■本报记者 孙蔚

　　虽然北京的二手房市场2014年成交量大幅下挫，创下6年来的新低，但是随着反腐力度的加大以及人们对房地产登记制度和房产税的猜想，业内人士认为，2015年的北京二手房市场有望走出低谷。

2014年成交量创6年来新低

　　北京市住建委的统计数据显示，截至2014年12月31日，北京市二手住宅网签104434套，同比下降35.8%。受银行信贷收紧及大批量推出自住房等政策的影响，2014年的二手房交易量创6年来的新低。在二手住宅价格方面，虽然从2014年1月至12月呈现出由高到低的发展态势，但全年均价仍比2013年上涨了7.1%，达到34570元/平方米。“与历次房价调整相比，本轮调整速度快，短期内触及谷底，但是最低降幅不及2008年和2011年的两轮降幅。”链家地产市场研究部的分析师张旭对记者表示。
　　据张旭介绍，2014年一季度北京二手房价格走势延续了2013年末的上行趋势，随后在二季度，房价出现急跌，三季度开始走稳，四季度有所回升。年内价格低谷与高峰相比相差11.5%，年内累计降幅为3.4%。
　　2014年前两个季度的阶段性降价使得二手房出手难度明显上升，为了促进成交，业主方面降价意愿加大，上半年二手房的议价空间也处于持续攀升状态。
　　有关调查结果显示，在调价的案例中，自2014年3月起，下调挂牌价的占比连续7个月维持在80%以上的高位。购房者在交易中对于价格的主导权上升，二手住宅逐渐由卖方市场转向买方市场。
　　张旭告诉记者，本轮调整的谷底平稳期也比前两次要长，对于购房人来说，这是难得的购房窗口期。而对于业主来说，这意味着出售难度增加，合理定价依然是快速出手的关键因素。

政策对市场影响较大

　　如果说2014年北京的土地市场战绩彪炳，那么2014年的二手房市场则在低谷中前行。“可以说，2014年成也是政策，败也是政策。”接受采访的业内资深人士告诉记者，从整体市场来看，“受政策影响而产生的需求深度观望”是造成2014年二手住宅市场量缩价跌的最主要原因。
　　首先是信贷政策收紧。自2013年四季度以来，利率持续上行，还款周期拉长，这种压力在2014年上半年有增无减，进一步推高了购房成本，而周期拉长则加大了换房的难度。
　　其次是自住房分流了需求。2013年10月，北京推出了自住型商品房，价格低于周边商品房至少三成，并且规模庞大，覆盖面广，推出后备受购房者关注，从而有效地分流了购房者的需求。截至2014年年末，北京出让的自住房地块已达到51宗，其中已有21个项目进行了公示，可提供住房2.47万套，累计申购家庭数量达到97.5万户。
　　而二手房市场迎来回暖，同样离不开政策的推动。去年9月末，北京市建委对普通住宅的标准进行了调整，使得二手房交易中的整体税费降低。同期，央行也放松了限贷政策，将首套购房贷款认定标准放宽，商贷中首套占比由80%的平均水平迅速上涨至95%。这两项政策不仅实实在在地降低了购房者的负担，也对购房者的预期产生了积极引导作用。从交易数据看，去年10月和11月的交易量相比前三季度出现明显上涨。去年11月下旬央行降息，首套房贷利率降至历史新低，此举进一步刺激了市场，让楼市的交易活跃度达到巅峰。

二手房有望量增价稳

　　面对2015年的二手房市场，张旭认为：“目前政策环境宽松，需求观望程度有所减轻，客源量有一定恢复。在此环境下，2015年北京市二手住宅成交的量价将缓慢恢复，市场会逐步走出低谷。”但即便如此，他仍然认为2015年北京二手房价格大幅反弹的可能性不大。
　　在成交量方面，相对于供大于求的部分二三线城市，北京整体购房需求量庞大且稳定，在当前宽松的政策环境下，购房者预期好转，入市积极性上升，加之满足限购要求的外地居民逐渐增加，出现在2014年年末的市场成交量回升的趋势或将在2015年得以延续。
　　在价格方面，虽然2014年第四季度受政策利好拉动，市场成交量出现较为明显的回升，但刨除成交结构因素影响，房价的实际涨幅并不明显。一方面，购房者并未受政策刺激而出现恐慌性入市，所以他们对价格涨幅较大的房源接受度依然不高；另一方面，虽然业主预期向好，但并未大幅调高挂牌价。在这种状态下，预计2015年房价大幅反弹的可能性不大。
　　伟业我爱我家集团副总裁胡景晖认为，2015年北京二手房市场将量增价稳。他表示，2015年的北京楼市成交量整体将好于2014年，但价格显著上涨的可能性不大。从北京二手房市场现有的成交结构来看，具备一定资金实力且有相对迫切居住需求的改善型人群已经占据了市场主体，在楼市价格门槛已经相对较高的情况下，改善型人群的入市尽管将带动成交量的上升，却由于此类需求的规模相对有限，难以促成成交均价的大幅度上涨。
　　此外，宏观经济结构调整的“去房地产化”、宏观楼市调控的“去行政化”、不动产统一登记和房产税的不断推进，再加上反腐力度的加大，已促使市场对于未来几年楼市的发展预期、房地产投资增值预期产生了一定的变化，消费者的购房需求更加理性。在2014年楼市观望情绪逐步消化后，刚需、改善类的自住需求将成为北京楼市的新常态。在这种情况下，楼市出现量增价稳态势也就成为了顺理成章的事情。