■本报记者 孙蔚
　　亚豪君岳会数据统计显示，2016年京城顶豪产品表现激增，其中每平方米单价10万元+产品共实现成交611套，同比将近翻3倍。在公寓豪宅市场成交前10排行榜中，使馆壹号院、万柳书院两个10万元+项目跻身其中。另外，2016年京城公寓豪宅成交的另一个显著特征是高端商办公寓成交占比大幅上升，在7万元+公寓产品当中，商办公寓占比达28%，同比增加9%。与此同时，2016年北京公寓豪宅市场成交均价为95022元/平方米，同比小幅上涨。
　　亚豪机构市场总监郭毅分析认为，公寓豪宅市场的成交量在去年9月达到高峰，随后“930新政”颁布，其中首套及二套首付标准的集中提升，使得部分“卖一买一”高端需求无法及时出手旧房产，因此也无法顺利购置新房产。另外，“930”新政中重提“限房价、竞地价”并迅速推出执行地块，市场预期有所走低，因此接下来的10月公寓豪宅市场销量迅速触底，并连续两个月维持低迷。不过随着11月首批“限房价、竞地价”的5宗宅地均以“100%自持”收场，市场预期再度发生转向，而经过了两个月的缓冲期之后，积攒的需求小规模集中释放，加之房企年末集中冲刺业绩，造成12月豪宅成交出现反弹，且反弹幅度较大。
　　其实，北京住宅市场豪宅化的趋势自2015年开始显现，2016年则呈现快速发展趋势。从未来趋势来看，2016年仅有的7宗可售住宅地块实现出让，未来住宅新增量有限。大量涌入的自持住宅产品、自住房等政策性质住房，与公寓豪宅项目客群并无重合。此外，虽然二手房市场已经快速崛起，但基于产品品质的差异性，二手房产品与新房豪宅的竞争也较小。因此从明年的趋势来看，公寓豪宅在住宅市场当中所占的份额将不断加大，北京新房住宅市场的豪宅化趋势将加快。
　　伴随高价项目不断增多的同时，公寓豪宅类产品不断外延成为一大特征，2015年在京城7万元+公寓豪宅的产品成交中，位于五环内的产品占比高达94%，而2016年这一比重却迅速降至80%。地段优势成为催生城区商办公寓崛起的主要因素，2016年京城7万元+公寓豪宅成交套数第一高的钓鱼台美高梅公馆即为四环内的商办公寓项目。
　　亚豪君岳会统计数据显示，2016年北京公寓豪宅市场共有21个项目入市，共新增公寓豪宅产品2754套，预售许可面积36.8万平方米，全年供需比为1:1.1。
　　受土地成本及市场发展趋势的影响，2016年7万元+豪宅项目的供应较为丰富，在21个入市的项目中，纯新盘多达8个。受到土地市场特征的影响，公寓豪宅已不再是内城区独有的产品，五环外也纷纷涌现了豪宅产品，例如2016年新盘入市的恒大华府、首创天阅西山等均地处五环以外，其中恒大华府目前报价已超过10万元/平方米。在失去了地段的优越性后，科技生活、智能家居几乎成为了现在公寓豪宅产品的标配，同时产品设计与园林打造也成为项目提升品质的重中之重。例如，首创天阅西山项目配置了“声光水气”科技系统，恒大华府项目打造出“工法十八式”的园林景观，让公寓豪宅项目的品质出现质的飞跃。
　　此外，在2016年入市的公寓豪宅当中，10万元+的项目多达6个，最高报价北京壹号院达到16万元/平方米。亚豪机构市场总监郭毅分析认为，未来低端需求依靠公租房、自住房以及远郊区县商品住宅，中端需求转向二手房，而高端需求可供替代的产品日益减少，公寓豪宅产品虽然短期内因政策原因拟售价格受到限制，但长期来看，北京新房市场供给不足的现状将催升公寓豪宅的价值进一步提升。