编者按 经历了市场的跌宕起伏，伴随着一大批房地产企业跨过20岁的门槛，2012年的房地产市场在调控中前行。回顾2012年，保障房和商品房市场双向发力，房价涨幅得到明显抑制，投机炒房空间被进一步压缩，自住型需求稳步释放。在激烈的市场竞争面前，房地产市场即将告别黄金时代，迎来白银时代，在这个时代，房企之间将竞争加剧、洗牌加快、利润摊薄。
■本报记者 孙 蔚

1政策微调

　　2011年底至2012年上半年，佛山、芜湖、上海、石家庄、南京等数十个城市陆续对当地楼市调控政策进行了微调，内容涉及放松限购条件、房贷利率优惠、分期支付土地出让金、提高公积金贷款额度等，多数微调政策在媒体报道后被叫停。下半年，中央派出国务院督察组检查各地房地产调控政策的执行情况，随后便有各部委发言人密集表态“楼市调控不放松”。
　　●点评：地方政府纷纷对楼市政策玩“松绑-曝光-叫停”三部曲，成为今年楼市调控的独特现象。楼市调控就是调预期，从目前形势来看，楼市调控放松不太可能，地方政府微调的初衷是在鼓励刚需购房的同时，对当地财政实施自救。

2保障房

　　据住建部最新数据统计，今年前10个月，全国竣工保障房505万套，新开工722万套，提前完成了全年计划，而保障房投入已连续两年突破1万亿元。
　　●点评：保障房快速推进让我国经济发展的成果惠及更多百姓。3年来，我国已竣工保障房1267万套，近1亿人的居住条件得到了改善。毫无疑问，保障房的大规模上市，在“惠民生、调结构、稳投资”等方面发挥出越来越重要的作用。但是，值得注意的是，保障房筹资难度大、融资成本高、基础设施配套建设相对滞后等现象仍然十分突出，成为亟待解决的问题。

3房企转型

　　在严厉的楼市宏观调控下，更多的房地产开发企业由被动到主动，加入到经营模式转型的浪潮中，从单一的住宅开发扩展到商业地产、旅游地产、养老地产乃至文化地产、产业地产等多重领域，房地产行业开始走向成熟。
　　●点评：此轮调控以来，以住宅开发唱主角的狭义房地产已成为过去，取而代之的是需要和其他产业进行融合的复合地产开发与运营，大地产时代呼之欲出。未来房地产开发商有两个发展方向，要么走专业化道路，要么走综合化道路，在新的地产周期，面对市场结构性调整，开发商需要做出谨慎选择。

4房租上涨

　　几年前，在北京的打工一族最常抱怨的是买不起房子，现在他们发现，租房子也变成了一件难事。北京市统计局公布的数据显示，今年11月份，北京市住房租金同比涨幅高达7.1%。
　　●点评：北京的房租年年涨，今年涨得特别凶。有网民在网上发帖称“北京房租两年翻番”，大呼“租不起”。有专家指出，严厉的限购政策导致部分刚需无法买房，是房租上涨的原因之一。此外，租售比一般是用来判断市场泡沫的重要指标，在房价稳定的情况下房租上涨，有助于缩小北京被公认的极度不合理的房价租售比。

5楼水水

　　7月21日，61年来罕见的特大暴雨袭击京城，将不少宣扬“品质为先”的楼盘打回原形，继“楼倒倒”、“楼歪歪”之后，又出现了“楼水水”这个新词。北京沿海赛洛城、碧桂园、珠江壹千栋、万达广场等众多知名楼盘在大雨中“沦陷”，暴露出各种建筑质量缺陷。
　　●点评：面对众多楼盘在此次暴雨中暴露出的质量问题，有的开发商理直气壮地将原因归结为“天灾”。开发商多方找理由推诿责任的做法是其责任意识缺失的表现，无论在何种情形下，开发商都是楼盘质量的第一责任人，应对建筑工程质量负全责。

6红五月

　　今年5月，全国主要城市新建住宅成交量全面回升。中原集团研究中心对30个重点城市的监测数据显示，5月份，新房成交量环比上升20%，同比上升28%，尤其是北京新建商品住宅成交量自2011年2月份加强版限购令实施后，首次突破8000套大关。因此，5月份被业内人士称为“红五月”。
　　●点评：虽然就宏观数据而言，今年楼市低迷的状态确实比过去有所改善，但是这并不意味着楼市真正转暖，热销只是少数项目的专利，多数项目仍然销售不畅，甚至不乏有的项目零成交。当前房地产调控政策的基本方向并未发生改变，限购和限贷政策依然严格执行，因此，开发商趁势提价并不可取，制造热销假象更应受到严厉制裁。

7鄂尔多斯楼市崩盘

　　据媒体报道，内蒙古鄂尔多斯的房价目前已经从最高时的每平方米1.5万至2万元跌到了每平方米3000元。
　　●点评：楼市崩盘仅仅是鄂尔多斯金融风险的表象之一。楼市崩盘，投资者被套，加之矿产、煤炭市场低迷，多种因素叠加在一起，使得整个鄂尔多斯楼市处于有价无市的状态，即使房价大幅下跌也没有成交量，土地市场更是低迷。众多信息表明，鄂尔多斯楼市崩盘的原因与投机资金推高房价、市场需求并不真实紧密相关。

8个人住房信息联网

　　3月份，国务院和住建部要求全国40个重点城市的个人住房信息系统要与住建部的系统实现联网。住建部相关人士表示，截至6月30日，个人住房信息联网工作已经达标，未来该系统或将扩大到500个主要地级市。
　　●点评：个人住房信息联网将为房地产调控和住房保障工作提供重要的基础数据。信息联网后，将不再受“到底是首套房还是二套房”“首套房认房还是认贷”等问题的困扰，楼市调控将更加有的放矢。

9业绩飘红

　　在金九银十失利后，11月份，全国楼市出乎意料地迎来“翘尾”，九成全国性开发商年销售收入实现正增长。万科、中海、保利等众多品牌房企今年1-11月的销售业绩都超过了2011年同期。
　　●点评：在以万科、保利、恒大、中海为龙头的一线房企规模迅速扩大的同时，房地产市场呈现出明显的两极分化，行业集中度显著提高。标杆房企由于整体业绩良好，资金链得到缓解，库存量下降，因此在未来的拿地高潮中仍将成为主力，而一些中小开发商整体来看销售情况一般，资金链依然紧张，未来挣扎求生的趋势仍将持续。

10地王频出

　　11月27日，北京、上海等地的土地市场都出现了地王，楼面价均超过3万元/平方米；11月28日，深圳新的总价地王诞生；11月30日，南京一地块一举成为全国新总价地王，而这只是年末土地市场疯狂行情的一个缩影。
　　●点评：进入11月份以来，市场上几乎每天都有房企重金拿地的新闻。面对土地市场的抢购潮，相关部门不得不要求各地采取分割出让、综合竞标、配建竞标、提高付款难度等方式，避免出现地王，这也使得起价高达3.38万元/平方米的北京农展馆地块最终推迟出让。其实，若想根本解决地王频现的状况，最好的办法就是加大市场供应。