■本报记者 孙 蔚

　　在楼市宏观调控趋紧的背景下，银根持续收紧，楼市销售滞缓，房企特别是中小开发商日渐被资金问题困扰，资金对房地产市场的影响在今年表现尤为明显。
　　日前，在2011博鳌房地产论坛上，住建部政策研究中心和高和投资机构联合发布了《我国民间资本与房地产业发展研究报告》。该报告指出，我国民间资本和房地产业发展正面临两大变化：一是炒房时代逐渐成为过去，市场进入理性投资时代，即房地产投资证券化；二是房地产的融资趋势正在从以银行为主的间接融资转向以信托、基金为主的直接融资。

新一轮限购剑指投机购房

　　8月25日，浙江台州出台了二三线城市首个限购令。其实，在此之前，与台州毗邻、民间资本雄厚的温州楼市已经出现颓势。有数据显示，今年1至7月，温州共有30宗土地遭遇流拍，流拍土地总面积共计730901.6平方米，位居全国之首。
　　住建部政策研究中心副主任秦虹表示，当前我国出台楼市限购政策的城市共有42个，新一轮限购的主要目标是抑制投资、投机购房。随着调控的持续深入，楼市限购范围将进一步扩大，因此，除温州外，山西、陕西、鄂尔多斯等地的民间资本将深受打击，逐渐出现从住宅市场撤资的局面。而这部分资金的一个重要流向就是以基金、信托的形式再次进入房地产市场。
　　据秦虹介绍，为了完成《我国民间资本与房地产业发展研究报告》，全面掌握民间资本与房地产业千丝万缕的关系，住建部联合高和投资共同组成课题组，历时半年，走访了山西、鄂尔多斯、陕北以及浙江温州等多地。

房地产融资转向信托基金

　　秦虹告诉记者，与成熟的房地产市场常采用直接融资的情况不同，中国房地产行业直接融资不足10%，间接融资达到80%以上。由于房地产信贷从严管理，因此大量民间资本通过信托、基金等方式投向房地产行业已经成为一种趋势。据记者了解，在当前楼市的融资需求中，民间资本所占的比例相当惊人，中国信托协会公布的数据显示，今年上半年投资房地产领域的信托资金达6051.9亿元。
　　高和投资董事长苏鑫表示，现在越来越多的城市加入了限购的行列，那么这么多大规模的民间资本将去向何方？答案是房地产投资的证券化，即由不动产实物投资转向REITs、信托、基金等证券化新型金融业态。相对于其他的投资方式，房地产依然是深受民间资本欢迎的投资方式，购房置业等传统观念的转变也尚需时日。因此，民间资本短期内从房地产市场撤出的可能性不大，今后民间资本将多选择以房地产信托或者以私募股权基金、政府发债、REITs等证券化新型金融业态参与房地产业。
　　“房地产新型金融业态的兴起是一件好事，一方面，可以将个人炒房的钱由实物需求转向开发源头，提高房源供给，有利于抑制房价过快增长；另一方面，房地产直接融资渠道的增加也会降低行业风险。”苏鑫如此分析。

新型金融业态亟须制度监管

　　接受记者采访的业内人士普遍对房地产融资新业态的前景表示看好，但是相关投资知识的缺乏以及法律监管的缺位短期内将成为其发展的羁绊，并表示房地产基金在当前呈现出“野蛮生长”的状态，亟须出台相关监管制度。
　　“金地集团在业内较早探索房地产基金，去年底我们完成了规模接近2亿美元的第二期募集，但是目前新基金的募集较难。”金地集团总裁黄俊灿在回应关于新型金融业态法规缺位的质疑时表示，房地产基金的发展在当前只能先依靠行业自身的自律。
　　据记者了解，中国首支商业地产基金高和投资以其闪电式的快速销售模式、资产精装修的运营理念，在2010年实现销售额超过30亿元。作为一家刚刚成立不到2年的房地产基金，高和投资已完成了3个项目的并购和销售，其中，2010年底收购的金澳国际是去年北京最大一宗商业地产并购案，并购金额高达20亿元。业内人士表示，尽管这一销售业绩对于一家房地产开发企业而言不足为奇，但是却能从侧面反映出在房地产调控和信贷紧缩的背景下，房地产基金正在快速发展。
　　近期，高和投资再次出手，收购了位于北京东三环核心位置的博瑞大厦写字楼底商，其是目前北京东三环区域唯一在售的写字楼底商项目。据了解，高和投资在收购博瑞大厦底商后，将对其进行整体改造，重新定位，更名为“高和萃”，并计划将其包装成新的商业街区后统一招租，运营一段时间后再进行销售。“近年来，这种房企和基金公司共谋发展的独特现象已经成为一种趋势，折射出房地产基金的蓬勃发展，更折射出房企对自身资金需求的焦虑。”安泰盘实总裁蓬钢对记者表示。