■本报记者 孙 蔚

　　谁也没有想到，此前绿城集团的房地产信托产品被银监会清查一事，令房地产信托业的寒冬提前到来。记者了解到，银监会此次清查并非针对绿城一家，而是针对整个房地产信托业务，有关全面整肃房地产信托业务的消息不绝于耳。曾几何时，房地产信托被认为是房企维系资金链的救命稻草，如今，业内对于房企目前最重要的融资渠道房地产信托的前景表示堪忧。

　　9月房地产信托规模环比下降50%

　　据最新统计数据显示，在42家信托公司9月份发行的信托产品中，房地产信托达60亿元，环比8月下降超50%。42家信托公司共发行150只信托产品，其中134只可统计到规模，总规模为280.18亿元，环比8月减少15%。此外，房地产信托在整个信托产品中所占比例也从8月份的超过30%下降至20%。
　　这一数据与此前房地产信托的火爆形成了鲜明的对比。来自中国信托业协会的数据显示，2011年上半年，投向房地产领域的信托资金余额为 6051.91亿元，比一季度末的4868.88亿元大幅增长24.3%。
　　据用益信托工作室统计，在今年上半年，包括保障房信托在内，共发行536款房地产信托产品，发行规模达1670.1亿元，发行数量同比增长145.88%，发行规模同比增长137.36%。房地产信托产品发行规模占2011年上半年信托总发行规模的47.6%，占2010年全年总发行规模的41.8%。上半年，房地产信托的平均年收益率为9.81%，相对2010年房地产信托8.92%的平均年收益率增长了10%。
　　曾几何时，随着央行货币政策的收紧以及置业者观望情绪加重，房地产企业资金链日渐紧张，于是房地产信托成了开发商融资的重要渠道。“2009年，房地产信托发行量猛增，房地产开发商一度因此大大获益。但是，这些产品的期限多为1至2年，现在普遍进入兑付期。现在房地产销售进度和现金流回收都很不理想，这令开发商、信托公司备感压力，因此近期房地产信托发行规模大幅下降。”用益信托工作室分析师岳婷对记者表示。

　　房地产信托兑付风险大

　　绿城的房地产信托产品被清查折射出行业的普遍困境：销售受阻，负债率走高，资金链遭遇严峻考验，房地产信托的兑付风险正加速累积。记者从信托业内人士处获悉，近期京沪两个郊区房地产信托项目分别出现了还本付息垫资的情况。其中，北京某项目由信托公司发行的结构化信托计划第一期利息支付就出现了问题，最后由信托公司垫资；上海的一个信托项目需要清算兑付时，则通过一家资产管理公司融资才完成了兑付。
　　“房地产信托的核心特点是风险、收益的高度不对称，金融机构赚的是无风险的财务顾问费，风险则完全由投资者承担。”一位信托经理向记者表示，银监会近期要求信托公司对此类业务计提3%风险拨备款，所以现在银行和信托公司都转做合伙企业模式，即把投资人作为有限合伙人，风险共担，而该模式目前处于无人监管的状态。“一旦发生风险，对散户投资人的影响非常大。”一家大型信托公司业务部经理提醒普通投资者：“最大的风险是房地产市场低迷、交易量下降、回笼资金难。信托必须到期兑付，即使房产项目属性优质，但是到期未销售完，信托也无法兑付。销售是第一还款来源，抵押物只是第二还款来源。说实话，司法实践中处置抵押物是很难的。”

　　开发商融资日益艰难

　　绿城房地产信托产品被清查一事，在房地产市场和资本市场一石激起千层浪。业内人士认为，这意味着房地产信托监管将趋严，曾经被房企视为救命稻草的信托融资方式将收紧，房企可以选择的融资渠道大为减少。
　　据记者了解，今年以来，内地房企境外股权融资屡屡遭遇重挫。有业内专家对记者表示，今年上半年没有一家房地产公司在香港上市，这实属罕见。曾经被视为香饽饽的境外发债融资之路也被堵上，7月国家外汇管理局下发通知，暂不受理境内房地产企业为其境外子公司在境外发行债券提供对外担保的申请。
　　广发证券研究报告显示，今年上半年房企已经债台高筑，上市房企平均资产负债率为75.3%，创下近5年来的高点，A股上市房企整体负债总额达10921.43亿元，同比上涨41.29%。
　　在遭遇融资难的背景下，不少房企甚至瞄上了保障房融资。央行报告显示，上半年保障房开发贷款累计新增908亿元，比年初增长54.8%。业内人士分析认为，保障房融资之所以大幅增加，除了保障房建设规模增大、资金量需求扩大外，不排除一些房企以保障房融资为名，将所得资金曲线用于商品房建设，以解企业资金链之急。
　　世联地产研究员卫旭华对记者表示，今年以来，房企的债务结构已经改变，传统的银行贷款比例正在急剧缩小，而以高利率、循环借贷为特征的海外融资、信托债务大幅上升，这预示着房企的财务压力和风险日益加大。开发商的资金链越绷越紧，在这种情况下，其不得不进行价格调整，力图促进销售、加速回款，因此，可以预见的是，房地产市场全面降价已经为期不远。