■本报记者 孙 蔚
　　对房地产上市公司的研究，尤其是资金运作水平的研究，对房地产行业的发展具有重要的借鉴意义。为此，中国地产金融研究院与贝塔咨询中心整合了在中国大陆、中国香港、新加坡三地上市的118家中国房地产公司，分别从财务安全性、战略理性、运营效率、成长潜力、规模等六大指标进行综合分析排名。日前，双方联合发布了中国房地产上市公司50强榜单，SOHO中国、万科、龙湖、雅居乐、碧桂园、中海等名列排行榜TOP10。
　　在随后举办的寻找地产新动力——中国地产金融高峰论坛上，住建部政策研究中心副主任秦虹、北京师范大学房地产研究中心主任董藩等专家一致认为，在调控背景下，房企规模化发展成为行业发展的新方向，未来的市场竞争将转向以金融运作为核心的更高层次的竞争。
　　调控背景下房企规模化发展优势明显
　　规模化和高端化一直是中国房地产企业两类主导的发展模式。那么哪种模式更具优势呢？贝塔咨询中心杜丽虹博士认为，在宏观调控的大背景下，各类房企发展模式的优劣对比发生了变化。有些变化是暂时性的，而有些变化则具有持续性，甚至预示着未来的行业发展方向。
　　在房地产企业综合实力排行榜TOP10中，规模化企业占到4家（中海、万科、金地、保利），高端化企业有1家（龙湖）、城镇化企业有3家（恒大、雅居乐、碧桂园）、商业地产开发企业有1家（SOHO）、区域龙头企业有1家（卧龙地产）。这说明商业模式的分化引领着企业前进的方向，规模化企业的优势十分明显。
　　杜丽虹分析认为，在产品定位方面，当前各地出台的限购政策中，无论是对高价房的限制、对房企高利润率的问责、对囤地企业的打击，以及正在酝酿中的房地产行业反暴利措施，都意味着政策将限制行业的高利润率模式，而鼓励高周转、低利润率、大众化定位的发展模式，所以，高端化房地产企业将在未来一段时期内受到较大的政策冲击。这也是仁恒置地、绿城中国等企业在去年的排行榜中位列TOP10，而在今年却滑落到20名以外（仁恒置地排名第21位、绿城中国排名第33位）的原因。与之相对应的是，坚持规模化发展的中海、万科、金地、保利仍保持着行业前10名的位置。由此可见，在调控背景下，房企规模化发展模式确实优于高端化模式。
　　值得一提的是，随着土地成本的上升，房企规模化与高端化发展出现了相互融合的趋势，即规模化企业在拓展高端市场，而高端化房企也在追求规模化扩张。
　　预计20％-30%的企业将面临洗牌出局
　　北京师范大学房地产研究中心主任董藩表示，在限购和限价政策的双重作用下，近期部分一线城市的房价出现了环比微降的趋势，未来一线城市仍有30%的降价空间，二线城市也有10％-20%的降价空间。尽管3、4月份部分地区楼市成交量有所复苏，但高房价的压力仍然存在，调控政策不会放松。
　　调查显示，与2009年末相比，2010年末房地产企业整体财务状况有所恶化，上市公司平均现金持有比例从18%下降到16%，平均总负债率从65%上升到69%。118家房地产上市公司未来1年需要支付的短期债务总额达到11800亿元，平均每家公司100亿元，较2009年末上升35%。
　　董藩预计，未来几年，在成交量持续萎缩的背景下，房地产上市公司整体上能够维持资金平衡，不会出现行业性大起大落，但会有20％-30%的企业将面临洗牌出局。预计有13%的房地产上市公司将在1年内出现较大的资金缺口，有37%的房地产上市公司将在2年内面临资金压力，其中24%的企业资金缺口较大。
　　房地产行业进入多元金融时代
　　在住建部政策研究中心副主任秦虹看来，中国房地产行业已经进入了多元金融时代。秦虹表示，2010年以前，房地产企业的主要融资手段是银行贷款和股票融资。由于股票市场投资人，尤其是A股投资人，对风险和回报敏感性较弱，仅对成长性敏感，所以，上市房地产公司普遍追求高成长，超速扩张问题严重。
　　不过，近年来房地产金融工具日益丰富，从海外上市、发行可转债，到信托、私募地产基金，未来还将推出REITS等证券化产品。多元房地产金融工具构成了一个全新的生存环境，这不仅意味着房地产企业的融资渠道拓宽了，更将从根本上改变房地产行业的赢利预期。
　　多元金融模式下，投资人更关注项目本身的风险收益、管理人的品牌溢价能力以及资本使用效率，而公司整体的土地储备和成长性则不那么重要，换句话说，投资人关注的是资产回报而非资产扩张。投资人的这种评价标准将会作用于企业的发展，因此，房地产企业的发展将从单纯追求高成长转向对风险回报和利润率的关注。