谢正军／图

■本报记者 洪敬谱

　　安徽省合肥市两位业主在不同的时间分别购买了该市一拆迁安置小区的同一套房屋。为了争夺该房屋，两人多次对簿公堂，一波数折。究竟谁才是这套房子的真正主人呢？

买来的房另有其主

　　2008年，安徽省霍邱县的张富（化名）来到合肥市做废品生意，每个月有1000余元的收入。由于不怕吃苦，生活又节俭，2011年，张富手上盈余了几万元钱。
　　这一年4月，张富通过熟人罗某介绍认识了合肥市民孙萍（化名）。通过交往，张富得知孙萍有一套房子，愿意以市场价的一半出手，该房屋具体位置为合肥市经开区朝霞园9栋105室，面积约80平方米。在合肥打拼的几年，张富一直租房子居住。听到这一消息，他喜出望外。
　　孙萍告诉张富，该房屋一直出租给他人居住，可以带他去隔壁的房子看看，户型都一样。看过房后，张富十分满意。由于孙萍出示了房产证，张富对该房子的产权深信不疑。于是，双方谈好价格为15万元，而当时的市场评估价是33.2万元。2011年4月20日，张富与孙萍签订了《存量房买卖合同》，并到合肥市房产局办理了房屋产权过户登记手续，以评估价33.2万元为基数缴纳了相关税费。同时，孙萍告诉张富，她已经通知了房子的租客搬出该房屋。
　　2011年4月底，张富兴高采烈地带着家人来到朝霞园9栋105室。没有想到的是，该房屋里竟然住着一位60余岁的老人家，还质问张富“来我家有什么事情”。孙萍不是已经通知房客搬家了吗？怎么还有人居住并称是自己的家呢？张富一下子傻了。
　　后来，张富得知此人叫贺民（化名），这套房子是他于2002年以6.1万元的价格从孙萍手里买的，他已经在这里居住近10年。贺民认为，该房屋的合法占有人和实际所有人是他，张富无权要求归还房屋。张富把自己的房产证出示给贺民看，说有房产证才是房主，自己才是这套房子的真正主人。
　　之后，张富多次找贺民交涉，要求他搬出该房屋，均遭到了贺民的拒绝。

庭审一波三折

　　2011年8月，忍无可忍的张富一张诉状将贺民告到合肥市高新区人民法院，请求法院判令贺民搬出该房屋，归还房屋，并支付房屋租金6000元。
　　同年10月8日，合肥市高新区法院一审认为，本案争议的焦点在于诉争房产的权属问题。因不动产物权的设立、变更、转让，应依法进行登记，物权所有人对物享有独占支配并排他的权利。贺民在张富取得诉争房产的所有权之后占有使用房屋，应该得到物权所有人张富的准许，但张富对贺民的占有使用行为并未允诺。而张富作为物权所有人主张贺民搬离并交付房屋，有事实依据，也于法有据，依法应予支持。据此，法院要求被告贺民在判决生效10日内将该房屋腾空并交付原告张富，驳回原告张富关于房屋租金的请求。
　　贺民感到很委屈，对合肥市高新区法院一审判决不服，于是向合肥市中级人民法院提请了上诉。贺民在上诉时称，孙萍2002年将诉争房屋以6.1万元价格出售给他，因为该房屋属于拆迁安置房，出卖时产权证尚未办理，双方约定待孙萍取得了房屋产权后即协助其办理房产过户手续。2011年孙萍取得该房屋产权证，贺民多次催促其办理变更登记手续，但遭其拒绝。当贺民收到第三人张富诉贺民民事侵权诉状时，才得知孙萍与张富签订了虚假交易合同，以明显低于同期同类房屋的市场价15万元售出。
　　合肥市中院将此案发回一审法院重新审理。2012年3月14日，合肥市高新区法院驳回了贺民的诉讼要求。贺民不服判决，再次向合肥市中级法院提请上诉。但是合肥市中级人民法院于2012年6月下发了行政裁定书，该行政裁定书再次驳回了贺民的上诉，维持合肥市高新区法院的一审裁定。
　　贺民不服合肥市中院的行政裁定书，再次上诉。2012年下半年，合肥市高新区法院通过双方补充的证据再次审理此案。这一次，法院却判决张富败诉，理由是张富在贺民取得诉争房屋产权之后与孙萍之间签订的房屋买卖合同无效。
　　张富也对此不服，提请上诉。

登记权与实际权之争

　　2012年12月7日，合肥市高新区法院进行了公开终结审理。庭审中，贺民辩称，张富不具备诉讼主体资格。双方素不相识，也没有发生任何法律上的纠纷。张富与孙萍签订了房屋买卖合同，贺民不是合同相对人，根据合同相对性原则，张富无权起诉贺民。
　　同年12月14日，合肥市高新区法院审理终结，下发判决书。法院认为，出卖人就同一房屋与数个买受人签订买卖合同，恶意办理登记的买受人，其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人。本案中，涉诉房屋的出卖人孙萍与贺民于2002年4月24日签订了《房屋买卖合同（协议书）》，又于2004年4月24日签订了《关于转让房屋的协议书》。贺民按照上述两份协议的约定先后两次履行了给付孙萍6.1万元购房款的义务，并自2002年实际取得该房屋居住至今。上述一系列行为系双方真实意思表示，未违反国家法律法规的强制性规定，双方之间的房屋买卖合同合法有效。2011年4月20日，孙萍又就涉诉房屋与张富签订《存量房买卖合同》。因购买房产系家庭大宗财产交易，张富在与孙萍签订《存量房买卖合同》前未对房屋实际权利状况及使用状况进行考察，也未进入房屋内对房屋构造及屋内状况进行查看。张富与孙萍之前互不相识，其以评估价33.2万元为基数缴纳了相关税费，却以15万元的价款购得房屋。由此，张富在购买房屋时的行为与常理相悖，不属于善意买受人，该院认定其在与孙萍签订《存量房买卖合同》及办理登记时主观上存在恶意。
　　法院认为，张富虽然取得了涉诉房屋的产权登记，但其不是善意办理登记的买受人，其权利不能优先于已经合法占有使用该房屋10年之久的买受人贺民，其要求贺民搬出涉诉房屋之诉请，法院不予支持。据此，法院判决驳回原告张富的诉讼请求。

●相关法条

　　《物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。

●法官提醒

　　近年来，随着城镇化步伐的加快推进，在城市房屋拆迁安置过程中，有的家庭户因分得的房屋安置面积较多或急需资金周转等原因，将自己分得的多余房屋安置面积转让，或进行有偿交易的现象为数不少。由于种种原因，此类房屋回迁安置后，一般不能及时办理产权登记。待办理产权登记后，因房屋市场价格上涨造成房屋现价与当初转让的价格差额巨大，从而导致出卖人拒绝办理产权过户或要求买受人返还房屋的行为不断发生。约定必须遵守是现代法治的一项基本原则，合法有效的房屋买卖合同受法律保护。当房屋产权证登记的权利人与实际权利人不一致时，法律保护的是后者利益。因此，出卖人应遵守诚实信用原则，在办理房屋产权登记后，应积极协助买受人办理产权过户手续，避免无谓的纠纷发生，从而减少纠纷成本。同时，买受人在签订买卖合同时，也应完善合同条款内容，充分约定违约责任，并保管好相关证据材料，以降低购买风险，维护交易的安全。 （洪敬谱）