■本报记者 孙 蔚

　　作为租赁型保障房之一，公租房同廉租房一样，在建设过程中资金投入大、利润少、回收周期长，目前，财政补贴是公租房建设的主要资金来源，这让地方政府不堪重负。因此，如何多渠道筹集资金，让公租房建设进入良性循环，成为摆在地方政府面前一道待解的难题。
资金成公租房建设“拦路虎”
　　在全国工商联房地产商会理事陈宝存看来，公租房的建设情况并不乐观。“在保障房分类中，公租房和廉租房因为较低的回报率而需要政府资金支持，但这两类保障房需要10年乃至20年才能收回成本，这种盈利模式对投资方来说不堪重负。”
　　综观各地推进公租房建设的进程，资金短缺一直是让政府头疼的问题。与出售型的经济适用房、限价房不同，公租房只能逐年收取租金。前者一次性就可以收回建设成本，后者要经过10多年才能收回建设成本。大量垫付资金引起一些地方政府的畏难情绪，资金成了公租房建设的“拦路虎”。
　　一位三线城市负责保障房运营的负责人曾对本报记者表示，公租房的建设资金主要来自银行贷款、公积金贷款等，即使有租户认为公租房的租金较高，跟市场价格相比并不具有多大优势，收回的租金也仅够偿还建设贷款的利息，公租房后期的运营、维修费用还需政府自掏腰包。
　　以当地一栋4万平方米、政府贷款8000多万元收购的公租房项目为例，按10元/平方米/月的价格出租，不考虑空置率，每月可回收租金40万元，一年租金约480万元。然而，按照银行贷款基准利率来计算，8000万元贷款一年的利息约为500万元，租金勉强够支付利息。
　　复旦大学经济学博士郝前进在调研上海市公租房项目时发现，上海市公租房建设成本约为4000元/平方米，如果算上土地出让金及拆迁成本等，实际投资成本约为9000多元/平方米。
　　中国社科院财政与贸易经济研究所助理研究员姜雪梅对记者坦言，目前公租房建设或将陷入恶性循环的怪圈。建设公租房需要大量资金，不承诺一定的资金回报率就很难吸引社会资金的加入。但是，资金回报率高了，公租房的租金水平就不能低，就会导致公租房空置率偏高，这样一来，预期的资金收益率就很难实现，会进一步影响公租房建设。
　　北京为公租房建设搭建融资平台
　　为支持各地完成2012年全国公租房建设任务，财政部近日下达了2012年中央补助公共租赁住房专项资金660亿元。记者算了一笔账，如果将660亿元资金摊到230万套公租房上面，每套公租房可享受中央财政补贴约3万元，按每套50平方米计算，每平方米可享受中央财政补贴约600元，这与当前公租房的建设成本还有不小的距离。
　　压力之下，北京市进行了大胆的尝试。2011年6月，北京市财政一次性货币注资100亿元，成立了全市统一的保障房投融资平台——北京市保障性住房建设投资中心，这是全国最大的保障性住房融资平台。同时，北京市政府决定，每年全市国有土地出让净收益的10%和全部住房公积金净增值收益将注入这个平台。这种可持续投入机制的形成，为北京市公租房等保障房建设提供了有力的资金支持。
　　日前，北京市保障性住房建设投资中心总经理金炎接受记者采访时表示，该中心成立一年来，共投入保障房建设资金148亿元，解决了6.8万套保障性住房的资金需求。其中，通过收购持有的方式，解决了1.8万套公租房35亿元的资金需求。
　　据金炎介绍，该中心通过公积金贷款等多种渠道筹措资金，同时，研究探索保险资金、房地产信托投资基金、境外股权基金、保障房产业基金及社保基金支持保障房建设的可行性，为保障房建设提供可持续的资金保障。成立一年来，北京市保障性住房建设投资中心已经完成收购并持有公租房项目17个，房屋共计1.8万套；完成了30个项目收购的可行性研究报告，涉及住房4.3万套，为进一步扩大收购规模做好充分准备；积极推进自有项目建设，持有5个自建项目，预计可提供公租房1.5万套。
鼓励社会投资建设公租房
　　为了填补资金缺口，住建部上月颁布的《公共租赁住房管理办法》对公租房的申请条件、运营监管、退出机制等做出明确规定，同时鼓励社会民间资本在政府主导下投资公租房。《办法》明确表示，公共租赁住房可以通过新建、改建、收购、长期租赁等多种方式筹集，可以由政府投资，也可以由政府提供政策支持，由社会力量投资。
　　北京市第一个公租房项目远洋沁山水的开发商——远洋地产董事局主席、行政总裁李明对记者明确表示：“无论在何种市场状况下，响应政府号召，积极参与保障房建设始终是远洋地产关注的重点。这并非是远洋地产为了度过市场低迷期而被动转向保障房，而是我们主动为之，体现出企业的社会责任感。”
　　“对于公租房的盈利模式，远洋地产正在积极研究，并愿意配合政府摸索出一套行之有效的办法。目前，参与公租房建设对公司业绩及资金运转并无太大影响。”李明认为，保障房建设必须建立可持续的发展模式，设定合理的盈利空间，这是实现保障房建设良性发展的重要前提。然而，在现阶段一切仍处在磨合期，还需要各方的共同努力。