如今，市场处于周期性回调阶段已成为房地产业的共识。近日，国家统计局发布了今年1—7月份全国房地产开发投资的主要数据，房地产投资开发增速比1-6月份回落0.8%；房地产企业到位资金增速回落0.3%，新开工面积增速回落1.2%，土地购置面积降幅扩大4.8%。尤其值得关注的是，进入7月份，去库存的节奏出现放缓。数据显示，今年7月末全国商品房待售面积71382万平方米，尽管比6月末减少34万平方米，但减少幅度大幅收窄，6月末比5月末减少753万平方米。具体来看，住宅去库存量减少，7月末住宅待售面积减少415万平方米，而6月末比5月末减少770万平方米。商业办公楼待售面积不降反增，7月末办公楼待售面积增加26万平方米，而6月末减少86万平方米。商业营业用房待售面积增加196万平方米，而6月末增加44万平方米。据测算，全国商品住宅待售面积去化周期大概在4.5个月左右，但商业用房要超过24个月。
　　针对上述数据，链家研究院相关负责人分析认为，我国房地产去库存压力仍然很大，一是施工面积远远超过销售面积，1—7月份，施工面积685606万平方米，是同期销售面积的9倍；1—7月份房屋新开工面积仍然有92944万平方米，同比增长13.7%；二是住宅去库存的动力减弱，1—7月份，全国商品房销售面积75760万平方米，同比增长26.4%。其中，住宅销售面积增长26.7%，回落1.9%；三是在经济下行压力与互联网对实体店冲击的双重作用下，零售行业困难重重，商业地产的需求进一步减弱。
　　中央经济工作会议上把“房地产去库存”列为今年五大重点任务之一。今年年初，有关部门通过宽松的货币信贷政策，降低首付比例和贷款利率，使上半年房地产市场强势反弹，去库存效果明显。但这种方式也带来了一线和部分二线城市房价、地价超预期增长的局面，资产泡沫风险不断累积。7月底，中央政治局会议明确提出“抑制资产泡沫”，宣告通过居民加杠杆去库存的方式终结。随后，苏州和南京几乎同时发布房地产新政，提高二套房首付比例，对土地拍卖进行限制，未来货币信贷或不继续为房地产加杠杆，去库存的效果也随之弱化。
　　“楼市调控政策之所以进入两难境地，是因为货币和信贷具有流动性和趋利性，在需求管理导向下，资金不会顺着决策者的意图流动，通过扩大信贷难以兼顾防泡沫和去库存的双重目标。”中国房地产估价师与经纪人学会秘书长柴强表示，当前房地产市场地区分化同化效应并存，新房、二手房的结构转换使得单一的调控政策难以精准对症。这就意味着，房地产调控的方式应当向供给端侧重，发展存量市场尤其是租赁市场，或许是稳步、有序去库存的一个办法。
　　今年6月初，国务院办公厅发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，明确表示支持租赁住房建设，允许将商业用房等按规定改建为租赁住房，土地使用年限和容积率不变，土地用途调整为居住用地，调整后用水、用电、用气价格应当按照居民标准执行。这一政策将促进租赁市场发展，有利于减轻处于高位的商业地产库存压力。
　　然而，“商改租”的推进目前仍存在困难，最大的问题在于投资收益率过低。根据测算，目前一线城市房企从事规模租赁的收益基本在4%以下，二线城市为5%左右，转售为租后无利可图。由于企业开发成本较高，成本压力使得租赁运营商在长周期、低回报的状态下承担极大的资金风险。据初步测算，企业拿地成本占总成本的20%—60%，融资成本平均值超过11%，税收成本占比在4%—12%之间。
　　链家研究院相关负责人对记者表示，目前我国尚未形成专业租赁的行业标准和规范，土地、金融、税收制度建设相对落后，因此，要真正落实“商改租”，需要大幅降低租赁企业的开发运营成本，提高租赁收益率；鼓励企业运用REITs（指房地产信托投资基金）和众筹融资方式，降低融资成本；推动建立住宅租赁股权投资交易平台，引导社会资本踊跃参与，对建设租赁公寓施行税费优惠；鼓励一些规模化、专业化的品牌运营机构推出长租公寓、集中式公寓，增加租赁产品品类，提高产品吸引力；降低流通环节税费，鼓励业主将闲置房屋拿来出租，增加市场供给；加快租赁行业规范化管理，为住宅租赁业营造良好的法律法规制度生态环境。 （房欣）