■本报记者 孙蔚
　　亚豪机构统计数据显示，2015年7月份，北京商品住宅市场预计将有37个项目入市，住宅供应不足的状况有望得到缓解。与此同时，精装现房已成为楼市当之无愧的主角。

住宅供应开始抬头

　　据统计，自今年5月开始，北京商品住宅的供应量开始抬头，月度开盘项目首次突破30个。6月延续这一态势，入市项目超过30个；7月预计有37个项目入市，包括方庄公馆、新北京中心、中国铁建顺鑫汇等在内的14个纯新盘，以及首开·熙悦山澜庭、首开·国风美唐、春晖园·随园等23个老项目后期。至此，北京商品住宅市场开盘项目连续3个月维持在30个以上。
　　对此，亚豪机构市场总监郭毅分析认为，在滞后了一个月后，市场供应的放量终于赶上了成交的节奏，北京楼市全面回暖的趋势已十分明显。今年7月，37个项目的预计开盘量将创下今年北京住宅市场月度供应新高。
　　对于供应回升的原因，郭毅分析称，最重要的因素是需求回升的拉动。从市场表现来看，自5月开始，大量中低端刚需及改善型项目推盘均受热捧，甚至出现了久违的“日光”现象，直接激发了尚在犹豫中的开发商加快入市。另外，整体市场的成交数据也印证了购房需求的持续升温，6月1日至18日，扣除保障房及自住房后，北京纯商品住宅的成交套数为4563套，环比上涨40%。

精装现房占绝对比重

　　记者观察到，在7月预计入市的37个项目中，提供精装现房的项目多达22个，其中不仅有追求精装附加值的商住产品新北京中心、普通住宅产品方庄公馆，甚至连易郡这类别墅产品都开始提供精装修。
　　郭毅告诉记者，目前市场环境并不支持价格上涨，但各个项目基于土地成本或时间成本，不得不涨价。在这一矛盾下，通过“精装修”服务拉开产品品质的做法开始在市场蔓延，预计未来北京商品住宅市场中的精装修房将逐渐成为“标配”。
　　在7月预计入市的项目中，有多个为近期开盘热销之后继续加推的，比如首开·国风美唐、春晖园·随园以及亦庄·金茂悦等。其中，首开·国风美唐5月入市后，当月实现成交192套，6月份截至18日已实现成交150套。
　　郭毅分析认为，老项目因为拿地时间早，所以成本相对较低，因此在定价上具备先天优势。此外，老项目周边各项配套的完善程度不断提升，使其性价比优势愈发突出，再加上近两年北京高价地频出，诸多在售老盘周边都涌现出高价地，促使购房者更加肯定了区域房价的上涨预期。在综合作用下，老项目对购房群体的吸引力更强，需求高企使得项目具备了短期内持续加推的先决条件。但是，随着老项目的库存压力、资金压力得到缓解，开发商也会提升对后市的价格预期，老项目将会率先涨价。

个别项目价格跳涨

　　近期，通州区域销量大增，提升了开发商入市推新盘的积极性。7月通州预计将有4个项目入市，不过基于该区域近年来以商业用地供应为主的特点，在7月预计入市的4个项目中，有2个为纯新商住项目，另外一个普宅项目合生滨江帝景则大幅提升报价。
　　据记者了解，合生滨江帝景2014年8月入市时的价格为2.95万元/平方米，今年5月的报价为每平方米3万元—3.5万元，目前其报价水平已攀升至每平方米3.5万元—3.7万元。郭毅认为，支撑该项目房价跳涨的原因主要来自于购房需求的迅猛增加。数据显示，截至6月18日，通州区纯商品住宅6月的网签量已高达1272套，是5月同期的3倍半。有了需求的拉动，开发商自然有了涨价、加推新货的底气。而需求的增加，既有传闻带来的预期提振，更有当前通州各项配套及基础设施的完善对楼市的实际支撑，如果年底通州积分落户制度的细则能够如期出台，还将会触发区域销量的新一轮爆涨。

豪宅中长期存去化压力

　　记者发现，在7月预计入市的项目中，已公布价格的有一个单价10万元以上的顶豪产品——京投银泰琨御府，其7月预计推出的新一期产品的报价为10.5万元/平方米，而其他单价在10万元以上的豪宅项目也加快了入市步伐。
　　亚豪机构统计数据显示，2015年预计将有16个单价在10万元以上的顶豪项目入市，而上半年已经入市的顶豪项目仅有万柳书院一个。郭毅预计，货币信贷政策的不断放松及股市震荡加剧的财富挤出效应，是高端阶层重新进行资产配置的有利时机。下半年，顶豪项目将会扎堆入市，今年也将成为北京顶豪供应量最多的一年。
　　链家地产李巧玲分析认为，很多高端项目占据了城市稀缺地段，因此受到财富人群的追捧。但近期众多豪宅项目入市，必然增加产品竞争压力，致使市场竞争进入白热化，不同项目的成交量会有较大分化。更为重要的是，豪宅项目的鱼贯入市，使其供应量远超市场承载能力，因此其中长期库存的去化情况令人堪忧。
　　在李巧玲看来，豪宅开发商在如何打造产品、争夺市场有限高端需求方面，恐怕还需要做市场调研，应该通过提高产品设计力来提高竞争力。不过，在库存去化方面，高端住宅市场与普通住宅市场有所不同，其需求相对较少，消化周期也要更长一些。