编者按 回顾过去几年的房地产市场，2008年一片萧条，2009年报复性反弹，2010年高位盘整，2011年全面衰退。而2011年是楼市调控政策出台最集中、最严厉、持久性最长的一年，因此，在这一年中，投机、投资需求被相继挤出市场，商品住宅成交量大幅萎缩，房价松动，库存量激增……面对已经到来的2012年，楼市是否会延续这种态势？将呈现出哪些可能？为此，我们走访了中原地产、伟业我爱我家、链家地产等相关的研究机构，希望能勾勒出2012年楼市的大致走向。
■本报记者 孙 蔚

1楼市调控不放松

　　2012年，坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，已经基本成为各界的共识。近日，《人民日报》刊登头条文章《如何看待房价走势》，力挺楼市在关键时期应坚持调控不放松。该篇文章指出，目前楼市调控正处于关键时期，成果仍不稳固，还远没到要放松的时候。
　　对于房价是否已经回归到合理区间的问题，《人民日报》用房价收入比和房价租金比等指标衡量，明确认为房价仍没有回归到合理区间，促使房价反弹的因素依然存在。
　　部分经济学者认为，2011年楼市调控的效果刚刚显现，一旦放松可能面临房价大幅反弹。目前楼市已经逐渐出现下行拐点，虽然因为地方土地财政，加上外围经济恶化，放松楼市调控的呼声很高，但是本次调控是一个难得的经济转型机会，一旦放松，房地产很可能面临硬着陆的风险。

2保障房投入继续加大

　　国家统计局的数据显示，1999年全国供应的经济适用房在商品住宅中所占比例为24.9%，而到了2008年，该比例则下降为7.2%，很多城市甚至不足5%。保障房的缺失迫使广大中低收入人群不得不在商品住房市场释放需求，这不仅加剧了商品房市场供求紧张的局面，也明显推高了房价。
　　最近两年，保障房建设被提升到了政治高度，2010年全国各类保障性住房和棚户区改造住房共开工590万套，基本建成370万套；2011年，全国建设保障性住房和棚户区改造住房1000万套。
　　保障房建设力度的加强将减少中低收入人群对商品房市场的刚性需求。假定2010年开工的590万套保障房将在2012年的市场中形成有效供给，那么2012年的保障房将分流商品房8%-10%的购买需求。预计2012年，保障房的建设总量依然维持在一个高位，而且在商品房市场销售萎缩的情况下，部分开发商可能会加大建设保障房的积极性。
　　另外，国土部近期出台了《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》，要求各地确保保障性住房、棚户区改造和自住性中小套型商品房建设用地不低于住房建设用地供应总量的70%。随着该政策的逐步落实，未来政策性住房用地供应将会继续增大。

3房产税试点城市将增多

　　房产税试点城市遍地开花有望在2012年成为现实。有业内人士认为，最近以北京、武汉等为代表的城市修改了普通住宅的认定标准，这有可能是为区分征收房产税的类别做准备。
　　虽然限购政策目前来看在短期内取消的可能性不大，但是限购政策毕竟是完全的行政手段，强制性抑制了需求，并非长期可以使用的措施。从房产税征收试点城市重庆的做法可以看出，其征收范围逐渐扩大，将涉及到所有非自住的房产，这标志着后限购时代调控的新方向很可能就是房产税。
　　一旦房产税试点城市增加，对多套房拥有者的心理影响将非常大，会给市场带来大量的存量房上市，预计非普通住宅市场可能会有税费调整等调控政策出台。

4房贷利率或定向宽松

　　从目前市场情况来看，保障房的大量建设已经缓解了低收入人群的居住需求，但是对于夹心层和中等收入人群来说，目前受制于贷款等政策，买房还贷款的压力很大。
　　预计在2012年，信贷政策或许会放松，有可能进一步下调存款准备金率，释放流动性资金。房贷政策可能会对首套房的购房者定向宽松，首套房利率或会下调。无论是加大中小套型普通商品房供给、减少首套房购房者的首付款比例，还是相对合理的首套房贷款利率，都将降低刚需置业人群的置业难度，使刚需人群能享受到楼市调控带来的效果。

5房价有望深度下调

　　2011年前11月，北京销售商品住宅面积为772.1万平方米，这一数字创下了最近10年来的最低成交记录。
　　2012年，大多数城市的限购政策将持续，这使得符合购房资格且有购买意愿的购房人总量在陆续成交中越来越少。而且随着调控政策的延续，市场需求对价格下调幅度的期待越来越高，买涨不买跌的心态很可能使得价格下调也难以换来成交量的大幅回升。因此，2012年，房价继续下调已经成为一个大概率事件。
　　从去年抑制房价过快上涨，到如今促进房价合理回归，这说明下调部分不合理区域的房价已经成为调控的主要目的。北京作为调控政策执行力度最大的城市，自住需求占比已达9成以上，投资、投机者陆续离场，其房价下调的数量和幅度有可能领先全国。因此，有业内人士预期，在6-12个月内，北京房价还可能有10%-20%的下调空间。
　　另外，地铁不仅缩短了城市的空间距离，改变了人们的生活方式，也改变了城市的发展格局。打通北京城市中心区与郊区的交通瓶颈、总里程达108公里的5条地铁线(房山线、大兴线、昌平线、顺义线、亦庄线)相继开通，北京郊区进入城市副中心的蓝图由此展开。预计在2012年，北京郊区新房供应量将大涨，在全市占比份额将达到历史新高，而库存积压的情况将加重，会推动区域房价进一步下调。

6二手房降价范围扩容

　　目前二手房市场有价无市以及同一区域一二手房价格倒挂现象均属于短期的非平衡状态，市场将通过自身的调节使状态回归平衡。但是，由于调控影响的持续性，二手房价格下调以及重建平衡的过程将会较为缓慢，以北京市场为例，预计2012年二手房价格下降的幅度约在20%左右。分区域来看，在新房供应量大的郊区，二手房降价压力大增；在新房供应和二手房供应并重的次中心区，二手房降价幅度相对较小；在城市中心区，新房供应量稀少，二手房价格相对坚挺。
　　在限购和限贷的影响下，二手房市场的流通性被大大降低，虽然降价将换来成交量的回升，但回升的幅度有限，因此市场复苏的过程将会曲折而漫长。从成交结构来看，市场需求仍将以首次置业者为主，中低价的普通住宅依然会占据成交量的主体。

7商业地产迎来快速发展

　　从目前商业地产供应的区域分布及周边市场情况来看，预计2012年商业地产的租金和售价均将继续上涨。这是因为一方面市场需求强劲，另一方面商业地产受宏观调控冲击力度较小，受到一些投资者的关注，较为宽松的环境将促使商业地产租金、售价继续上涨。
　　从短期来看，由于两个衡量市场健康情况的指标入住率和租金回报率依然比较合理，因此写字楼市场仍将保持稳定上升的趋势。从长期来看，写字楼市场不会过于乐观，这是因为：一方面，2010年和2011年写字楼新开工面积均大幅增加，这些新增供应将在2012年之后陆续进入市场；另一方面，写字楼的需求与国民经济的增长速度、第三产业的发展速度息息相关，未来写字楼市场也存在一定的风险。
　　随着大规模居住片区日益壮大，对商业配套提出了新的挑战。巨大的消费需求带来新的发展机遇，大型居住区的形成所带来的商业催化效应正开始逐步释放，这种新型的居住区商业模式有别于传统商业，将会成为未来很长时间内的主流开发模式，因此区域特色商业是商业地产新的发展方向。