■本报记者 孙蔚
　　2015年，北京豪宅市场单盘均价达到每平方米10万元已不算新闻。不过，还没有哪个区域的高端楼盘集体迈入均价每平方米10万元门槛。如今，北京海淀区或将开启这个先河。
　　在近日举办的“10万+时代——海淀高端物业发展趋势论坛”上，北京万科高端事业部负责人高广汉、北京保利高端事业部负责人袁野、华润北京大区营销管理部助理总经理秦江、中原地产首席分析师张大伟一致认为，在不久的将来，北京海淀区的楼价很可能会从单盘均价突破每平方米10万元发展到区域楼盘均价总体达到每平方米10万元，这反映了购房者对海淀品质房源的极度渴求。

海淀又现新地王

　　品牌开发商和行业研究机构之所以集体发声“海淀楼市整体进入10万元时代”，有一个重要的背景因素：4月27日，北京土地市场终于迎来“330”新政后的首次拍卖，海淀北部地区整体开发中关村永丰产业基地F1住宅混合公建用地（配建公共租赁住房）共收到10份竞买报价单，经过139轮的现场厮杀，最终被首创置业以56.4亿元配建6.05万平方米自住房竞得，楼面价高达每平方米4.3万元，2015年新的单价地王诞生了。业内人士预计，不菲的楼面价加上建安成本（房屋建筑成本和房屋设施设备安装成本）、财务成本、营销成本等，永丰地块若建成普通商品住宅，销售价格绝对不会低于10万元/平方米。
　　可以说，北京海淀区从来不缺地王，2010年11月15日，五矿万科如园项目拿地时的楼面价接近每平方米2万元，重新定义了当时的区域价值；2012年7月10日，北京万柳地块经过46轮竞拍，最终被中赫置地取得，折合楼面价格超过每平方米4万元，成为当年的地王。
　　据记者了解，针对永丰地块的定位，首创有意将旗下高端系列产品进行植入。目前，禧瑞都项目为首创打造的最高端的产品，其早期以110平方米、170平方米三居为主，目前在售楼王——天禧的户型面积均在300平方米以上。

豪宅房价欲集体“奔10”

“永丰”新地王的诞生使海淀区的豪宅项目都不“淡定”了，拍出地王当天，便有周边项目打出“感谢首创海淀好邻居，豪夺永丰新地王”广告。
　　万科、保利、华润三大品牌开发商都在海淀有高端旗舰项目，目前其均价都在每平方米6万元以上。位于北京西山板块的万科如园新推出的楼王产品——翰林府第的户型为230－260平方米，目前产品均价每平方米6万元；华润万橡府则在紧挨五环的上地清河区域，均价也是每平方米6万元左右；位于北三环的保利海德公园继去年热销之后，今年入市的楼王产品均价接近每平方米10万元。
　　据记者了解，目前这3个海淀标杆豪宅项目的销售情况都相当不错。万科如园一季度实现认购6亿元，其在今年“五一”期间集中开盘，销售了35套，成交5亿元；华润万橡府一季度签约3亿元，“330”新政发布后，其累计实现认购33套，销售金额近4亿元；保利海德公园一季度热销5.5亿元，“330”新政发布至今认购了7.7亿元。
　　袁野表示，“330”政策的利好以及地王效应的释放，让海德公园在最近15天内基本上以一天一套的速度售出，预计5月中旬这个项目就会结案，它极有可能创下豪宅整盘最快结案的新记录。
　　高广汉表示，地王拍出之后，今年“五一”期间该项目卖了5亿元。“针对客户到访量、认筹量增多的情况，我们收回了以前给出的折扣，也顺理成章地将均价向上调了调，甚至一部分房源价格已超过每平方米6万元。”高广汉还补充说，三季度将推出的楼座将采用新的装修标准，届时也会顺应产品价值的迭代更新而涨价。
　　不同于五矿万科·如园项目的谨慎，华润·万橡府的涨价来得更加直接一些。“5月底以后基本上要调价，单价至少调高1000元——2000元，阶段性地先把价格涨一涨。”秦江认为，只有让价格顺应区域价值涨上去，整个区域价值才能得以体现。

海淀房源供需严重失衡

　　为何如此多的地王都在海淀诞生？海淀为何受到众多开发商与购房者的青睐？链家地产分析师张旭认为：一方面因为海淀区土地资源稀缺，比如刚刚诞生的新地王经过5年的孕育才面市，如此难得的土地资源，必定会受到众多开发商的争抢，拍地现场的139轮厮杀，更是对海淀土地价值的验证；另一方面因为海淀区拥有北京最好的教育资源，子女的教育问题让家长越来越重视，购房者对于学区房的要求越来越高，这造就了海淀区的购房热潮。
　　张大伟告诉记者，从过去这么多年海淀住宅市场的发展可以看出，海淀房源供应量快速减少，成交均价更是持续跳涨。从成交量看，2010年海淀成交住宅接近5000套，到2013年下滑到2725套，在2014年更是只有1565套，在市场好转的2015年，也只成交了513套。海淀商品住宅成交量紧缩的背后其实是库存的绝对萎缩，2010年海淀可销售住宅供应量为4996套，到了2013年只有865套，2014年有所放量但也只有1870套，到了2015年更是极度缩减到385套。从海淀过去5年的住宅土地供应情况看，未来海淀区可售的商品住宅会继续减少，在过去5年海淀供应的9宗住宅用地中，虽然建筑面积规划有121万平方米，但剔除保障房等后，能够真正形成商品住宅供应的只有65万平方米，基本就是5000套商品房，而最近5年，海淀成交的商品住宅只有12871套，供需失衡的严重程度可见一斑。
　　“虽然海淀高端楼盘未来将整体步入每平方米10万元的时代，但对区域项目来说未必是皆大欢喜。”张大伟认为，“价格涨了，置业者会更挑剔，竞争会更激烈，最终还是产品力为王。像保利海德公园、华润万橡府、五矿万科如园等在产品力方面有独特之处且已有良好市场口碑的产品，或将享受到海淀‘10万+时代’的最大利好。”