林海燕制图
　　编者按 如今，想在北京安家置业可不是一件容易的事。对于有刚性需求的置业者而言，他们很难寻觅到90平方米以下的合适房源；对于生了二孩的家庭来说，老少三代人需要三居或四居室房子才能够住，但这样的房源很少，不容易买到；对于有上学娃的家庭来说，要么希望买到学区房，要么希望换套离孩子学校近的房子，然而这类房源通常更加抢手，并且价格昂贵……自本期开始，记者就跟您聊聊京城种种置业难事。
■本报记者 孙蔚
　　“老二出生了，家里的房子明显不够住，想把现有的房子卖了换套更大的，但北京三居、四居房源原本就少，卖得又特别快，看了几套都没能抢上，甚至有业主当场提出加价才能成交。”已近不惑之年的张先生在北京打拼了10余年，本来觉得生活挺不错，但最近一提起买房的事他就唉声叹气。记者调查发现，目前北京楼市最受煎熬的购房群体居然不是无房一族的刚需，而是生了二孩、上有老人下有小孩的改善型置业者。
改善型置业家庭备受煎熬
　　“我算了一笔账，把手中的两居室卖出去，换一个三居室，至少还要再贴进去300万元左右。”张先生表示，这让他备感压力，“即便准备好房款，也不一定能买到中意的房子，市场上可供选择的三居室太少了。”
　　张先生的感受并非个例，在北京亦庄科技园工作的刘女士也正在为换房烦恼。去年她生下二孩后就开始考虑卖出现在居住的一套两居，进而换一套三居室或四居室的中大户型。“现在，丰台区、大兴区几个地王的接连出现，使得南城二手房价格比去年上涨了一大截，每平方米单价动辄高达8万元以上，这完全超出了我的预计，根本就买不起。”刘女士告诉记者，以往在二手房市场，刚需小户型房源单价高，但她在看房时发现，如今自己的二居室小户型和她看上的几套三居室单价相差不大，都在4万元/平方米左右，这意味着她要贴进比预算更多的钱才能换房。
　　按照以往二手房市场的规律，与小户型单价高总价低的状况相比，中大户型单价相对较低，但总价偏高，成交较慢。北京现在因为三居和四居总量少，关注的人多，所以价格非常坚挺，单价甚至不输给一些小户型。
　　高房价让有改善需求的家庭备受煎熬，这些家庭由于生养二孩后，家中有老人及保姆入住，从而有着购买改善房的需求，然而居高不下的价格让换房成了进退两难的事情。
二孩政策催旺大户型需求
　　二孩政策大大刺激了改善型住宅市场，正在重新定义和细分刚需和改善型产品。“这一政策对房地产的直接影响在于购房需求的增加，其中改善型需求最为直接，其次是学区房需求。”中原地产首席分析师张大伟表示。
　　北京市计生委负责人指出，据测算，目前北京市符合全面二孩政策、可生育第二个子女的常住育龄妇女数量约增加236万。北京中原市场研究部综合某调查公司和网上的各项调查问卷预计，有生育二孩意愿的女性占到30%左右，即71万人。同策咨询研究部总监张宏伟也表示，二孩出生后，家庭结构发生变化，住房需求起码变为三居室，甚至四居室。这意味着全面二孩政策实施后，曾经房地产市场中的刚需主力户型两居室将面临“让贤”，三居室或四居室成为刚需产品，五居室则成为改善型需求产品。
　　中原地产调查数据显示，从二孩政策执行前后新建普通住宅的成交价格涨幅可以看出，三居室的成交涨幅要明显高于北京楼市平均成交价，全面二孩政策实施后较实施前和单独二孩政策实施前三居室成交价的涨幅分别为30.8%和72.3%，较北京新建普宅成交价涨幅分别高9.4%和11%。可以看出，市场上三居室的需求热度高于平均值。
　　从改善型三居室、四居室的成交情况看，在2014年单独二孩政策开始执行的当年，北京三居室的成交占比出现明显增长，同比上涨了6.5%，首次涨至40%以上；政策执行的第二年（2015年）三居室占比保持稳定，四居室成交占比同比有了1%的明显增长，占比从5%涨至6%以上。到2016年全面二孩政策执行后的半年间，三居、四居的成交占比已经有了明显变化，两者较前一年分别上涨5.2%和0.7%。总体来看，北京三居、四居的成交量总占比在单独二孩政策后上升至50%，全面二孩政策后上升至55%以上。
高房价下呼唤产品力
　　对于大多数人来说，如今的北京楼市，纯新房早已是不可承受的负担，四环以内随便一处新房的价格，每平方米就在七八万元，若买120平方米以上的房子，总价要上千万元。截至2016年7月底，北京单价在10万元+的楼盘数量比2013年增加了近13倍。即便是在北京已经拥有两套小户型的置业者，也不敢说能轻易置换一套可满足一家人共同生活的大户型纯新房。
　　链家地产市场研究部的报告显示，在北京的新房市场，三居室成为销售最快的户型，供需矛盾也最为集中，总价在600万元—750万元的房源供需矛盾最为紧张，新增供应只有8%，但新增需求却达到了12%。
　　在今年上半年的新建住宅市场成交中，改善型置业家庭意向购买户型的面积提升为120平方米—150平方米、总价在400万元—700万元之间的三居室和170平方米—210平方米、总价在800万元—1000万元的四居室，未来该面积段和总价的产品成交占比还将继续提升。
　　北京中原地方总经理任莉分析认为，改善型置业者已经成为北京楼市主力，市场供需不平衡导致成交呈现外溢的特点。随着北京楼市土地市场整体价格走高，住宅产品豪宅化趋势蔓延，中大户型的改善需求将出现新变化，功能完善、设计紧凑等将成为买房人对产品考量的重要依据，凸显市场理性光芒，产品力依然为王。
　　张大伟则表示，改善型置业潮的来临，意味着购房者越来越注重对项目的体验和感受。因此，开发商在通过提升产品力来增强项目竞争力的同时，更要打造真正为业主一家老小着想的“一生之宅”。比如，产品打造更趋于健康、环保、教育等条件的硬件提升；更注重后期物业服务，这是当前房企占领市场的新侧重点；在互联网概念下，解决业主最后一公里的生活需求，也成为房企竞相争夺的新亮点。