■本报记者 孙蔚
　　作为北京楼市最敏感的区域之一，通州楼市的走势一向备受关注。近日，“通州部分项目封盘待涨”“有楼盘单价猛涨8000元”的消息频繁见诸报端，记者实地调查后发现，通州目前在售楼盘大部分对提价比较谨慎。

单价3万元是个坎儿

　　“政策敏感体质”的通州曾经经历过房价“过山车”：2010年，该区域房价在短短的半年时间里就涨了两三倍，随后又从每平方米3万元一路快速跌至万元左右。“通州楼盘单价何时能突破3万元”一直是北京楼市的一个热门话题。如今，凭借各种利好消息的东风，区域楼盘似乎看到了希望。
　　京贸国际城可以说是通州房价的风向标，每次有“风”来，其都会站在风口上，这次当然也不例外。“项目10号楼马上要开盘了，以两居、三居为主，开盘价已确定为3.1万元/平方米，相比目前在售楼盘的价格有所上涨。”京贸国际城的销售人员告诉记者，不止京贸国际城上调了价格，现在整个通州的房价都在上涨。
　　据记者了解，京贸国际城在售的8号楼均价约2.7万元/平方米，新开楼盘价格上调至3.1万元/平方米，每平方米上涨4000元，涨幅约15％。
　　立志要做通州最贵楼盘的K2·清水湾项目近期拿到了每平方米8万元的审批价。记者经过询问发现，实际上这个项目是K2·清水湾预留的别墅部分。该项目的销售经理向记者解释，这部分别墅已命名为“V7九间堂”，是现房销售，所以定价不受监管层太多干预。因其是K2地产最高端产品线的代表，所以申报了单价8万元的高价。他坦言：“与当前楼市流行的高报价、低售价做法类似，这个现房别墅最终的销售价格肯定不会达到8万元/平方米，有可能单价会在5万元上下浮动。”

大部分楼盘谨慎看好后市

　　虽然有京贸国际城、K2·清水湾这样的领头羊，但记者在采访中发现，大部分通州楼盘并不敢真刀真枪地在房价上“大跃进”，也极力否认“封盘待涨”的说法。
　　被传已封盘停售的合生滨江帝景项目现场负责人对记者表示：“封盘是个别媒体对项目营销策略的误解。”据介绍，目前合生滨江帝景剩余房源不到300套，仍会按照此前计划的营销进度进行销售，预计在今年内清盘。
　　“合生滨江帝景此前组织过一次团购并已经售罄，现在计划再组织一次团购，正在向公司申请团购房源、确定团购价格，并未封盘停售。对前来看房的购房者，我们会告知团购情况，如果有购房者不愿意等，我们仍会对其销售。”该负责人解释道。
　　此外，包括东亚印象台湖、京贸国际公馆、首开·缇香郡在内的通州项目负责人均表示，剩余房源将继续顺销，没有“封盘待涨”的计划。
　　“首开·缇香郡自6月20日起，价格将在目前均价13850元/平方米的基础上上调一个百分点。”该项目负责人对记者表示，“上调售价并非仅仅是因为近期的传闻，主因来自于成交量的好转。随着北京楼市整体回暖，未来发展前景较好的通州，楼市销量自然也会提升，而且这次我们仅仅是微调了价格。”
　　一位业内资深操盘手对记者坦言：“通州那些号称涨价的楼盘都是为了吸引购房者眼球，你到售楼处谈谈都会有一定的折扣。现在这种回暖的市场行情谁也说不准会持续多久，放量快跑是明智之举，毕竟对于开发商而言，回款和现金流始终是第一位的。”

房价暴涨的基础已经消失

　　“今非昔比，凭借几个简单的概念炒作就能把房价炒高的时代已经一去不复返，即使北京部分行政功能迁往通州的传言成真，通州房价也很难出现大涨。”伟业我爱我家市场研究院经理孔丹表示，“原因有三，第一，限购未被取消，购房需求总量有限，很难出现大规模集中入市浪潮；第二，改善型购房需求成为楼市主力军，这部分消费群体更偏重楼盘品质、舒适度和便利性，对房价十分敏感；第三，更重要的是，投资客销声匿迹，房价暴涨缺失了最重要的推手。”
　　业内人士分析称，目前北京楼市交易量的回暖，更多是依赖于政策刺激导致的改善型购房需求提前释放，在需求总量未大规模增加的情况下，如果未来没有新的政策刺激，不仅是通州区，北京各区县的交易量预计都免不了要回落。“所以，某些项目人为炒作抬高房价，只能是有价无市。”孔丹表示。
　　孔丹认为，现在与2009年不同，那时的通州在北京所有近郊、远郊区县里可谓一枝独秀。但如今，昌平、亦庄、大兴、顺义等近郊区县发展速度迅猛，无论是交通、教育、医疗等配套还是产业人才聚集、居住舒适度，都不亚于通州甚至还优于通州。不管北京市政府是否迁往通州，北京中心城区非首都功能向外疏解是肯定的，也是大势所趋。随着这些非首都功能的疏解，将使得北京近郊、远郊区县迎来更快速的发展契机，区域也将更加成熟、完善，未来房价的上涨将是区域综合价值提升的反映。但是，如果无法改变“有城无业”的现状，仅仅依靠概念炒作，则区域房价在短期内是很难出现大涨的。