■本报记者 孙蔚
　　与当下伏天的火热形成反差，中国房地产市场在“限”字当头下冷静地度过了2017年上半年。回首这半年，随着各地因城施策的大力调控，楼市已逐渐清晰了“房子是用来住，不是用来炒的”思路。土地市场方面，“落实调控、确保平稳”成为2017年上半年的主旋律。
分类调控各地推地有增有减
　　据中国指数研究院统计数据显示，2017年上半年一线城市供地节奏有所加快，供应量同比增长四成；二线城市平均溢价率同比下降，出让金涨幅较2016年同期有明显收窄；三四线城市逆势升温，成交楼面均价领涨。
　　2017年上半年，为响应中央精神，一线城市明显加快供地节奏，加大土地供应，出让金总额增加过半。2017年1-6月，一线城市共推出土地250宗，总计面积1267万平方米，同比增加42%；成交方面，共成交土地230宗，成交土地面积1135万平方米，同比增加71%；土地出让金为2370亿元，同比增加55%；楼面均价为9279元/平方米，同比下降15%；平均溢价率为22%，同比下降40%。
　　二线重点城市秉持“分类调控、因城施策”的指导方针，针对自身市场特点制定了土地调控政策，收到显著成效：平均溢价率同比下降，出让金涨幅较2016年同期有明显收窄。
　　从具体数据来看，2017年上半年二线城市共推出土地3646宗，推出土地面积16792万平方米，同比减少7%；成交方面，共成交土地3143宗，成交土地面积13919万平方米，同比减少9%；土地出让金为7591亿元，同比增加15%；土地成交楼面均价为2876元/平方米，同比上涨22%；土地平均溢价率为32%，较2016年同期下降17个百分点。
　　受一二线城市调控影响，企业拿地需求层层外溢。2017年上半年，经济发达城市周边的三四线城市成为各企业布局新战场，土地市场相应升温。
　　2017年前6个月，三四线城市共推出土地7585宗，总计推出土地面积27908万平方米，同比减少3%；成交方面，共成交土地6280宗，面积总计23141万平方米，同比增加1%；土地出让金为5094亿元，同比增加77%；土地成交楼面均价为1336元/平方米，同比上涨79%；土地平均溢价率为51%，较2016年同期上升35个百分点。
北京半年宅地供应量超2016全年
　　2017年上半年北京的土地供应量较2016年大幅增长，自住型商品房用地更是批量放出，整体供应节奏明显加快。以此为基础，今年上半年北京土地成交同样大涨，但在新土地拍卖政策的调节下，土地价格得到了有效控制。
　　据伟业我爱我家集团市场研究院统计，2017年上半年北京全市土地供应达到了65宗，456.66万平方米，供地宗数环比2016年下半年上涨150%，同比2016年上半年上涨261.1%，半年供应量较2016年全年的44宗还多出了21宗。其中，41宗居住类用地供应总面积达275.2万平方米，供应宗数环比2016年下半年上涨272.7%，同比2016年上半年上涨583.3%，半年供应量较2016年全年的17宗多出了24宗，是其1.4倍有余。
　　自2010年至今，北京的居住类用地呈现整体下滑态势，2014年至2016年更是连续下滑，2016年上半年仅供应6宗，2016年下半年才开始有所增长。
　　在大幅增加的土地供应中，自住型商品房的供应最引人注目。据伟业我爱我家集团市场研究院统计显示，在2017年上半年41宗居住类用地供应中，就有16宗是自住型商品房用地，其中又有14宗是全部用于自住型商品房建设，仅有两宗是配建部分自住型商品房。
　　伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析认为：“经历了2015年到2016年的牛市之后，北京房价已经处在了一个较高的位置。为稳定楼市，平抑房价，北京市政府在2016年9月30日出台了‘京八条’，大幅度收紧楼市政策的同时，对住宅用地供应尤其是自住型商品房用地也提出了加大供应的要求，各区还分摊了供应指标。在此背景之下，今年上半年北京土地供应量的增加应该在意料之中。”
　　除了增加现阶段的供应，上半年北京还加大了未来的土地供应。2月北京通过《北京市2017年国有建设用地供应计划》后，4月7日北京首次发布了未来5年住宅用地供应计划，几乎对2月的供地计划进行了翻番。在这个计划中，未来5年全市供应住宅用地将达6000公顷，其中自住型商品房将供地1020公顷，拟建25万套自住房。除此之外，租赁住房供应同样大幅提高，整个租赁租房建设规模为1年10万套，5年50万套，规模空前。
　　胡景晖表示：“北京房地产市场已进入后开发时代，土地资源稀缺使住宅用地供应规模逐渐缩小成为趋势。但2017年北京还是加强了供给侧结构性改革，扩大了住宅用地供应，这将有利于扭转北京楼市的高端化、豪宅化趋势，优化新房供应结构，增加中小户型和自住型商品房供应，满足广大中低收入人群的置业需求。在这样的趋势下，下半年开始北京宅地供应和成交还将持续增加。”
土地拍卖改革初见成效
　　尽管土地市场一片火热，但调控高压态势未减，不少城市通过限价以及创新土地拍卖方式对地价起到了初步控制。比如，北京延续2016年年底“限价+配建”土拍规则；石家庄则提出“双限双竞”土拍新规；上海新推租赁住房用地，要求竞得人需100%自持70年；此外，广州、天津、杭州等城市也陆续跟进且各有创新，重点城市土拍政策渐趋多元，“分类调控、因城施策”得到落实。
　　胡景晖认为：“北京土地市场拍卖规则的创新，对稳定地价起到了重要作用。虽然2016年年底100%自持商品住宅的拍卖结果未再出现，但是，除自住房用地外，2017年北京的土拍基本都有统一的限制，即限定商品住房销售价格；设定土地合理上限价格；当竞买报价达到土地合理上限价格时，不再接受更高报价，转为现场竞报企业自持商品住房面积比例程序；当现场竞报自持面积比例达到设定的预设比例时，转入高标准商品住宅建设方案投报程序。”
　　可见，限房价、限地价、竞企业自持商品住房面积比例、竞高标准商品住宅建设方案已经成为了北京土地拍卖的标配。在土拍新规则下，北京土地的拍卖价格也得到了有效的控制，楼面价开始下降。这对抑制北京房价上涨，稳定北京楼市有着非常重要的意义。
　　冷静下来的不只有市场，还有曾经疯狂的房企。在政策的限制之下，现在拿地对开发商的运营实力已经有了非常高的要求，拿地前需要有精准的经济测算，需要有完整可行的运营规划。为减少拿地成本，降低开发风险，房企们越来越推崇“联合体”拿地这一减压模式。从“疯狂抢地”到“理性测算”拿地，从“激烈竞争”到“合作共赢”，不仅可以减少竞争，还可以平抑地价，引导市场预期逐步回归理性。