编者按 2017年上半年，中国宏观经济保持平稳运行态势，房地产市场迎来了最严厉的宏观调控。在“住房不炒”的政策指引下，热点城市投资投机性需求得到迅速抑制，三四线城市去库存加快。那么，楼市期中考试成绩如何？各房企交上了一份怎样的业绩答卷？尤其是作为风向标的北京楼市呈现出哪些特点？请看我们的“关注楼市期中考”系列报道。
■本报记者 孙蔚
　　2017年上半年，房地产市场迎来“3·17”新政，被称为史上最严宏观调控，但房企表现整体看好，多数交上了一份漂亮的期中考成绩单。来自中国指数研究院的数据显示，截至2017年6月30日，全国销售额超过50亿元的房企达到126家，较2016年同期增加了11家。在销售额前十房企中，出现了龙湖、金地两家新面孔，有7家企业跻身千亿元阵营；碧桂园、万科、恒大迈入两千亿元门槛，保利、绿地、融创、中海紧随其后，再次呈现强者恒强的行业定律。
前三甲你追我赶差距不大
　　整体而言，2017年上半年全国楼市销售额与销售面积携手走高。据中国指数研究院报告称，1-5月，全国商品房销售额为43632亿元，同比增长18.6%；商品房销售面积为54820万平方米，同比增长14.3%；商品房销售均价为7668.8元/平方米，较2016年同期增长3.8%；预计2017全年行业将实现平稳增长目标。
　　从经营业绩来看，碧桂园、万科、恒大、保利、绿地、中海、融创7家企业凭借全国化布局规模的优势，携手迈进千亿元阵营。尤其碧桂园、万科、恒大突破两千亿元大关，牢牢占据榜单前三甲，销售额分别达2848亿元、2728亿元、2410亿元。
　　业内人士分析认为，碧桂园坚持布局三四线大盘策略效果显著，凭借2016年末1.66亿平方米土地储备及6163亿元可售总货值优势，以2848亿元夺取2017年上半年销售桂冠；万科坚持聚焦城市经济圈，对北上广深等城市圈进行战略布局，销售额同比增长49.46%，实现企业业绩新突破；恒大在均衡全国化发展的同时，紧抓海南海花岛等大盘项目，逐步加大推盘项目数量，助推企业迈上发展新高度。
房企阵营“马太效应”再发威
　　以126家房企为考察样本，中国指数研究院根据上半年销售额，将其拆分为五大阵营。碧桂园、万科、恒大、保利、绿地、中海、融创等7家突破1000亿元销售额的企业为超级阵营，其中融创、中海是“新人”；龙湖、华夏幸福、金地、华润、绿城、招商蛇口、鲁能等7家房企销售额在500-1000亿元，被归类为第一阵营，第二阵营（200亿元-500亿元）企业达到30家，第三阵营（100亿元-200亿元）以43家的体量成为最庞大的队伍，而第四阵营（50亿元-100亿元）企业数量则下降至39家。
　　中国指数研究院分析认为，超级阵营凭借广泛的全国化布局、融资及运营优势，继续领跑行业，销售额增长率平均为61.87%；其中碧桂园凭借充足的库存，踩准市场节奏，创新营销模式，业绩大幅增长超140%，跃居销售榜首。
　　以龙湖为代表的第一阵营销售额增长率平均达60.16%，阵营全国化布局已经完成，融资及运营成本相对其他阵营较低，顺应政策及市场行情变化，迅速调整拿地及销售策略；同时强化品牌宣传，提升品牌影响力，市场份额不断扩大，规模优势持续凸显。
　　以旭辉、阳光城等为代表的第二阵营在全国范围内积极拿地，在以二线城市为主的同时，前瞻性地布局三四线城市，创新产品迎合大众新型需求，借助去库存大趋势，适时调整推盘节奏及销售策略，业绩实现大幅增长，阵营销售额增长率平均达到85.15%。
　　以越秀、中粮地产为代表的第三阵营销售额增长率平均为42.03%，表明其在持续巩固优势区域的同时，精准研判市场发展，涉水热点经济圈重点城市，加大了拿地力度，在提升规模的同时，实现了销售业绩的突破。
　　第四阵营多以区域深耕为主，由于大型房企全国化布局初见成形，其生存空间不断被压缩，加之受制于规模及资金短板，转而细化房产行业类目，积极发展特色地产。如华侨城与西安市签署全面战略合作协议，总投资约2380亿发展旅游项目；同时在重庆拿地布局欢乐谷项目，用旅游地产撬开发展机遇，业绩增长后劲充足。
　　从各阵营来看，强者恒强的“马太效应”愈发显著，阵营间差距持续拉大。超级阵营平均销售额同比增长率最快，第二阵营企业数量迅速扩大，第三阵营出现分化，第四阵营房企数量增长最多，企业竞争最为激烈。
一二线城市为业绩主要贡献区域
　　2017年上半年，房企销售业绩保持了快速增长，其中一线及热点二线城市仍为业绩主要贡献区域，同时三四线城市市场升温上行，带动房企销售额持续攀高。
　　伴随中国房地产市场“因城施策、分类调控”指导政策的逐步深化，一线及二线热点城市房价逐步降温，热点城市周边以及高铁沿线城市的辐射效能累积并快速释放，三四线城市去库存加快，房地产总体保持良好运行态势。
　　不过，一个更为明朗的现实是，相较于以往，2017年房地产调控政策密集出台，调控力度愈发变强，而调控范围也从一线城市逐渐蔓延到三四线城市。尤其在进入第二季度以来，全国多个热点城市调控升级，部分房企销售业绩已经出现环比增速放缓和下滑，2017年下半年市场的走势不确定性增强。
　　长期来看，房地产行业还将进入分化与转型的深水区，各阵营内部差距将逐步拉大，中小房企很难复制大型房企的发展路径，要么细分市场为王，要么综合实力称霸，品牌化与差异化已经成为攻城略地、群雄逐鹿的利器。
　　业内人士建议，在多管齐下的调控政策约束下，行业整体增速放缓将为大概率事件，同时信贷融资等严控政策预计仍将延续，房企资金面在年底或将迎来一轮考验。调整拿地节奏与比例，优化现金流管控与负债水平，是2017年下半年房企需要重点关注的内容。