■本报记者 孙蔚
　　“什么时候开盘？延期未定！”“宣传推广计划还执行吗？一切叫停！”“京八条”颁布以来，北京楼市迅速进入静默期。
●成交下滑
　　亚豪君岳会统计数据显示，10月份北京商品住宅（不含保障房与自住房）共实现成交8508套，成交面积94.36万平方米，环比上月分别减少41%和32%，同时这一成交量也创造了近5个月的新低。与此同时，10月份北京商品住宅的成交均价为35449元/平方米，环比下滑3%。
　　从“930”新政满月的数据来看，北京楼市成交量下滑明显，成交价格变化幅度相对较小。亚豪机构副总经理任启鑫分析认为，新政之后成交的快速下滑，一方面是受到有效需求减少的影响；另一方面则是受到供应“短路”的制约。
　　任启鑫认为，新政之后市场当中的需求开始出现分化，一小部分之前已经锁定意向房源，或是出于结婚、子女入学等特定原因急需购房的群体，仍然在继续购房。而另外一大部分需求并不迫切的群体则开始选择观望，在这其中，一些需要“卖旧买新”涉及连环单交易的改善型需求，由于在“卖旧”环节难以在预期价位出让，也使得其“买新”的置业计划被迫延期。需求的分化，使得新政后楼市的成交量迅速下滑，后期抱观望心态的购房者还将持续增加，预计到明年春节前后，北京新房市场的购买意向也将降至阶段性冰点。
●调控继续
　　尽管北京楼市已陷入冰点，但北京市住建委的楼市调控政策依然继续。近日，北京市住建委明确表示，为确保限价政策的有效执行，政策红利惠及住房需求群体，市住建委将会同相关部门，加强相关项目的建设和销售管理。
　　一是确保项目的建设质量和品质，加强引导，严格监管，在设计、施工、交易等环节层层把关，确保此类项目的质量、安全符合有关标准，建筑品质与周边新建普通商品房项目相当。
　　二是杜绝变相涨价等违规行为，将加强销售管理，明确项目销售不得有捆绑装修、搭售车库等捆绑搭售行为，或者以附加条件等限定方式变相涨价，迫使购房人接受更高价格。同时，也将严格查处倒号、卖号等违规行为。
　　另据记者了解，北京市已开始启动对“过剩”房企的资质审查。按照目前的计划，北京将依法注销房地产市场中“过剩”的295家房地产开发企业资质。如果发现房地产开发企业有发布虚假房源信息和广告、哄抬房价、捆绑搭售、一房多卖等不正当行为，将立即启动资质核查程序，对不符合原定资质条件的企业予以降级或注销资质证书。
　　此外，北京市住建委还对楼市安全加强了监督，开展“绿色、安全施工百日整治活”。从11月1日起，将扬尘治理、施工安全的抽查纳入本月各项网格执法检查工作中。
●市场封盘
　　封盘，成为当下开发商讨论最多的话题。从南到北，京津冀、长三角和珠三角，很多在售楼盘都被封盘了，也就是说不卖了。至于何时重新开始销售，很多开发商给出的时间表是明年2—3月份。
　　来自市场的数据也印证了这一点，“930”新政之后的10月份，北京住宅市场仅有9个项目取得预售许可，新增预售2965套，环比减少64%，这一供应量也创造了本年度除春节所在的2月份之外的月度新低。供应量的不足使得10月的成交难以为继，而需求萎靡不振，尤其加上近期北京楼市的高压状态，开发商推盘意愿陷入空前低迷，11月预期入市的项目量仅在10个左右。
　　任启鑫表示，之后的2016年12月以及2017年1月、2月，元旦小假期和春节长假期是楼市传统的销售淡季，大量项目将纷纷封盘过冬，预计这轮供应端的盘整局面将维持到明年4月前后。届时，随着新一批自住房等政策房产品的入市，以及后续限定房价项目的陆续供应，预计住宅市场的供应将逐步复苏。与此同时，楼市的产品形态、价格体系也将发生新变化。
　　今年上半年的房地产热潮让很多开发商提前完成了销售任务，所以在应对新政之后的一系列突击检查时，部分楼盘采取了最省事的做法：关掉售楼处，谁知道这个情势会持续多久？安心躲一躲再说吧。
　　另一方面，一些楼盘根本就拿不到预售证，按照地价和成本报的预售价格根本不被批准。如果按照可以通行的价格卖房，别说要利润，亏本是板上钉钉的事情。所以，干脆封盘。
　　“封盘是无奈之举，最重要的是我们拿不到预售证。”一位开发商告诉记者，他们项目的拿地价是每平方米3万多元，单价卖5.5万元才能盈利。政府现在同意预售的价格是5万元，如果按照这个价格卖，那就得赔钱，所以宁愿封盘停售。
●后市乏力
　　与实力雄厚的地产企业相比，那些资金链紧张的开发商则不敢轻易采取封盘策略，尤其是高价楼盘，目前既拿不到销售许可证，又天天流失客户。例如，北京单价在10万元以上的楼盘，很多都把销售重点放在了四季度，如今可能泡汤了。“牛市”中，售楼不需要技巧，“淡市”营销才考验真本事。“在‘930’新政前开始蓄客，如今客户流失至少20%至30%。”京城某高端项目销售总监告诉记者，流失的客户分为两类：一类是投资性购房者离场。新政出台前，市场形势好，投资者盘算着1至2年内房价可能继续较大幅度上涨，因此借各种途径入市；新政出台后，这批投资者转而判断房价可能停涨甚至面临下行压力，所以果断离场；另一类是支付能力出现问题的购房者，根据北京市关于普通住宅和非普通住宅的认定条件，城区内绝大多数商品房都可能被划入非普通住宅范围，首付比例直接提升到40%和70%，影响面很大。在此情况下，一些处于可买可不买状况的购房者往往放弃购买；而另一些购买意愿较强的人，可能考虑卖一套房来凑首付。
　　面对楼市现状，开发商们与其焦虑，不如接受事实，迅速调整心态和状态，预估后期市场形势，做好相应的心理准备。业内人士建议开发商，调整营销策略，增加营销动作，既然那种“躺着也能卖房挣钱”的好日子已经过去，那么现在不妨多动动脑筋想想办法，此时畅销的楼盘，才见营销真功夫。