■本报记者 孙蔚
　　楼市调控的威力正在显现。有关数据显示，受2016年四季度楼市调控政策全面收紧的影响，全国重点一二线城市的二手房市场交易量均出现下滑，房价止涨企稳。2016年四季度将成为中国楼市新一轮降温周期的开始。
　　据伟业我爱我家集团市场研究院统计，2016年四季度北京全市二手住宅网签量总计为58398套，环比2016年三季度下降25.6%，降幅超过1/4。
　　伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析表示，纵观2009年至今的季度交易量数据，北京二手住宅市场经历了明显的3次高点：2009年四季度创纪录的 90563套，2013年一季度的73464套，2016年三季度的78526套。以这三次高点为参照点，从2009年到2016年，以北京二手住宅市场为例，大概经历了三次较大的“升温—降温”周期和6个较为明显的市场阶段，而每个阶段交易量的走势与楼市政策的变化密切相关。
2009年一季度—2009年四季度
交易量井喷
　　自2008年9月开始，国家出台了一系列支持房地产的政策，除了应对金融危机的4万亿元救市外，还有下调购买普通住房契税税率、营业税5改2、暂免个人买卖印花税和土地增值税、降低购房首付比和个贷利率等利好政策出台。受2008年四季度一系列利好政策的影响，2009年全国楼市持续升温，北京二手房市场交易量自2009年开始也迅速升温，一季度交易量由2008年四季度的13185套激增至36704套，二季度再跳至64460套；虽然自2009年下半年开始，楼市政策逐步收紧，但在市场惯性的影响下，四季度交易量再次突破9万套，整个市场热度空前。
2010年一季度—2011年一季度
政策收紧 交易量下滑
　　自2009年下半年开始，国家逐步收紧楼市政策，营业税2改5，“国四条”出台；进入2010年，调控进一步加码，全国46个城市陆续出台限购措施，二套房首付比例和利率持续提高，全国楼市开始降温，北京二手住宅交易量也于2010年一季度到2011年二季度大幅回落，单季度整体交易量降至4万—6万套的水平。
2011年二季度—2012年一季度
政策加码 交易量再度下滑
　　进入2011年，楼市政策进一步收紧，1月26日“新国八条”出炉，房产税试点改革随后落地，限购、限价、限贷等政策全面升级，限购城市进一步增多，各项调控在2011年不断细化和落实，全国楼市进一步降温。从2011年二季度到2012年一季度，北京二手住宅的交易量也再度下滑，单季度交易量降至2万—3万套的水平。
2012年二季度—2013年一季度
货币政策放松 交易量回升
　　进入2012年，虽然全国楼市调控依旧从紧，但政策未再大幅加码，除“北上广深”4个一线城市外，大部分城市还对政策实施了微调，以刺激市场需求。此外，自2011年12月5日央行下调金融机构人民币存款准备金率开始，货币政策开始放松，2012年多次降准降息。受此影响，全国楼市出现回温迹象。北京二手住宅的季度交易量也回到了4万套以上，并在2013年三季度单季交易量突破7万套。
2013年二季度—2015年一季度
政策从紧 交易量整体低迷
　　事实上，自2012年下半年全国楼市回暖起，政府就又开始收紧楼市调控。2013年2月20日，“新国五条”出台，楼市政策再次加码收紧。随后，北京、上海、广州、深圳、杭州等城市的调控细则出台，全国楼市降温。北京二手住宅单季度交易量也持续下滑，再次回到2万—3万套的水平。
　　在此期间，楼市一度十分低迷，北京二手住宅单季度交易量在2014年二季度甚至只有2万套出头。在此情况下，不少城市开始解除限购，2014年9月30日央行还为限贷松绑，楼市政策出现放松信号，市场也因此有所回温。2014年四季度、2015年一季度北京二手房交易量回升到3万套以上，但市场整体依旧低迷，回温有限。
2015年二季度—2016年三季度
政策持续利好 交易量爆发
　　以2015年“330新政”为起点，国家连续出台多项楼市利好政策，央行也连续降准降息，全国楼市出现明显回温。2015年二季度，北京二手住宅交易量直接从一季度的3万余套跳至5万余套；进入2016年，北京二手住宅交易量再上一层楼，单季度交易量突破7万套，二季度虽然有所下滑，但三季度再次上升并逼近8万套。
2016年四季度
政策大幅收紧 交易量回落
　　以2016年北京“930新政”为标志，2016年四季度全国再次掀起楼市调控风暴。北京二手房交易量也应声而落，四季度回落到了6万套以下。
　　国家统计局近日发布的2016年12月70个大中城市住宅销售价格统计数据显示，从同比看，一二线城市房价涨幅进一步回落。其中，一线城市新建商品住宅和二手住宅价格同比涨幅均连续3个月回落，12月份比11月份分别回落1.9%和2%；二线城市继11月二手住宅价格同比涨幅回落后，12月新建商品住宅价格同比涨幅也出现回落，新建商品住宅价格涨幅比11月份回落0.3%。
　　胡景晖对记者分析表示，中国房地产市场走势受政策因素的影响非常大，根据过往的政策周期看，本轮楼市调控收紧的周期如果从2016年9月份开始算起的话，预计将持续至2019年。2016年四季度，包括北京在内的全国多个重点一二线城市二手房交易量已经开始出现明显回落，这也将成为中国楼市新一轮降温周期的开始。
　　胡景晖预计，2017年中国重点一二线城市的二手房交易量还将继续回落，以北京为例，2009—2015年，北京二手住宅年度交易量均值在17万套左右，考虑到近些年北京二手住宅市场规模的增加，20万套将是年度交易量的平均值。在政策调控的影响下，2017年、2018年的交易量或将向这个平均值回归。不过，在2016年的大爆发中，北京二手住宅交易量超出均值达7万余套，2017年骤降五成的可能性不大。因此，2017年、2018年成交量将有更大的概率在15万套至20万套之间振荡。
　　亚豪机构市场总监郭毅认为，自中央经济工作会议为2017年中国房地产市场确定基调以后，保持房地产市场的稳定被提到了前所未有的高度。其中，“房子是用来住的，不是用来炒的”成为主基调，被写入了多个热点城市的政府工作报告，其中北京市强调要“确保2017年房价环比不增长”，而“抑制资产泡沫、发展租赁市场、合理增加土地供应”等也出现在多个城市的政府工作报告中。由此可以看出，2017年房地产市场的调控风向仍将以收紧为主，打击投机，引导合理住房需求成为各地地产调控的重中之重。