■孙蔚
　　继国家9部门启动12个城市租赁改革试点后，国土资源部、住房城乡建设部近日再确定北上广等13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。此举被认为是改变房地产市场生态的重大政策，更有很多专家称其为改变市场格局、打压房价和房租的大杀器。
　　其实，在集体土地上建租赁房早已有之，而并非始于近日。北京从2011年起就先后在朝阳区平房乡、海淀区唐家岭、温泉镇351、昌平区北七家镇等5个集体土地地块开展了租赁住房项目试点，截至目前已完成入住3000余户。也就是说，如今被热议的这个政策，其实新意并不是在集体土地上建租赁房，而在于去掉了国家征地这个环节：村镇集体经济组织可以自行开发运营，也可以通过联营、入股等方式建设运营集体租赁住房。
　　在房价、租金居高不下的大中城市，土地、房源供应长期紧张，导致这一现状的原因有很多，现行的土地管理制度是重要因素之一。在土地市场引入招拍挂制度后，我国土地制度“城乡二元”结构不断加剧。一方面，热点一二线城市宅地供应异常紧缺，土拍竞争愈加激烈，地价飙升，地王频现；另一方面，农村土地不能直接转化为城市住房用地，在耕地红线的高压线下，唯有集体建设用地入市，才能在缓解城市供地压力的同时，盘活农村最大一笔资产。
　　显而易见，构建城乡统一的建设用地市场将拓展我国集体土地用途，促进集体土地优化配置和节约集约利用，加快城镇化进程，有利于构建实现房地产市场平稳健康发展的长效机制。
　　村镇集体经济组织可以在不用支付土地成本的前提下，仅以建安成本和管理成本为主要成本出租房屋。这样的好处是，租赁房源不需要建立在成本高昂、基本以招拍挂等方式出让的国有建设用地上，从而降低了租赁房屋的建设和运营成本，租金水平会大大低于现有市场房源。同时，在相对短的期限内，可以有大批新增租赁用房进入市场，其建设标准、面积大小、档次高低，将从政府统一规划转变为市场主导，这无疑是保障房改革的一大进步。
　　有业内人士进行测算，国有土地购置成本占房价的1/3至1/2，如由村镇集体经济组织参与开发的话，部分建安成本也可省略。综合算下来，此类租赁房源与现有同类房源相比，租金水平或将降40%至70%，对平抑市场价格将产生较大影响。
　　不过，集体土地建设租赁房及未来持有运营还是有许多需要解决的现实问题。毕竟土地拥有者需要获得相应的使用对价，建设者、运营者也无利不起早，政府、集体、企业和个人之间的利益划分还需要在实践中摸索更加详细和可行的方案。