■本报记者 王 硕

典型案例

向凶宅索赔

　　买房本应是一件开心事儿，可入住后才得知自己花重金购买的住房内曾经死过人，这对谁来说都是一个巨大的打击。
　　2011年10月，天津的王先生通过一家房屋中介公司，得知赵先生的房屋对外转让。王先生向该中介公司询问了相关情况，并实地察看了房屋，对该房屋表示满意。数日后，王先生和赵先生以及中介公司签订了《房屋买卖居间合同》，之后买卖双方正式签订《房屋买卖合同》，王先生以几十万元的价格购买了该房屋，并及时到产权登记部门办理了过户手续。
　　然而令王先生没有想到的是，购房后没多久，他从邻居处得知，该房屋以前的居住人在该房内自杀身亡。几十万元买到了一所凶宅，王先生无论如何也接受不了这个事实。气愤之下，他以欺诈为由一纸诉状将卖房者赵先生推上了被告席，请求撤销涉案《房屋买卖居间合同》及《房屋买卖合同》，并赔偿相关损失。
　　被告赵先生辩称，他不知道该房屋内发生过有人非正常死亡的事情，并且认为该事件不影响原告对该房屋的使用。在案件审理过程中，经法院主持调解，双方当事人自愿达成协议：双方确认涉案《房屋买卖居间合同》及《房屋买卖合同》有效，但由被告赵先生给付原告王先生经济补偿金6万元。

观点一
不属质量瑕疵

　　“凶宅”通常是指曾发生过凶杀、自杀、意外致死等非自然原因死亡事件的房屋或场所。众所周知，如果一处房产内发生过非自然死亡事件，一般都会给购房人带来内心的恐惧，从而影响购房意愿。在房屋交易中，由于受一般观念的影响，房屋的价值会大打折扣，甚至出现无人问津的情况。既然“凶宅”对房屋交易价值影响巨大，那“凶宅”是否属于瑕疵商品呢？
　　岳成律师事务所杨冰清律师分析说，我国法律将瑕疵分为权利瑕疵和质量瑕疵两个方面。根据《合同法》第一百五十三条规定：“出卖人应当按照约定的质量要求交付标的物。出卖人提供有关标的物质量说明的，交付的标的物应当符合该说明的质量要求。”
　　杨冰清表示，如果房屋出现房体开裂或质量不合格等质量问题，那该房屋属于有质量瑕疵，购房人可以追究卖房人责任。但“凶宅”并不属于质量问题，也不影响房屋的正常使用。由于我国法律上并没有针对房屋是否发生过凶杀案、房屋曾经住过什么人等问题的明确规定，因此购房人以房屋存在瑕疵为由进行维权很难得到法律上支持。
　　另一个方面，权利瑕疵具体到房屋而言，如果房屋产权并非卖房人所有，卖房人只是名义上的房屋拥有者或卖房人的权利是有限制的，出现以上任何一种情况，该房屋即属于有权利瑕疵，交易时如果卖房人没有正常告知，造成了购房人的损失，那卖房人需要承担责任。杨冰清认为，该案显然不属于这种情况。

观点二
合同可撤销

　　“凶宅”买卖引发的纠纷时有发生，卖房人怕影响房屋的销售价格往往选择隐瞒真相。北京德润律师事务所律师刘家辉表示，购房前，如果卖房人向购房人承诺房屋内从未发生过“非正常死亡事件”，后有证据证明其所作承诺违背事实，则卖房人涉嫌构成欺诈。根据《合同法》第五十四条和第五十五条规定，购房人在知情后的一年内享有撤销合同的权利。“房屋内曾经发生过凶杀事件会对购房人的心理产生影响，若事先知情，购房人有权不买或与卖房人商量降价购买，以保障购房人的合理利益。若购房人在询问相关情况时卖房人没有告知其实情，事后购房人能拿出相关证据，则卖房人涉嫌构成欺诈。”刘家辉进一步分析认为，从法律角度来说，由于卖房人并没有主动告知购房人房屋内是否发生过“非正常死亡事件”的义务，若房屋买卖双方在购房前并没有涉及到该问题，即购房人未作出过询问，而卖房人也没有做出过不实承诺，则卖房人的隐瞒行为并不构成欺诈。
　　刘家辉表示，买到“凶房”的购房人若想证明卖房人构成欺诈，需尽到举证义务，即拿出卖房人在缔约过程中存在违反法律和诚信交易方面过错的相关证据。一方面，要证明卖房人为高额的价款确实做出过相关承诺，也可通过邻居等证词证明被告确实对房屋内发生过的事件知情；另一方面，要证明由于被告的隐瞒行为，造成原告误认为房屋没有其不满意因素而买入。
　　杨冰清表示，欺诈是买方基于卖方做出的错误表示而订立的合同，对于上述的案例，由于买卖双方在签订合同时并没有涉及“凶宅”的内容，因此卖房人的这种“隐瞒”不能构成法律上的隐瞒。杨冰清提醒购房人，如果自身很在意房屋是否为“凶宅”，在购房前一定要多调查了解，并将相关内容签订到购房合同当中，以此作为对卖房人的法律约束和今后发生纠纷的维权证据。

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诉求合情 法理难通

　　天津市高级人民法院法官李超指出，从民间习俗上看，购买的房屋如果曾经发生过 “非正常死亡”、“有过令人厌恶的用途”等非质量性瑕疵，那么这套房屋就很难被人轻易接受。但就合同而言，转让房屋是双方真实的意思表示，原、被告双方在签订合同前并未就诉争房屋内有无非正常死亡事件达成任何承诺，在所签的居间合同中未约定非正常死亡事件的披露义务条款，现行法律也未规定房屋买卖中的“非正常死亡事件”的相关信息属于出卖人应尽的告知义务。而将其简单地归入社会公德、公序良俗也显然不恰当。所以购房人购房后得知情况，请求赔偿的诉求是合乎情理的，但在法律上却不容易得到支持。建议购房人在签订房屋买卖合同时，可以要求卖房者保证房屋不存在非质量瑕疵的情况，并约定如果隐瞒事实，购房人可随时解除合同并追究卖方违约责任。
（王 硕）