■本报记者 孙蔚
　　随着气温一天冷似一天，深度调控政策下的北京楼市也极度冷清。亚豪君岳会统计数据显示，预计11月份北京住宅市场仅有13个项目入市，其中包括华润昆仑域、绿地·海珀云翡等7个纯新盘，以及万科翡翠公园、金地未未来等6个老项目后期。
　　自“930”新政之后，北京商品住宅的市场供应一落千丈，10月份仅有9个项目入市，全月开盘项目数量也仅在10—12个左右。
　　亚豪机构市场总监郭毅分析认为，此轮大范围政策调控之后，不管是首付提升带来的购房压力骤增，还是未来供地增多带来的市场预期改变，都使得短期内购房意愿出现停滞。对于房企来说，一方面要重新进行有效客户的筛选；另一方面也要考虑推盘价格的市场接受度，多重的不确定性使得房企入市意愿减弱，因此造成了10月、11月北京楼市连续两个月仅有10余项目开盘的供应低迷景象，而这一趋势预计将至少持续到明年春节前后。
　　从入市项目特征来看，目前北京市场上仍有动力入市的多为“高地价”项目，包括纯新盘华润昆仑域、绿地·海珀云翡等，前者的拿地楼面价在4.5万元/平方米左右，后者的楼面价更高，达4.7万元/平方米。另外，还包括一些新政出台前首次入市、新政后继续加推货量的项目，以万科翡翠公园与翡翠长安为代表，这两个项目在调控之前刚以纯新盘的姿态入市，并取得不错销量，因此在经过一段时间的客户发酵后，这两个项目预计在11月继续加推。
　　郭毅认为，从调控后项目预售许可证的发放情况看，虽然有关于价格的管控条款，但相关部门仍会考虑地块的成本因素，受成本所限的“高地价”纯新盘项目如果定价相对合理，取得预售许可的可能性反而更高。而这些高价新盘项目在价格被“架高”之后，不得不在产品力上苦下功夫，无论是规划设计、产品品质和物业服务，相比周边二手房，甚至是新房中的在售老盘均高出不止一个等级，因此仍然能够获得追求品质升级的改善型购房者的追捧。另外。从预期看，未来无论是自住房等政策房供应的增多，还是“90/70”政策之下小户型产品的增多，与当前的高价盘并无直接竞争关系，因此上述被地价成本推高的豪宅或准豪宅，也逐渐发展成为相对封闭的小众市场，从前端的产品到后端的服务打造，均有针对性地面向部分高端客户，价格不但不会因为调控政策而出现震荡，反而会保持稳中小幅上涨的态势。