■本报记者 孙蔚
　　受限购政策的影响，LOFT等以商住立项的房产因多样的功能组合、灵活的购买方式而深受年轻人的喜爱。记者调查发现，随着学区房的火爆，有些LOFT产品的卖点已悄悄由“不限购”变成了学区房。那么，开发商的这一宣传靠谱吗？
能否入学开发商说了不算
　　近日，地处北京市门头沟区的一个LOFT项目开盘，开发商宣称该项目“紧邻北京实验二小分校，享有优先入学资格”，戳中了很多目标置业者的需求，受到市场追捧。
　　据有关负责人介绍，该项目定位首次置业或改善住房条件的年轻购房人群，主打产品为33平方米—70平方米的不限购LOFT。据记者了解，这类房产因无法落户，所以通常和学区没有关联；但该项目的开发商与相关政府部门签订了人才引进计划，可让业主子女获得入读北京实验二小分校的资格。“不限购+学区房”的宣传让各类户籍业主解除了后顾之忧，听起来颇有吸引力。那么，实际情况真是这样吗？近日，记者以购房者的身份对该项目宣传的学区事项进行了进一步确认，发现其中存在较多细节问题，以入学为主要目标的购房者还真得仔细甄别。
　　其一，开发商并不能保证业主子女100%入学，还需要业主本人到当地教委履行最终手续。比如，外地户籍的购房人需要办理“五证”，如果满足不了当地教委的入学要求，就无法入学。
　　其二，楼盘销售人员明确表示，该楼盘属商住性质，不能落户，开发商与相关部门的人才引进合同是子女主要的入学凭据，但是教委可能随时改变招生政策和划片范围。对此，开发商无法预知今后的变化。
　　其三，近期，开发商对于其学区房的宣传变得谨慎了，入学名额是否会受到约定学校的限制存在变数。
　　其四，业主以后若想转售此房产，二手房的买家不一定能享受现有的入学政策，即该房源在二手房市场上不一定算是学区房。
　　综合记者调查的情况，业内人士建议购房者，学区房要以居住功能为主，买房时要看居住品质、楼盘景观以及居住功能等方面。如果仅是冲着学区房来购买LOFT项目，那么最终能否如愿以偿全凭开发商的承诺，万一有变化，则购房者根本无从维权，因此一定要慎重购买。
商住房基本与学区房无缘
　　自2011年起，随着楼市限购政策的出现，很多没有资格买住宅的人就热衷于购买商业性质的房产。但值得注意的是，只有住宅性质的房产才有可能是学区房，而商业性质的房产根本没有学区房的概念。因为学区房是指学区内的住宅，不包括机关、单位及商业楼，通常也不包括正在建设中的住宅小区。
　　“一个小区可能有90%的房子都是学区房，但也可能有10%的房子属于商业性质，那就不是学区房。”链家地产北京甘家口门店的王经理对记者表示，家长们若遇到这样的情况尤其要注意。
　　王经理就曾遇到过类似的情况：某小区是一所知名小学的学区房，但在小区外围有两栋酒店式公寓楼，它们虽然和小区是一个整体，但却属于商业地产，只有40年的产权。当时，有一家中介公司的经纪人在销售二手房时，告诉买家这两栋公寓楼和小区内的其他房子一样，都是学区房。家长购买后才发现，商业公寓根本不算学区房，最后把这家中介公司告上了法庭。
　　王经理告诉记者，购房者若想识别房产性质是商业还是普通住宅，最直接的办法是看房产证上的用途说明和使用年限。一般情况下，70年产权的都是普通住宅，40年或50年产权的属于商业用房；另外，在水电费缴纳方面，商业性质的房产比住宅房产高一倍以上。
莫迷信学区房升值潜力
　　5平方米售价190万元、14平方米售价400万元的房子竟成了高性价比、不为住人只求名校名额的抢手房源。近些年，为了不让孩子输在起跑线上，不少家长倾其所有加入天价学区房“击鼓传花”的战团，目的只有一个，让孩子获得“好学校”的入学资格；同时也坚信，学区房有极佳的升值潜力。
　　据记者了解，目前学区房的价格飙升与各个房产中介公司的轮番炒作密不可分。事实上，随着各地义务教育阶段入学政策的不断调整，把钱砸在学区房上的风险已越来越凸显。在各地幼升小、小升初政策每年都会有一定调整的背景下，购房者若盲目听信中介公司或开发商的一面之词，一旦政策有变，则很可能“占坑”不成“蚀把米”。
　　北京市西城区于2015年4月初发布的最新入学政策规定，每个购房地址6年内只能协调购房人直系子女入学一次，需要提供一年以上的租房完税证明，还要有房主签字的知情同意书。朝阳区的政策则要求，对于学位紧张的地区，每户6年内只提供一个学位；9年一贯制学校，每户9年提供一个学位；年限控制标准由学校自主掌握。
　　业内人士表示，如果纯粹为了上学名额而购买居住价值很低但单价很高的房子，比如面积很小的“落户房”甚至平房等，是有很大风险的。很多学校每年会根据招生情况或其他一些不确定的因素，对学区范围的划分做出一定调整。押宝的学区房一旦失去价值，价格也会随之下跌。