曹丽娟制图
■本报记者 孙蔚
　　调控来了，寒冬已至。那么，接下来北京楼市可能发生什么？未来市场走向如何？
豪宅进入阶段性调整
　　预计第四季度会成为北京楼市今年最平静的一段时间，从这次调控新政的执行细则看，对于豪宅的影响更为明显，主要是二套房认定标准的改变带来了首付款比例提高。
　　中原地产首席分析师张大伟表示，今年豪宅市场的启动前提其实要归功于房屋置换的便利，卖一买一之所以顺畅，一方面源于二手房市场的上涨幅度明显大于一手房，通过卖掉旧房斩获的溢价红利让改善型需求出现透支性爆发，导致该置换的和不该置换的都涌入购房大潮；另一方面，新政之前的二套房认定标准比较宽松，为很多置换者创造了用尽资金杠杆的空间。新政后，压缩了杠杆空间，抑制了投资需求，同时也对置换改善设置了障碍。
　　由于首付比例的大幅提高，北京多个本来计划在年底入市、单价在10万元+的项目纷纷延期，具体开盘日期未定。豪宅项目的成交量也大幅跳水，甚至跌幅远超过楼市整体跌幅。但即便如此，多数豪宅的定价仍然十分坚挺，并未明显下调。即便面临购房人减少、预售证批不下来的困境，大多数项目仍选择“自我保护”策略，宁愿暂时关闭售楼处，也不硬着头皮入市。
　　数据显示，今年10月北京公寓豪宅市场的成交均价高达107163元/平方米，这一价格是今年第二次站上均价10万元+的高峰，并且超越了7月份的成交均价，再创历史新高。据此判断，未来北京豪宅市场将会进入阶段性的调整期，不过这种调整只可能暂时反映在“量”上，而不会影响到“价”。
商办项目柳暗花明
　　让人意外的是，北京之前吵嚷半天的叫停商住公寓政策并没有出台，反而迎来了住宅限购限贷的“930新政”，如此一来，商住公寓、商业办公楼之类的项目便在夹缝中获得了市场机会。
　　业内专家指出，商住公寓一方面会承接一部分因新政门槛而不得入市的置业需求；另一方面相对于总价高企的住宅，商住公寓明显有价格优势和政策空间，有望成为短期内市场追逐的热点。
　　尤其是商业办公楼市场并未受到过多限制，无论之前有多少套住房，购买商办项目时，仍然执行五成首付、1.1倍利率的政策，同时在购房套数与外地人购房方面也并未做要求。更重要的是，在银行系统中，商办项目贷款和住宅贷款在征信系统中是分开的，所以贷款购买商办项目并不影响再购买住宅。如果此前购买过商住项目，但没有购买过住宅，那么再新买住宅时，仍被认作是首套。
　　据记者了解，商办项目的价格通常比周边的住宅低20%—30%，未来升值空间相对较大。按照北京住宅市场目前的新规，购买首套普通自住房的首付款比例不低于35%，首套非普通自住房的首付款比例不低于40%，二套普通住宅的首付款比例不低于50%，非普通住房的首付款比例不低于70%。如此比较的话，商办项目的首付和二套普通住宅至少是持平的，甚至更低。
　　不过，业内专家提醒，商办市场虽然很火，但产品鱼龙混杂，购房者需要擦亮眼睛。那么，对于房产投资者来说该如何挑选商办产品？
　　首先，坚持好地段不动摇。众所周知，无论是写字楼还是商铺或公寓，地段是首选要素。任何时候、任何项目，估判其价值都逃不开一个规律：地段、地段、地段；其次，区域发展潜力不容忽视，购买商办产品时一方面要重点考察项目在周边区域的竞争能力以及物业管理水平，另一方面要了解该区域的发展潜力，以确保租赁价格的稳定上升；第三，产品要有稀缺性，价格要有优势，作为投资性需求，商住项目就算有再好的规划、再便利的交通，价格太高也不值得投资。
中介面临经营调整
　　“930新政”出台后，房产中介明显感受到市场的变化。“北京9月30日房地产新政出台后的10天时间里，门店的成交量缩水了至少一半。”北京市海淀区某链家门店经纪人表示，新政对二套房购房者的影响较大，之前来咨询的换房客户最近都表示“再考虑考虑”，“毕竟不少人要多出20%的首付款”。
　　最近北京市在全市全面实施存量房交易资金监管，房地产经纪机构及房地产经纪人员不得违规独占房源信息、哄抬房价。房地产经纪服务要实行明码标价，严禁从事首付贷及自我融资、自我担保、设立资金池等场外配资金融业务。此前，住建部发布了45家违规失信房地产开发企业和中介机构的名单，更令中介机构提高了警惕。
　　在北京富力城片区从事二手房经纪行业已有4年时间的小刘告诉记者，最近公司明确要求他们严查业主的一系列房产资料，以防交易中出现意外。小刘对记者表示：“按照要求，如果业主没有协议书、房产证复印件、房主身份证复印件等资料，其房产一律不得挂牌出售。我给客户和在朋友圈都发布了这条消息，给大家提个醒。”
　　链家总裁左晖表示，市场不好时正是房产中介调整和提升服务水平的机会。在业内看来，一旦市场进入调整期，房产中介又将面临经营上的调整和挑战。
　　伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析表示，在9月30日以来的这轮全国楼市调控中，北京的政策可谓非常严厉，极大地抑制了购房需求。在市场需求受限的情况下，二手房市场自然显现出降温趋势，将进入一个调整的窗口期，购房者会逐渐趋于冷静。失去需求的支撑，市场的交易量很难继续维持高位，价格的上涨推力也会减小。因此，进入今年四季度后，北京二手房的交易量无疑将下滑，房价涨幅也将逐步缩小，并逐步企稳。