曹丽娟制图
　　编者按 近日，市场猜测了近一个月的北京市通州区商住房限购令的鞋子终于落下，被戏称为“通天帝国”的北京通州成为全国唯一一个连续出台两次楼市限购政策的区域。此次限购剑指成交火爆却备受诟病的商住房，令“商住”这种市场怪胎再次成为楼市焦点。新的限购政策如何解读？出台后，会给市场带来哪些影响？商住房为何屡次成为监管重点？购买商住房有何隐藏风险？针对这些热点问题，我们采写了“商住房，楼市监管新焦点”系列报道。
■本报记者 孙蔚
　　史上最严限购令再次连夜降临通州！北京市通州区作为北京市行政副中心，自2015年8月4日出台商品房限购措施后，2016年5月5日楼市调控再度升级，北京市住建委发布新限购政策，将覆盖面进一步扩大到商务型公寓和商业以及办公项目。通州成为全国唯一一个以区为单位进行限购的区域，也是唯一一个既对住宅也对商业项目进行限购的区域。
三类非住宅项目纳入限购
　　近日，北京市住建委与通州区人民政府联合发布了《关于加强通州区商务型公寓和商业、办公项目销售管理的通知》。其中明确规定，购买通州区商务型公寓的家庭必须符合以下条件之一：没有住房的北京市户籍居民家庭（含驻京部队现役军人和现役武警家庭、持有有效 《北京市工作居住证》的家庭，下同）或单身人士；已拥有1套住房的北京市户籍居民家庭；在北京市没有住房且在北京市连续缴纳社会保险或个人所得税5年（含）以上的非北京市户籍居民家庭。
　　该《通知》规定，通州区商务型公寓暂停向以下家庭出售：已拥有1套及以上住房的北京市户籍单身人士及非北京市户籍居民家庭；已拥有2套及以上住房的北京市户籍居民家庭；无法提供在北京市连续5年以上缴纳社会保险和个人所得税缴纳证明的非本市户籍居民家庭。
　　购买通州区商务型公寓的家庭，今后在核验购房资格时，该公寓将计入家庭的住房套数。5月5日前已由居民家庭或个人购买的通州区商务型公寓和商业、办公项目，再次出售时可按之前的相关规定执行，有关通州区商务型公寓和商业、办公项目销售管理的其他规定保持不变。
　　中原地产首席分析师张大伟分析表示，该《通知》的政策力度非常大，说明政府力图避免通州的规划利好成为房价爆发上涨的借口。张大伟预计，通州限购的再次升级，将严重抑制市场上商住型公寓的成交。2015年8月，通州住宅限购后，北京通州住宅成交从之前的单月1000—2000套，下降到约500套。在张大伟看来，通州目前库存的商改住项目数量在6000套左右，潜在供应大约在1万—2万套，整体来说，此次升级版的通州商住限购政策将影响60%—80%的成交。
缘何收紧商住项目成交
　　从北京行政副中心到北京城市副中心，伴随通州区域定位的升级，在通州买房的门槛再次同步提高。那么，为何要限制商务型公寓和商业、办公项目这三种类型的房屋？
　　北京市住建委的有关负责人告诉记者，北京城市副中心建设是落实京津冀协同发展这一国家战略的重要内容，是北京市委、市政府当前和未来一段时期的工作重点，房地产市场的健康稳定发展对于城市副中心建设十分重要。
　　2015年8月出台《关于加强通州区商品住房销售管理的通知》后，政策效果良好，有效地遏制了通州区住房市场过热势头。但在非住宅市场，包括商务型公寓以及虽然规划用途为商业、办公，但开发设计或改造成具有独立厨卫、上下水等用于居住的项目，存在投机炒作的现象。商业、办公用房被改为居住使用，卖给分散的个人，不仅减损了区域未来的产业承接能力、发展空间，也会带来人口大量无序涌入的隐患，影响城市副中心的长远发展，有必要依法予以规范。本次适时强化此类项目的销售管理，充分体现了北京市对城市副中心建设和房地产市场平稳健康发展的高度重视和坚定决心。短期看，将有效降低通州房地产市场热度；长期看，将有利于区域长远健康发展。
　　北京房地产业协会秘书长陈志认为，新政充分体现了中央“分类调控、因城施策”的思路，着眼大局、立足实际、对症下药。商业、办公类项目的配置，是为未来产业发展提供载体和物理空间，应有利于大众创业、万众创新。开发企业应严格按照规划用途开发、建设、销售和经营，改变规划用途的做法不但严重扰乱当前通州房地产市场，也阻碍未来产业健康发展，影响城市副中心的建设。
其他区类似项目管理正在调研
　　目前来看，商务型公寓属于通州特有的一类产品，北京其他区基本没有。陈志告诉记者，商务型公寓在通州新城核心区，也就是五河交汇处，是为了配套新城核心区建设而单独批的数个项目。此类公寓不是住宅，其规划用途就是“商务型公寓”，50年产权，因此在税收、信贷等政策上均与住宅不同。但同时它又具有一定的居住功能，比如每户有单独的卫生间，这和商业、办公项目又不同。这次实施限购的商务型公寓，其购买的人群必须具备在京购买住宅的资格。
　　此次限购的意图很明确，就是要实现商业、办公项目的规划用途，以后其只能卖给企事业单位或社会组织，不能卖给个人，并且上述单位购买后再出售时，仍须出售给单位。不过，为做好政策平稳过渡，对于政策出台前个人购买的商业、办公项目，仍执行原来的政策，不纳入本通知限制范围。也就是说，个人以前购买的商业、办公项目，作为二手房还是能卖给个人的。
　　那么此次政策中规定的“新建商业、办公项目”具体怎么界定？是从今天起这些项目都不能卖给个人了，还是新开发建设的商业、办公项目不能卖给个人了？答案是前者。陈志指出，这里的“新建”是与二手房相对的概念，其实就是要求开发商出售的新房执行新政。也就是说，即便是以前已经拿到预售证，但至今还没有卖出去的商业、办公项目，也都要执行新政，只能卖给单位，不能卖给个人。
　　长期以来，楼市存在大量所谓的商住项目，其实一直都不被政府承认，说白了这就是开发商的“噱头”，把这些规划用途是商业、办公的项目，包装成“不限购的商住”卖给消费者，其本身具有很大的风险和弊端。北京市住建委相关负责人表示，对其他各区类似项目的销售管理，目前正在同步深入调研之中。