业利润丰厚的时代已经成为过去。在持续的楼市调控之下，开发商小打小闹的调整已经无法扭转局面，更多的结构性调整开始出现，各大房企纷纷加快了转型的步伐。今年以来，从住宅领域向商业地产拓展、加大力度进军保障房建设、由开发业务向投资业务延伸成为3种较为典型的房企转型“姿态”。
　　虽然楼市调控政策密集出台，但是这并不能限制房地产开发商追求成长的步伐，各大房企均为2011年制订了相当高的发展目标。例如富力地产2010年完成销售额322.46亿元，2011年的销售目标由原定的360亿元调升至400亿元;远洋地产把2011年的销售目标定为300亿元，增长幅度达40%;保利地产今年预计签约额不低于180亿元。在当前的楼市调控下，如何实现预定目标？显而易见，与商品房市场的寒冷不同，近期商业地产炙手可热，因此，众多房企纷纷把商业地产当成了新的利润增长点，成为住宅类房企转型的首选方向。

商业地产市场需求日渐增长

　　“从全国楼市格局来看，房企战略转型方向主要为商业地产、保障房开发、房地产基金投资，其中商业地产是转型的首选。在这几个方面住宅类开发商都不具备什么优势，但是，随着住宅类楼市调控政策的加码，开发商向这三方面转型将是必经之路。”中国住宅研究会副会长顾云昌对记者表示。
　　最新发布的统计数据显示，1-4月份，全国商品房销售额为14078亿元，同比增长13.3%。其中，住宅销售额增长11.0%，办公楼和商业营业用房分别增长23.8%和26.6%。由此可见，商业地产销售额的增长大大超过住宅。
　　事实上，本轮楼市调控主要指向住宅市场，商用物业受到的直接影响相对较小，这使得商业地产在房地产市场中一枝独秀。戴德梁行的数据显示，近期上海甲级写字楼租金水平有所上涨，空置率明显下降。今年北京写字楼新增供应面积同比增加近8％，空置率同比下降超过7％，平均租金上涨超过16％。业内人士分析认为，随着各地经济结构转型的加快、服务型经济的进一步发展，市场对商业地产的需求将呈现持续增长态势。

各大房企纷纷逐利商业地产

　　商业地产的热销令各大房企纷纷调整了以往以住宅为主导的战略布局：万达广场遍地开花;万科在商业地产领域主动出击;远洋地产2011年发展战略提出，要在未来1年内将商业持有物业与住宅开发物业新开工面积比例从1：9提升至1.5：8.5，同时将加大商业项目的投资，预计商业与住宅的投资比例将达到5：5。
　　2010年万科改变了多年来坚持的住宅专业化战略，开始涉足商业地产，在北京、上海、深圳、西安、东莞等地的商业地产投资超过200亿元。但其在商业地产开发和运营上的开拓和尝试依然相当谨慎，旗下商业物业多数为住宅社区的配套。
　　在发展战略上的远见，使得远洋地产迅速实现了在商业地产领域的华丽转身。“远洋地产在5年前就制定了住宅开发和持有型商业地产并重的战略，这使得我们今年2000万平方米的土地储备中，有300万平方米的商业面积。在未来2至3年内，在热点城市的交通干道和黄金地段，远洋将有200万至300万平方米的商业地产项目会逐步建设或投入运营。”远洋地产行政总裁李明对记者表示。
　　李明介绍道：“远洋地产主要做三类商业地产产品：首先是写字楼，作为持有型物业，在这一领域内远洋算得上是老手，北京长安街边的远洋大厦等就是我们的作品。其次是零售型商业，比如购物中心、酒店和综合体，这方面我们将通过和太古、汇丰银行等机构的合作来实现产品升级。最后是一些产业地产，如工业产业园、旅游地产、体育地产等，目前我们正在不断地摸索这方面的经验。”
　　据了解，远洋地产通过“租售并举+轻资产运作”的途径，形成了有别于其他房企的商业地产开发模式。按照远洋地产的战略布署，将分阶段优化区域布局：首先加速布局核心城市，如北京、上海、广州、深圳;其次，在巩固北京、天津、大连市场领先地位的基础上，努力提升沈阳、杭州的市场份额;最后，加速拓展重庆、成都、武汉、青岛、广州、三亚等区域。
　　来自广东的富力地产已经意识到商业地产与住宅开发的互补性，其董事长李思廉对记者表示：“在以住宅为开发主体业务的过程中，我们认识到住宅开发的市场周期波动性很大。作为一个公众公司，如何使富力在高速增长的同时又能保持稳定，并且具有抗风险能力？我们的答案是发展商业地产以及持有型、经营型物业。”
　　2003年至今，富力地产借广州着力打造珠江新城CBD的契机，先后在珠江新城拿下16个地块，规划总建筑面积超过180万平方米，为公司向商业领域拓展埋下了伏笔。如今，富力地产在众多一线城市CBD核心区重点发展了高档写字楼、商业项目及五星级酒店。目前，广州富力丽思·卡尔顿酒店、富力君悦大酒店，北京富力万丽酒店、富力快捷假日酒店已经落成运营。未来5年，富力地产旗下将有20家五星级酒店在全国各地陆续落成。富力地产已经形成了覆盖住宅、别墅、甲级写字楼、五星级酒店及大型商业综合体等多元化发展格局，进一步实现了覆盖全产业链的全产品开发体系。

商业地产风险暗藏

　　与住宅不同，商业地产形式多样，有更多的发展空间，但是，对国内开发商来说，资金回报周期长、商业地产资源及经验缺乏成为两大制约瓶颈。接受记者采访的众多业内人士都认为，商业地产暗藏风险，开发商不应盲目进入这一领域。
　　据记者了解，商业地产吸引了大量住宅类开发商甚至一些非房地产行业的企业进入，一些地理位置较好的商业地产项目常常会引来不少开发商的争夺。“由于许多转型和进入商业地产的企业都缺乏商业运营经验，人才储备不足，项目后期运营面临巨大挑战。比如，许多商铺、购物中心的开发商，在项目开发完成后采取售卖而非持有经营的方式。这种模式其实和住宅开发没什么区别，商业项目出售后缺乏统一的经营管理，很容易出现问题。”北京瑞景阳光商业管理有限公司总经理李睿对记者说道。
　　除此之外，商业地产项目的开发商还要面临融资困境，银行收缩信贷，对于要求融资成本低、期限长的商业地产项目的影响要远远大于住宅开发商。另外，商业地产通常都要到现房阶段才能销售，首付比例要远远高于住宅。“一个商业项目成功与否，一家房地产公司是否会做商业地产，至少需要3—5年的时间进行运作和研究。”李睿表示。