■本报记者 孙蔚
　　从6月6日北京市门头沟区商住房暂停网签开始，关于北京商住房将全面限购的传闻便不断发酵。6月14日，一则“北京将全面暂停商住房网签”的消息迅速在微信朋友圈中蔓延。终于，当日晚间，北京市住建委相关负责人回应，“今晚24点北京将全面停止商住网签”的消息并不属实。然而，这则传言却成为卖房的催化剂，亚豪君岳会统计数据显示，自6月6日起的9天时间里，北京商办类产品共签约87.55万平方米，签约货值高达227亿元，相当于正常月份的全月成交量。
缘起门头沟商住房限购
　　“门头沟区域内的商住房已停止网签！”6月6日上午，这样一则消息在行业内引发震动。随后，记者向该区域内的多家房企逐一求证，他们均给出了肯定回复：“确实已接到暂停商住房网签的通知，而且不是针对某个楼盘，而是区域内的所有商住项目。”
　　当时有人猜测，停止门头沟商住房网签的主要原因与前几日国务院发布的《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》新政有关。新政指出：允许改建房屋用于租赁，允许将商业用房等按规定改建为租赁住房，但土地使用年限和容积率不变，土地用途可调整为居住用地，调整后用水、用电、用气价格将按照居民标准执行。对此，有开发商分析认为，门头沟区商住房暂停网签的原因，可能由于目前正在制定新政执行细则。
　　但是，事后记者多方打探了解到，事情的起因其实是因为一个个案：门头沟区域有两个规模较大的商住楼盘私自接了市政管网的民用水、民用电，而且直接在楼盘推广中大肆宣称产品“不限购、民水民电”。这下捅了大娄子，区里有关领导马上约谈这两个楼盘的相关人士，并对此进行调查，同时暂停了区域内所有商住项目的网签工作。
　　随后，各种关于“商住房全面限购”的分析文章在网络上漫天飞舞，搅动舆论漩涡，市场气氛愈发紧张。“雷暴预警！今晚24时北京商住房全面停止网签，预计最早7月1日全面限购。以后，整个北京市场将迎来严重的供需不平衡，进一步加剧住宅和周边地区房价的快速上涨，今天将是大多数人买商住房的最后机会，欢迎致电咨询。”类似的短信，记者在6月14日当天收到了由不同项目发来的十数条。
　　6月14日，北京大兴华远西红世项目的销售员告诉记者：“我们临时接到通知可能要限购，所以紧急决定提前到今天晚上7点半开盘。除了近百位提前排号的客户可以买房外，没有排号的也可以买，并能享受开盘优惠。”“我们中午开会时说，基本已经确定商住房要限购，近几日应该就会发布政策。所以，我们调动了所有工作人员，准备今晚连夜加班卖房。”北京熙照大厦的销售员表示。
传言带动商住房成交激增
　　6月14日晚间，北京市住建委紧急辟谣。然而即便如此，这个谣言所带来的“24小时效应”依然在市场成交上体现得淋漓尽致。亚豪君岳会统计数据显示，自6月6日门头沟暂停商住房网签起，9天时间里，北京商办类产品共签约87.55万平方米，签约货值高达227亿元，相当于正常月份的全月成交量。剔除个别交易失常的项目，按照50%的首付比例来计算，9天时间开发商回笼资金约52亿元，开发商及各个销售渠道成为最大赢家。如果按照这一非同寻常的去化节奏，北京商办物业虽然有巨大的542.8万平方米可售库存，但其去化周期将只需54天。
　　亚豪机构市场总监郭毅分析认为，截至目前，2016年的商住房成交占全部住宅成交的比重高达56%，这也是商住房首次超越商品住宅，成为市场主力，而在2011年—2015年间，商住房的成交占比一直维持在20%左右。除去限购传言的刺激，住宅市场本身的特征变化也使商住房市场“变大变强”。2014年，北京商品住宅供需比低至1:1.7，2015年这一数据为1:1.1。2015年，北京商品住宅套均总价为377万元，今年已升至503万元。
　　在商品住宅供应减少、价格飙升的背景下，商住类产品无疑成为填补市场空白的最佳利器。这类产品由于具有不限购、总价低、品质不断提升等特性，其购买人群也从低端刚需向改善型蔓延，成为掌控需求市场的主力。
商住从严并非空穴来风
　　严格来说，商改住项目是一种游走在政策边缘的“变种”。有业内人士告诉记者，当初北京市为了吸引科技人才、孵化科技企业、扶植产业发展才有了商住房的设计意图，但在具体实施过程中完全走样，成为备受诟病的“怪胎”。其实，早在2011年5月16日，北京市住建委等5部门就联合出台了《关于加强部门联动，完善商业、办公类项目管理的通知》，规定商业、办公类项目应采取公共走廊、公共卫生间布局，不得设计成住宅格局，不能设立单独的卫生间等。此次相关部门虽然出来辟谣，但并未承诺未来不出台类似的限购政策，因此部分开发商坚信的北京商住房将全面实施限购，存在很大可能性。
　　郭毅分析认为，相关主管部门对商住这一“擦边球”产品的限制仍将从严甚至不断加强。近几年，北京通州、昌平、门头沟等地都对商业及公建用地提升了规划要求，如分割散售的面积加大、要求开发商自持等，其目的一方面在于还原商业及办公产品原本的使用用途，为区域产业提升及配套升级形成助力；另一方面也是在北京控制人口规模的目标下，减少因商改住产品激增造成大量常住人口涌入区域的压力。
　　据知情人士透露，此次事件之所以传得有鼻子有眼儿，是因为无风不起浪；有关部门的确在近期商讨了有关深化商住房限购的事情，并且可能定在下半年实施，因此很多开发商一有风吹草动就紧张万分。
　　6月17日，北京市委、市政府印发了《关于全面深化改革提升城市规划建设管理水平的意见》，未来5年北京将实现从过去把GDP放在“第一位”到疏解非首都功能的重大转变，将重拳治理“大城市病”，使人口过多等突出问题得到有效缓解。“十三五”期间，北京城六区每年常住人口都将下降2%—3%，到2020年将争取下降15%。有业内人士对记者表示，从疏解人口的角度考虑，若商住房不限购，将给这一目标的实现造成极大压力。