■本报记者 孙 蔚
　　在持续的楼市调控之下，不少知名房企正顺应经济形势变化加快转型，今年以来，由开发业务向投资业务延伸成为一种较为典型的转型姿态。业内人士指出，诸多房企转型是传统发展模式遭遇瓶颈之后的必然选择，国内房地产业传统的发展模式将越来越有局限性，转型势在必行。

　　房企进军私募基金掀热潮

　　据记者不完全统计，2010年，国内已出现金地集团、首创置业、上海复地、盛世神州、中国海外发展等房企参与发起的地产基金近40家左右，管理资金规模近千亿元。“房地产行业的发展模式正在发生变化。”河山国际资本总裁曹少山告诉记者，房地产行业正由开发建设向金融运作转移，房地产企业的运作模式也从开发模式向投资模式转变。
　　远洋地产行政总裁李明对记者表示：“地产公司之间开发运营能力的差距正在逐步缩小，未来的竞争将转向资金与资源的整合能力上。从现状来看，国家虽然收紧了房地产信贷融资政策，但是同时放松了对地产私募股权基金（PE）、房地产信托投资基金（REITs)的管制，远洋地产将充分利用这一契机为企业的规模扩张奠定基础。”
　　李明认为，房地产金融是中国房地产行业最后一个也是最大的一个产业性机遇，虽然其规模不大，但是利润率较高，将对房地产企业业绩增长起到极大的提升作用。商业地产作为房地产投资的主要方向，正面临着从销售、持有向以商业经营和房地产金融为特征的高级阶段的转变。“因此，接下来，远洋地产将在房地产金融领域有所动作。”李明说道。
　　5月13日，上海复地集团正式退出H股市场，这在许多业内人士看来，是中国房地产行业发展的一个阶段性标志，预示着正在兴起的地产金融革命已经到来。复地退市其实开启了中国房地产融资的一个新时代，它代表了房企开始尝试新的增长模式。
　　复星国际联席总裁、复地执行董事范伟表示，在楼市政策调控频繁、市场波动的环境下，单一专注于开发业务风险过大。为更好地获得业绩持续增长并控制风险，复地去年成立了投资集团，重点推进房地产投资业务板块。目前，旗下的地产基金进展顺利，截至2010年底，复地集团首只地产私募基金的规模已达到5亿元人民币，计划到2019年，投资板块对集团的利润贡献率达到40％。
　　2009年，金地集团在香港成立了全面负责金地集团金融业务的稳盛投资管理有限公司。目前，稳盛投资的业务包括与瑞银集团共同募集的瑞银金地中国房地产开发美元基金、与平安信托合作的100亿元投资计划等。
　　另一家行业巨头中海今年3月16日与工银国际投资管理公司共同发起成立了规模为2.5亿美元的房地产私募基金。中国海外集团董事会主席孔庆平在接受记者采访时表示，该基金目前投资于中海的3个项目都获得了成功，已经完成了“试运行”阶段。

　　基金有望成房企资金主要来源

“在调控的影响下，房企的资金链普遍吃紧，信贷、信托融资都已受到限制，各种房地产金融创新主要是为了缓解房企的资金压力，今后很多房企将走这条路。”浙江大学房地产研究中心主任贾生华认为，地产基金很可能成为未来房地产企业资金的核心来源。
　　据贾生华介绍，地产基金以私募股权基金为主，分为核心基金、增值基金和机会基金。核心基金主要持有具有稳定租金收益的物业；增值基金在持有收租物业的同时还进行新的投资；机会基金主要投资开发领域或者未上市公司的股权。
　　业内资深人士苏鑫告诉记者，目前国内地产基金的发起人主要分为3类：第一类是大型房企参与建立国际化的地产基金；第二类是国内金融类企业成立的房地产基金；第三类是房地产商会组建的一些基金。不管哪种方式，基金都成为开发商的融资新途径。“除住宅开发项目投资外，地产基金主要涉足商业地产开发和物业持有、城市综合体开发、绿色智能建筑领域未上市企业股权投资、企业收购和兼并投资等。这些基金都是综合的股权投资基金，其盈利模式主要是收取资金的管理费用以及超额利润分成。”稳盛投资总经理吴涛表示。

　　地产基金是否有助于平抑房价

　　令人们担忧的是，地产基金大举进入市场，是会抬高房价，还是有助于平抑房价？“它肯定会去囤地，抬高地价，间接抬高房价。”全国工商联房地产商会秘书长钟彬表示。
　　不过，苏鑫并不这么认为：“目前地产基金规模还很小，几亿元的资金如何去囤地？地产基金更多具有平抑房价的作用。”
　　曹少山称，地产基金进入的是开发领域，基金投资越多，开发的房子就越多，等于是给市场提供了更多的房产，增加了供给，从而会平抑房价。而且地产基金利用的是民间资本，假设市场上有100亿元资金，有30亿元去做地产基金，相当于开发了30亿元的房子投放市场，同时可能减少了30亿元投机买房的资金。
　　住建部政策研究中心副主任秦虹接受记者采访时认为，房地产金融的改革和创新是当前楼市非常需要的。房地产本身就具有投资属性，但是目前中国房地产市场投资最大的问题是投资过于分散。对于房地产投资来说，要使其有序、有效发展，有能力应对市场冲击，就需要地产基金这个中介。当房价比较低的时候，可以大量持有房屋；当房屋供应量不够的时候，可以多推房源，起到平衡市场供需的作用。

　　亟须建立有效的监管体系

　　面对地产基金如火如荼的发展局面，接受记者采访的众多业内人士均表达了对建立有效监管体系的期盼。盛世神州基金管理公司总裁王戈宏用“全民皆PE”来形容目前地产基金的发展现状。“去年3月8日，我们成立时只有寥寥几家地产基金，最近参加一个股权协会的基金讨论会，听说光北京就有地产基金几十家。”曾在美国创建商业不动产基金的王戈宏，用“野蛮生长”来形容他所见到的情况。他认为，楼市调控新政遏制了房地产的“野蛮生长”，但催化了地产基金的“野蛮生长”，地产基金已经到了亟须规范的时候了。
　　戴德梁行评估及顾问服务部董事胡峰称，他们今年接受的人民币地产基金类评估项目风险业务比去年增长了30%。
　　“从融资到项目运作都不成熟，都在摸索中。”王戈宏表示：“地产基金专业性更强，流动性差，对操盘团队的要求比较高，缺乏有效的行业监管，这个行业的风险远大于房地产开发。”
　　有业内人士呼吁，建立和完善地产基金的相关法规并与国际接轨已经成为当务之急。目前我国的相关规定，无论从专业化程度还是从规定的效力层次上来说，都远远不能满足地产基金的实际需求。现行的《公司法》《破产法》《商业银行法》《担保法》《证券法》《信托法》《合同法》和《民法通则》等基础法律，并不完全适用于地产基金，亟须尽快推动相关立法。完整的法律体系为保证和维持整个市场的公平、公正、公开，推进房地产投资行业健康、理性发展有着非常重要的作用。