■本报记者 孙蔚

　　编者按 支付低廉的土地出让金从政府取得科研用地，然后将其“转换身份”建成住宅卖给购房者。近年来，北京时常出现这种“变身”楼盘，以低价LOFT、买一层送一层、不限购等作为噱头吸引消费者，也引发了多起购房人与开发商的纠纷。在科研用地上建住宅违规吗？这样的房子敢买吗？能拿到产权证吗？开发商为何热衷于在科研用地上建住宅？针对这些消费者关心的问题，我们策划了“科研用地盖住宅，靠谱吗”系列报道，力求为您答疑解惑。

　　最近，北京通州出现了一个以价格低、小户型、不限购、精装修LOFT、买一层送一层等为卖点的楼盘，吸引了众多被高房价和限购政策困扰的消费者。记者调查发现，这一名叫国际健康港的项目其土地性质属于科研用地，目前正采取以租代售的方式进行销售。

“热销”的国际健康港

　　位于北京市通州区宋庄镇尹各庄村的国际健康港一期规划面积超过40万平方米，与普通楼盘不同的是，其没有预售证，只能以租代售，即购房者以租赁者的身份和出租方签订租赁合同，租期为20年，并赠送30年的居住权。
　　8月23日，记者来到该楼盘探访，在项目现场可以听到机械轰鸣，有许多工人正在施工。来售楼处看房的人络绎不绝，销售员个个忙碌不停，火爆的场景看起来与普通楼盘没什么两样。
　　该项目销售员向记者介绍称，项目一期共推出1000户，有层高4.5米和6米两种户型，都是精装修交房，可以打隔断让一层变两层，单层面积50至70平方米不等，已于8月18日开盘，价格每平方米约为17800元至19800元。“目前来购房的人很多，基本上都是为了居住。项目位于中央别墅区南侧，附近的旭辉御锦、融科·千章墅每平方米售价都达到三四万元了，我们项目的性价比最高。”销售员表示。

以租代售令人惊讶

　　在国际健康港售楼现场，当记者问到产权问题时，销售员一再含糊其辞。在记者的追问下，其不得不答复称：“项目为酒店式公寓，目前无法分割产权，只能签订租20年送30年的租赁合同。”
　　记者惊讶地表示：“从来没有听说买房子却签租赁合同的，将来能办下产权吗？”对于记者的疑问该销售员避而不谈，反而马上说：“购房者得到的是精装修的LOFT住宅，有厨房、卫生间。项目位于产业园区内，还可以享受退税、免税等优惠政策。”
　　记者在该项目的房屋租赁合同上看到，出租方即甲方为汇天网络科技有限公司。合同规定，使用权归租房人，如果遇到拆迁，相关补偿归租房人。如果以后国家要求交钱补办房本，则由租房人出钱补办。租房人可以转卖该房产，契税、公共维修基金都不用交，只要带下家到开发商处更改合同底单就行。
　　让人惊讶的是该项目是通州区重点产业项目，记者看到该楼盘的宣传册中称，项目总投资额达40亿元，总占地为500亩，目前在售的18栋商住楼定位为“中央别墅区首席健康综合体”。

土地性质为科研用地

　　记者在北京市规划委网站查询后得知，国际健康港工程规划许可证上显示的项目名称为：1#科研楼等18项（数据技术研发中心建设项目）。工程规划许可证核发日期为2013年7月11日，建设单位为汇天网络科技有限公司。
　　该项目用地规划许可证上显示其土地性质为科研设计用地，建设单位为宋庄信息基础设施投资有限公司。而汇天网络科技有限公司的前身即宋庄信息基础设施投资有限公司。
　　在科研用地上能盖住宅吗？北京市规划委相关工作人员接受记者采访时表示，根据《土地管理法》的规定，不按照土地利用总体规划确定的用途进行建设的应当收回土地使用权。而《北京市城乡规划用地分类与土地利用现状分类对照表》明确指出科研用地的规划要求：须用于各类教育、独立的科研、勘测、设计、技术推广、科普等。
　　针对国际健康港存在的问题，盈科律师事务所孙家运律师认为，即便抛开土地性质不谈，国际健康港“租20年赠30年”的合同也不合规。《合同法》明确规定，租赁期限不得超过20年，即使国际健康港的租赁合同上承诺赠予30年使用权，也不受法律保护。另外，该项目采取以租代售的销售方式，即使双方都签字认可，也属于恶意串通，应为无效合同，租赁这样的房子风险极大，更谈不上房产升值。
　　记者看到，国际健康港的租赁合同明确约定：“如乙方要求终止合同，应向甲方缴纳租金，计算方式为：该房屋建筑面积×70元/月/平方米；另外，要缴纳房屋设备折旧费，计算方式为：一年内按房屋合同总价款的10%，二年内按房屋合同总价款的20%，以此递增。”如果以建筑面积50平方米的户型来计算，租赁人付给甲方的月租金高达3500元，而据记者了解，目前该项目周边相同面积的住宅月租金不超过1600元。