■本报记者 孙 蔚
　　北京市房地产业协会日前发布统计数据，2011年，北京新建普通住宅（含新建普通商品房和新建保障房）共签约7.8万套，成交均价为每平方米13173元，比2010年的14847元下降了11.3%，实现了2011年年初制定的新建普通住宅价格稳中有降的房价控制目标。
房价实现稳中有降
　　统计显示，2010年北京新建普通住宅均价为14847元/平方米，2011年全市新建普通住宅成交量为7.8万套，占到全市新建住房成交总量的86.2%。成交均价为每平方米13173元，比2010年下降了11.3%，即每平方米下降了1674元。“这意味着，去年北京新建普通住房价格稳中有降的房价控制目标已经顺利实现。”北京市房地产业协会秘书长陈志说。
　　去年，北京全年住房共成交20万套，同比减少30.1%，其中保障房成交3.2万套，同比增长38.5%。陈志对记者表示，去年北京保障房开工超过23万套，今后几年，保障房竣工交付量会大幅攀升，北京住宅供应结构将有明显改观。
　　伟业我爱我家市场研究院院长陈亮分析表示，新建普通住房由新建普通商品房与新建保障房构成，其中，2011年北京新建普通商品房均价同比上涨约7%，而新建保障房成交价格基本与上年持平。从统计的角度来看，这两部分价格均没有出现下降，可见新建普通住宅均价下降是由于成交结构变化导致的，即价格较低的保障房成交比重明显上升，占比由2010年的21%上涨到36%。另外，从民生的角度来看，北京新建普通住宅均价同比下降11.3%的现实意义在于，有更多的低价房进入市场，解决了更多中低收入家庭的住房问题。
　　接受记者采访的多位业内人士均认为，随着北京保障房、普通商品房建设力度的加强，2012年刚性购房需求将迎来释放的契机。预计2012年北京中小套型、中低价位住房的比重还会增加，北京新建普通住房均价有望继续保持稳中有降的格局。
九成购房家庭为首次置业
　　统计数据显示，2011年北京市住宅网签量共约20万套，新房和二手房成交量缩水都超过7成，全市住宅成交量创下2008年以来的新低。
　　去年北京新建商品房成交均价为每平方米22422元，虽然比2010年上涨了7.8%，但是涨幅却比2010年大幅回落36.4%。2011年北京二手住房成交均价为每平方米17698元，同比上涨8.4%，价格涨幅则比2010年回落了26%。
　　“虽然北京去年的住房成交总量减少了，但成交结构却改善了，有9成左右的购房家庭是首次置业。”陈志秘书长说。
　　链家地产首席分析师张月认为，2011年楼市调控政策对市场影响巨大，尤其北京的限购和限贷政策最为严厉，执行程度最深，对市场的冲击效应明显。造成2011年北京住宅成交大跌的原因有3点：第一，投资、投机购房需求基本被挤出，大部分改善性需求也失去购买资格，购房人群大幅减少；第二，房价下调态势逐渐显现，市场观望情绪浓厚，普通购房者入市意愿降低；第三，与商品住宅和二手房市场成交大幅下滑不同，2011年保障房成交量为3.2万套，与2010年相比增幅接近4成，随着保障房建设力度的加大，未来政策性住房在住宅市场的占比会进一步提升，平抑房价的效果会逐渐显现。
房地产景气指数创新低
　　央行2011年四季度储户问卷调查报告结果显示，72.9%的居民依旧认为房价“过高，难以接受”，未来1个月内具有购房意愿的居民仅占13.9%，接近历史最低点（2008年三季度的13.2%），这表明2012年消费者的购房观望情绪浓厚。
　　日前，北京市统计局发布了2011年四季度行业景气指数，房地产景气指数为114.4，较上季度减少6.1，已连续3个季度保持下滑趋势，创一年半来的新低。2011年四季度房地产企业家信心指数为72.4，创3年来的新低，并且从今年开始，一直处于100以下的悲观区间，明显低于其他行业企业家信心指数。
　　张月认为，房地产企业家信心指数和其他行业横向比较出现巨大差距，充分反映出当下房地产企业经营管理者对于后市信心不足。受此影响，一方面房企转型现象屡见不鲜，其中中小房企更偏向于转行，投身矿业、养殖等其他行业，而大型房企多探寻住宅之外的地产领域，如商业地产、旅游地产、养老地产等。但是，从转型投资到开发盈利仍会面临一段真空期，短期内，房企对于住宅市场的依赖性并不会减弱。另一方面，房企普遍启动“冬天模式”，力争以价换量，万科、恒大、龙湖、保利、富力、金地等多家大型房企都发起了降价战役，力图拿回充裕的现金应对后市风险。
　　根据链家地产市场研究部统计，截至2011年三季度，房地产开发贷款余额为2.64万亿元，其中1年内短期贷款为0.97万亿元，房地产业信托贷款余额为0.68万亿元，2012年到期兑付款约0.17万亿元，债权融资余额约1.1万亿元。
　　张月认为，房企面临的资金难题渐趋普遍化、深度化，房地产企业面临巨额债务，极有可能从根本上影响房企制定2012年的营销策略。
　　北京中原地产研究总监张大伟认为，北京楼市拐点已经明确显现，房价下调可能继续加速，预计在6-12个月内房价还有10%-20%的下调空间。