■本报记者 孙蔚
　　“政策调控”已成为2017年楼市主旋律，然而一个奇怪的现象是，楼市降温并没有使得房地产基金降温。随着国内资本市场的日趋成熟以及资金渠道更加多元化，短短几年时间，国内房地产基金规模已从百亿元上升至数千亿元，成为房地产市场上一股不容忽视的重要力量。这股力量也许将重构房地产市场格局，成为未来市场的重要参与者。
开发商纷纷设立投资基金
　　一方面，全国各地纷纷出台“政策组合拳”，“限售令”“限购令”“限贷令”频出，大幅减少了市场中商品房的购买需求；另一方面，房地产业金融管控日趋严格，地产开发融资受阻，楼市“降温”已成大势所趋。按理说，房地产入冬，房地产基金的日子怎么可能好过？然而事实刚好相反，目前房地产基金行业规模迅速扩张，基金管理机构遍地开花。
　　仲量联行华东区投资部总监邵律告诉记者：“随着房地产行业轻资产概念的兴起，龙头开发商纷纷成立房地产基金。与以往不同的是，如今的房地产基金不只满足于债权投资，而更多是以股权投资的形式，参与到房地产全产业周期，以获取更高投资回报。同时，募得的资金也不限于投资自己开发的物业，而是更多地以独立的市场化视角，参与到并购、资管等诸多领域。”
　　今年5月，万科集团与招商银行共同发起设立两个商业地产投资基金，为其一系列商业项目建设提供资金。万科向该基金注资50.3亿元，获得39%的股权。
　　几乎同时，中国光大集团宣布与信银（深圳）股权投资基金管理有限公司共同启动一个108.5亿元的投资项目，以股权投资的方式投资10个分别位于重庆、成都和深圳的全新综合体项目。
　　投资基金的融资主体并不局限于上述大房企。今年5月，阳光城宣布筹集100亿元，以股权投资的方式投资住宅项目，并与浙江天堂硅谷产业投资管理有限公司联手设立一个全新的投资平台。7月13日，阳光城又与另一家专业股权投资机构共同设立100亿元的房地产产业投资基金。
　　类似案例近期层出不穷。对此，邵律表示：“传统信贷渠道不畅导致开发商实施新的融资战略。比如最近，中国两大龙头开发商万科和恒大，通过私募股权基金为其提供了逾230亿元的资金。”
股权投资成为大势所趋
　　“债权投资是房地产基金的传统业务方向，虽然目前仍占一定规模，但比例正在收缩。当前国内的房地产基金转向股权投资是大势所趋。”邵律指出。
　　与债权投资不同，纯粹的股权投资注重被投资企业的未来发展前景和资本增值，且参与企业经营管理以及重大决策。“以往开发商一般是利用自有资金加杠杆来融资，而现在通过基金投资平台，开发商可以更多地募集社会资金，并以股权投资的形式参与到房地产开发的全过程，从而使得资金来源更多元化，参与度也更深。”邵律表示。
　　业内人士告诉记者，以往的债权投资以跟投的形式，获取保底收益，风险相对较低；而股权投资期长，市场风险难以把握。但事实上，一旦项目出现问题，债权投资也很难保证保底收益。而房地产基金通过股权投资可以参与项目运作，共担盈亏，良好的资产管理能力令基金获得更高收益，也为房地产市场注入长期发展资金。
　　一般而言，债权投资的回报率在7%-8%之间，而股权投资则在12%-14%。股权投资作为一种战略投资，将是私募房地产基金的未来发展趋势。
　　在投资方向上，房地产基金也在经历从单一商品房投资，到多元化投资的转变，商业地产基金的规模伴随着市场的扩大一直保持稳步增长。除了传统的写字楼、商场之外，一些主题地产如物流、养老等类别的投资也正在兴起。一些投资龙头企业的基金，由于项目城市布局广、产业化程度高、产品系列全、成本控制强，甚至能够达到15%以上的收益率。
行业洗牌催生并购机遇
　　对基金来说，好的投资方向不仅限于房地产开发，一些注重持有型物业的地产公司也是投资的好去处。无论政策如何调控，对地产的使用需求不会下降，且随着宏观经济好转，该需求会有上升的趋势。这使得一些低负债、重持有的物业投资型地产公司成为了基金投资的新目标。
　　更加值得关注的是，房地产行业调控及由此带来的市场洗牌，给房地产基金提供了大量以并购为主的投资机会。
　　中国企业不动产服务部全球董事张莹表示：“一方面，受宏观调控加剧和新的金融监管规定等影响，大量中小民企出现融资难、资金链紧张等困境，表现出较强烈的被并购意愿；另一方面，由于房企通过招拍挂拿地越来越难，转而积极通过在建工程转让或股权并购获取项目土地。两方面因素碰撞，市场涌现出大量并购机会，房地产基金生逢其时。”
　　与此同时，国家政策也推动了资产证券化加速发展，为存量物业增加了盘活出口。土地拍卖竞持有比例、租赁市场大发展，这些新政令开发商手上的持有物业增加，如何盘活存量资金、释放资产价值、拓宽融资渠道，都要求房地产基金往更能体现主动管理能力的股权投资方向走。因此，资产证券化产品能为项目经营提供长期稳定融资，打通退出渠道，亦是未来大势所趋。