■本报记者 孙蔚
　　近几年的两会议案中，频频出现“建议推动房地产投资信托基金立法”“助力商业不动产资产证券化”等议案。虽然目前《房地产投资信托基金法》尚未出台，REITs（房地产信托投资基金）相关政策仍在推进过程中，但值得关注的是，10月23日国内首单央企租赁住房REITs——中联前海开源保利地产租赁住房一号资产支持专项计划获得上海证券交易所审议通过。在业内人士看来，此举意味着为租赁住房资产证券化开创了新篇章，契合“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，将打开以“租购并举”为特征的楼市下半场的空间。
什么是REITs
　　据华融信托研究员袁吉伟介绍，REITs就是“房地产信托投资基金”，它是房地产证券化的重要手段，即通过金融技术将流动性差的房地产资产予以份额化，成为有高流动性的RE－ITs份额，就像是房地产资产的IPO。
　　REITs由专门机构经营管理，投资对象包括有稳定收益的经营性的大型商业物业，包括商场、写字楼、仓储、工业用地、酒店、医疗场所以及核心地点的住宅等，主要靠租金、收息来获利。通俗地说，就是很多人把钱凑到一起，交给一个基金经理，让他去投资房地产，赚到的钱大家分。
　　按照投资方向来分，REITs主要有三种类型:股权型REITs，直接投资经营性房地产，把收到的租金、买卖收入分给投资者；抵押型REITs，向房地产的所有者直接提供抵押贷款，获得利息收入，然后再分给投资者；混合型REITs，兼有股权型和抵押型的特点。
　　REITs投资门槛很低，流动性好，还可以享受高股息分红。按规定，每个REITs要将至少90%的利润分配给份额持有人，不得留存，因此有较稳定的分红收入。
　　袁吉伟表示：“REITs会选择不同地区、不同类型的房地产项目进行投资组合，比起投资单一房产，风险更分散。当然，REITs也有投资风险，比如你需要了解这只REITs投资的资产，其地段、出租率等情况，还要对相关政策、市场行情有深入了解，甚至还有很多打着REITs旗号，实际上众筹炒房的假REITs产品。”
首单租赁REITs为何是保利
　　市场对租赁住房REITs期待已久，但由于国内楼市租赁市场的发展不成熟，房地产租售比长期低企等原因，REITs的正式登场被一再推迟。作为央企，保利此次率先尝试租赁住宅的REITs既有先行先试的作用，也为行业REITs的发展具有示范意义。
　　据记者了解，保利租赁住房RE－ITs由中国保利集团公司（以下简称“保利集团”）及其控股公司保利房地产（集团）股份有限公司（以下简称“保利地产”）联合中联前源不动产基金管理有限公司（以下简称“中联基金”）共同实施，产品总规模50亿元，以保利地产自持租赁住房作为底层物业资产，采取储架、分期发行机制，优先级证券评级AAA。
　　克而瑞地产研究机构相关负责人认为，保利之所以能成为首家发行租赁住房REITs的房企，一方面得益于央企的融资能力较强，另一方面也是因为保利拥有较多的自持土地，且租赁住宅方面也具备一定的运营能力。
　　在租赁住宅方面，保利已经成功布局广州、重庆、北京、长沙、大连、沈阳等10多个城市，拥有瑜璟阁商务公寓、诺雅服务式公寓、N+青年公寓、和熹会四大品牌线，分别由保利集团旗下租赁住房管理运营平台“保利商业公司”“安平养老公司”负责运营。本单REITs在产品结构设计方面，正是以保利地产自持的这些租赁住房作为底层物业资产。此外，保利还通过合作的方式打造uoko互联网青年公寓品牌。相关资料显示，2016年11月在长沙首开的瑜璟阁国际公寓开门迎客的3个月内，入住率就达到了90%并实现盈利。
　　在自持土地持有量方面，据不完全统计，保利2016年与2017年通过招拍挂的方式取得的地块不下7块，起码超过100万平方米的土地，这些地块有不同程度的自持比例，自持总计建面超17万平方米，自持地块数量居房企前列。这些土地，多分布于一线城市以及核心二线城市，也是大力推进租赁住宅发展的城市，为保利地产分批发行租赁住房REITs提供了资产基础。
住房租赁是否为下一个风口
　　时下，租房正在成为人们“住有所居”的新选择。根据58同城提供的数据显示，过去5年（2016年相比2012年），全国租房需求增长102%，出租房源供应量增长93%，一个庞大的租房市场正在形成。
　　2017年，我国提出建立“租售并举”的新格局，租房成为人们解决住房问题的重要出路，也是贯彻“房子是用来住的，不是用来炒的”重要组成部分。在此背景下，租赁住宅RE－ITs将进一步助推住房租赁需求的快速释放。
　　2017年上半年，住建部积极推动住房租赁市场的发展，在12个大中城市开展住房租赁试点，积极培育机构化、规模化的住房租赁企业，鼓励国有企业布局住房租赁业务。同时，支持房地产企业进行创新租赁住房资产证券化实践，积极盘活存量房屋用于租赁，增加租赁住房有效供给。
　　戴德梁行的市场调研显示，近几年，开发商、中介机构、酒店等纷纷进入住房租赁领域。据不完全统计，仅北京区域目前已经开业的集中式长租公寓品牌达到20个左右，门店数量超过80家，平均每个品牌运营商以每年新开5至8家门店的速度快速扩张。“住宅租赁市场未来大有可期，而租赁住房REITs的发行对推动行业可持续发展有着重要意义。”同策咨询研究部总监张宏伟对REITs充满期待，他认为，“REITs将所筹集的资金收购住房并出租经营，有助于消化住房市场库存，盘活存量住房并加以有效利用，从而提高资源利用效率和住房租赁市场的活力，还可以通过提高专业化的住房租赁运营管理水平，提升用户体验，推动住房租赁市场规范发展。”