■本报记者 孙蔚
　　前不久，引发北京楼市高度关注，以“限房价、控地价”新拍卖方式出让的三宗土地的竞争结果水落石出，北京万科以“全部持有”的竞争条件，竞得北京市海淀区西北旺镇18号地；北京万科住总联合体以同样“全部持有”的条件，竞得该地区19号地；首创中粮天恒联合体以57.6亿元总价，住宅自持100%，商业自持10%，竞得该地区20号地。
　　此消息一出，市场一片哗然。高价竞得的地块全部自持，不能出售，只能出租。这意味着，习惯了通过销售快周转回款的开发商，这次要进入资金长周期沉淀的自持“持久战”中。回款周期被拉长，这笔账怎么算？面对看起来“算不过账”的全自持商品住宅土地，万科将用怎样的模式实现自身盈利？
万科两个没想到
　　万科集团副总裁、北京万科总经理刘肖对记者坦言，此番拿地成功后遭到业界普遍质疑。“参与这次竞拍，有两个没想到：第一个没想到是最后都竞成了100%自持；第二个没想到是万科拿了两块地。”刘肖表示，对于前者，只能感慨开发商对北京土地的需求太迫切；而后者，万科对拿到一块地有准备，但对拿到两块地颇感意外，很感谢这次试点和政府对万科的信任。
　　刘肖坦言，如果不是这样试点，万科很难通过公开市场拿到这两块地的开发权。刘肖认为，这次出让不仅是降低一线城市居住成本的有益尝试，也是北京房地产市场供给侧结构性改革的一次有益创新探索。政策导向比较清楚——通过竞自持的手段，改变目前土地竞得机制，从而改变市场租售结构。
　　如果这两块地不是通过这种方式出让，很可能会出现地王，项目会被高端化。“现在的模式是以自住为导向去做房子，就是要使我们的产品理念和最终的土地开发模式能够实现本质上的统一。”刘肖表示。
众筹开发求破题
　　据记者了解，北京万科终于给出了这两个项目的“破题”办法，那就是住房众筹。具体而言，万科计划为这两个自持的商品房地块建立相应的众筹平台，选择一些合适的众筹企业伙伴，把项目分成众筹伙伴企业能够接受的份额，例如以一个住房单元或一整栋楼作为最小众筹份额；或是在政策允许的情况下，成立项目运营公司，进行该公司的股权众筹。
　　参与众筹的企业，在早期众筹投资中支持万科开发，后期向万科提交相应的众筹项目运营费用。在项目建设完成后，众筹企业的员工可向万科租赁相应房源，租金再由众筹平台直接返回相应企业。万科负责为社区提供物业管理和配套服务，将项目打造成共创、共管、共享的社区。
　　对于万科来说，众筹的方式首先意味着有更多合作伙伴分担了整个项目的资金压力。在这个过程中，万科收取建设成本费+比较低的运营管理费，能够直接平摊拿地和建安成本（房屋建筑成本和房屋设施设备安装成本的简称）。此时，万科从资源的控制者变身为众筹企业及企业员工租户的服务者，模式由“重”变成“轻”。
　　“万科拿地之后，我打了一圈电话，有70%的企业表示有现实需要。”但是刘肖强调，并不是有需求的企业都能成为众筹伙伴，必须符合三个标准才行：一是行业符合北京市海淀区产业规划发展方向的要求，以信息服务、科技金融、智能硬件、知识产权服务业等为代表的“高精尖”产业；二是企业符合京津冀协同发展规划纲要中对北京市的功能定位部署，作为全国的政治、文化、国际交往及科技创新中心，非首都功能的产业和企业是不能成为“租客”的；三是认同绿色环保理念，接受万科对绿色住宅和工业化建筑追求高标准的企业。
定制化高品质
　　“北京市海淀区是全国著名的高科技及世界500强聚集地，也是知名高校和科研所云集的地方，这里的科技和教育人才对创新事物的接受程度较高。另一方面，这里经济活力强，企业多，流动及半流动人群多，这些人群未必会定居在北京，但对生活品质的追求比较高。海淀区土地资源稀缺，缺乏良好的居住体验，进驻于此的企业员工面临的普遍难点不是租房贵，而是租不到好的房子，找不到具有好房子、好配套、好服务的社区。”刘肖认为，企业自持商品住房在海淀区确实是一个市场空白，非常适合进行企业众筹自持商品住宅的创新实验。除了众筹，万科还可以根据企业需求定制户型，这无疑也是一大亮点。
　　刘肖告诉记者，因为提前有众筹伙伴的进入，实际上很早就确定了这两个地块的客户，万科将和众筹伙伴一起，提前与未来租住的员工开展互动，按照客户需求开展房屋的规划设计，这种完全以客户为中心的开发过程，将实现真正意义上的“客户定制化住宅”。这意味着，参与众筹的企业将可以自己决定户型配比、套型面积。
　　对于众筹企业而言，这一模式可让他们以远低于市场水平的价格，持有一定的固定资产。
　　万科的相关人士告诉记者，因为限地价的竞拍模式，使得这两块地的地价远低于正常竞拍价格。而且，万科明确表示在这一模式下，将只收取项目管理费和后期服务费，不会在建筑本身牟利，这就意味着企业的持有成本只是土地成本、建安成本和项目管理成本，省去了开发企业的盈利部分。
　　此次取得的北京海淀西北旺镇18号地和19号地加起来约有30万平方米，如此大的纯租赁社区，如何保证居住品质，也是一道难题。对此，刘肖表示：“我们将在这个项目引入北京万科最为成熟、最为市场认可的产品线之一‘翡翠系’，并执行最高标准的绿建水准。”
　　万科承诺，这两个地块将全部按照绿色三星建筑标准建设，按照行业最高标准实施绿色三星装配式建筑，并承诺做10%的超低能耗住宅。