谢正军/图
■本报记者 任震宇

　　今年以来，低迷的房地产市场不时传来松绑限购等“救市”之声，目前还在执行限购政策的城市仅剩下北上广深四个一线城市。9月30日，央行放宽购房贷款新政终于“千呼万唤始出来”。一切仿佛又回到了2009年那个“救市”年代。随之而来的一个疑问是：房地产市场还会不会像当年在“救市”政策的刺激下回暖，甚至出现新一轮的上涨？

密集的救市政策

　　近期以来，随着各地楼市成交量萎靡，价格下降，救市政策也密集出台。
　　9月26日，珠海市住建局发文宣布对楼市“双限令”松绑，即今后无论是本地人还是外地人，在珠海主城区购买144平方米以上的“豪宅”，无论是套数、价格都将不再受到限制。
　　10月7日，海南省三亚市规定，购房人在三亚市购买商品住房，包括二手房，不需要再提供家庭住房情况证明及纳税或者缴纳社保证明。
　　至此，全国依然执行限购政策的仅剩下北上广深4个一线城市。
　　部分业内人士认为，4个一线城市也可能会逐步放开限购。北京中原地产首席分析师张大伟认为，一线城市放开限购会比其他城市要慢些，但未来肯定会全面取消限购，预计明年起广州、深圳或将最先打破一线城市的限购令。
　　信贷限制政策也在松动。毕竟，解除限购只是让更多的人有购房资格，而松绑限贷才能让更多有购房资格的人买得起房子。据了解，四川、福建、湖南、湖北以及杭州、西安、无锡等地今年以来出台的“救市”政策，大多都涉及首套房贷款利率优惠、放松首套房认定、放松公积金贷款、财政补贴等内容。
　　9月30日，央行终于出手——下发《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》，宣布对结清贷款的二套房，贷款可享受首套房政策优惠；购买第三套以及以上住房可以使用贷款；首套房利率最低可七折。
　　记者做了一个计算，以贷款100万元为例，20年等额本息贷款，按照原本的限贷时期的利率，首套房贷是基准利率6.55%/年，共需还款179.64万元；第二套房贷款利率上浮 10%，即7.20%，需还款189.11万元。而现在首套房利率若能打七折，则只需还款152.87万元，对于购买首套房的消费者来说，可以省将近27万元；对于已经还清首套房贷款，购买二套房的消费者，若按基准利率执行，可省9.5万元。
　　但记者在国庆长假期间致电建设银行、中国银行的客服电话询问房贷新政细节，客服人员均表示，目前尚未接到总行通知，而央行的政策是原则性的，各银行可根据自身经营状况制定具体信贷政策。

购房信心短期难回

　　“银十”到来前夕，限购限贷政策全面松绑，楼市反应如何？据记者调查了解，虽然部分城市交易量有所上升，但房价并未明显上涨，消费者的购房信心普遍尚未恢复。
　　以南京为例，该市网上房地产数据显示，9月22日解除限购当天，该市共认购商品住宅275套、成交241套，与9月21日的255套、120套相比，认购量增加20套，成交量增加了一倍多。不过房价并未出现“应声而涨”的迹象，个别楼盘称取消了一些优惠政策，但更多的项目依然延续原有的优惠政策。
　　同样于9月全面解除限购的武汉，取消限购后两天，新房成交量日均超过800套，是限购解除前一天的两倍多。而据当地媒体报道，武汉的楼盘项目也没有出现涨价现象，一些楼盘反倒推出更多优惠以争取跑量。
　　更早放开限购的热点城市杭州，限购松绑后一个月的成交量为84万平方米，环比增长78%，但房价依然保持稳定，未出现大幅度上涨。而另一方面，杭州楼市的库存却节节攀升。据当地媒体报道，截至当前，杭州市区库存商品房已达14万套左右。
　　不过，在一线大城市，一些地区的楼盘已经开始减少甚至取消优惠。根据上海搜房数据监控中心统计，上海国庆假期房展会共有88个本地楼盘参展，其中有37个楼盘明确表示有折扣或优惠，但多是送旅游送iPhone6之类的噱头，切实优惠少，多是九五、九六折，个别项目可打九折，但仅仅限房展期间。
　　看来，消费者的购房信心短期内还很难恢复。搜房网近日公布的北京、上海、深圳、武汉、西安、杭州、无锡、长沙8城市《金九银十楼市置业心态调查》显示，虽然“涨”、“跌”、“持平”均有支持者，但总体而言，市场对楼市降价预期还是高于坚挺预期。调查结果显示，除无锡外，其余城市认为“金九银十”楼市会出现实质性降价的被调查者在4成左右。八大城市支持“不会跌价”的调查者比例普遍在33%左右，而“说不好”的比例在25%至30%。

人口流向主导后市

　　房地产市场会不会再现2009年“救市”后出现的房价大幅上涨局面，许多准备购房的消费者迫切希望得到这一问题的答案。
　　中原地产首席分析师张大伟认为，解除限购限贷的政策，尤其是二套房“认贷不认房”，可以使此前被抑制的改善型需求得到部分释放，预计将为市场增加至少30%的可购房人群，为楼市全面止跌创造了条件。
　　中国银行首席经济学家曹远征也表示，放松首套房认定标准对改善型需求的购房者构成利好。但目前房地产价格下行，即便放宽信贷政策，投机性需求也难以恢复，而改善型需求的购房群体大多数也还会选择观望一段时间再考虑出手购房。
　　国家统计局原总经济师、国务院参事室特约研究员姚景源认为，房价涨跌其实不取决于自住的刚性需求，而取决于投资性需求。在供给量不足的时候，投资需求会形成房价上涨的压力。现在一些城市解除了限购，但是交易量和房价都没有出现大幅度攀升，原因在于投资者对楼市前景存在疑虑，不敢再像以前一样贸然入市。同时，目前楼市供给量已经很大，房地产企业都着急如何去库存，投资者当然也不敢贸然出手。
　　“对于单个城市来说，房地产市场的未来前景如何，更取决于人口流向。”姚景源认为，“如果一个城市的人口发展总体趋势是流出，那么房价将会下跌，如果一个城市的人口发展总体趋势是净流入，那么就有了支撑房价上涨的基础。因此，不同城市会有不同的市场前景，像北京上海这样的一线城市，由于其特殊性，流入的外来人口众多，所以仍然面临上涨压力。而对于很多三四线城市来说，人口净流入比较少，相反流出很多，而偏偏这些城市前一时期建造了大量的房子，造成巨大库存压力，因此风险比较大。”
　　“总体来说，未来房地产市场的价格仍将继续保持稳定。”姚景源说。