■本报记者 孙 蔚
　　伴随着北京楼市迎来新一轮放量井喷，时隔半年北京新房存量再破10万套关口，而成交量依然低迷。在高存量、低成交的压力之下，北京楼市采取各种明折暗降促销手段的项目不断涌现。业内人士预计，持续5个多月的限购调控政策使得北京房地产市场的供需比例已经出现结构性调整，部分区域楼市供过于求，房价或将进入实降阶段。
新房存量破10万套
　　进入7月以来，北京楼市新盘上市量掀起一轮高潮，仅15日当天就有6个商品房项目通过预售许可审核，提供可销售房源达3000套。据亚豪机构统计，截至7月20日，北京住宅存量为104861套。而8月份北京楼市依然放量不减，将有26个项目上市，其中以金科王府、纳帕澜郡、海怡庄园、丽景长安、保利东郡等为代表的纯新盘有13个；以北潞尚界、中粮万科长阳半岛、红木林、溪水雅地、世嘉光织谷等为代表的老项目后期共13个，纯新盘与老项目后期各占半数。
　　一面是预售新盘数量激增，一面则是整体签约率低迷。北京中原地产市场研究部统计，截至7月14日，北京今年供应的商品期房住宅项目合计为70个，提供期房住宅总量为22531套，而这些项目的实际签约量仅为10089套，整体签约率为44.78%。北京楼市供应大增、成交不振，商品住宅的去存化形势将愈加严峻。
　　在这70个新盘中，有38个项目的签约率低于30%，这些项目的均价普遍在3.5万元/平方米以上。在签约率超过80%的19个项目中，有11个项目均价低于2万元/平方米。在均价为2万-3万元/平方米的项目中，签约率超过80%的仅有5个，而在均价超过3万元/平方米的项目中，仅3个项目签约率超过80%。
明折暗降楼盘涌现
　　由于上半年大部分开发商销售计划完成情况不佳，因此下半年开发商面临的销售压力越来越大。以中海、碧桂园为代表的一些知名房企，在多个城市开展了实质性降价，并已取得较好的销售回款。在市场库存持续增加的压力之下，北京楼市各种降价楼盘也在不断涌现。
　　据记者了解，目前北京楼市推出优惠打折活动的项目不下数十个，其中海淀区的正源尚峰尚水均价降幅达3000元/平方米，优惠幅度为12.5%；北京像素等5个项目价格下调近2000元/平方米。更多的项目则选择低价开盘和全款折扣的优惠方式，比如位于房山的芭蕾雨悦都全款9.2折、50%首付9.4折、贷款9.6折。
　　除了明折实降的项目外，借各种促销活动价格暗降的楼盘更是花样频出。长阳光合作用、蓝光云鼎、月亮河等都有团购信息传出，位于西四环的中堂还通过精装修改毛坯的方法，打出每平方米直降6000元的噱头。
　　在通州已然成了楼市的降价先锋之后，大兴、房山也未能幸免，位于房山长阳核心区的首开熙悦山项目以13200元/平方米的低价亮相；房山的知名项目中粮万科长阳半岛新推出2栋楼，全款9.7折，贷款9.9折。在较为成熟的大兴黄村，多个楼盘推出了特价房，最高降价5000元/平方米，本次北京楼市大范围的降价算是货真价实。
　　根据链家地产市场研究部统计，北京今年开盘并已公布成交数据的51个项目中，有22个项目的成交均价低于拟售均价10%以上，降价项目占比约43%。其中，位于大兴区的降价项目最多，其次是房山和朝阳。
　　链家地产首席分析师张月认为，从数据上看，楼市调控对于今年新开盘的项目有较为明显的影响，受市场价格预期、销售业绩、资金回笼等多方面压力，开发商逐渐调低价格，区域房价已现松动。比如，大兴区楼盘目前平均签约率仅为24%，开发商降价促销的意愿相对更为迫切。张月认为，目前部分开发商开始明显降价，新房价格走低的趋势越发明显，预计三季度后房价会出现实质性回落。
　　我爱我家副总裁胡景晖认为，随着北京土地供应结构近年来以郊区为主导，一手住宅供应不断向郊区倾斜。除少数优质项目热销外，大部分项目依然面临较大的销售困境，从而导致一手住宅整体存量上升。与此同时，销售下滑导致资金回笼速度慢，银行信贷进一步紧缩，使得开发商资金链绷紧。在巨大的资金压力下，开发商不得不降价促销，争取以价换量，回笼资金。随着8月楼市集中放量，整体价格继续下行将成定局。
多个区域出现买方市场
　　“出现价格松动的根本原因是供需比例已经发生了变化。”亚豪机构副总经理高珊表示，在北京市推出严格的限购政策以来，客群数量大幅减少，虽然短期内北京市场出现整体性价格战的可能性不大，但是可以预计下半年将有更多以价换量的项目出现。
　　链家地产市场研究部统计，与1月份相比，6月北京新增客源量下降了大约21%，部分区域客源量减少幅度超过50%。报告显示，在2010年楼市调控之初，北京楼市的供需比能够达到1∶4或1∶5。经过多次调控后，市场中观望情绪浓厚，客源量明显减少。
　　当前，北京房地产市场供需比在1∶3左右，部分区域买方市场已经初步显现，出现供需倒挂，即供给大于需求，比如，通州、房山、大兴等区域6月份新增房源量与新增客源量的比值均为1.1∶1。这是继2005年以后，6年来北京首次出现多个区域供大于求的现象。
　　张月认为，随着调控政策的深入，消费者的购买意愿低落，虽然开发商在价格方面有所让步，但未能达到多数消费者期望的价格空间。目前开发商对于价格调整尚留有较大余地，若未来一段时间内市场成交不发生明显好转，开发商或将在价格上大幅度让步，以提高新盘的销售业绩。