■孙蔚
　　10月23日，国内首单央企租赁住房REITs（房地产信托投资基金）获批，再次搅动房地产业、投资业，尤其是租赁住宅行业的一池春水。
　　2017年以来，房地产市场的一个重大变化就是各大城市土地拍卖市场自持地块数量和比例大幅增长，众多房企也积极布局抢滩。除了保利外，万科、碧桂园、龙湖、世茂等企业都有大量自持土地。这些企业都在大力发展租赁物业品牌，如万科拥有泊寓，龙湖拥有冠寓，世茂房地产2017年6月拿下的佛山禅城地块也计划建立其长租公寓的品牌，央企招商蛇口也在长租公寓领域推出了两条产品线，分别是精品公寓和服务式公寓。开发商谋求转型，住宅租赁市场成为其争相布局的一个领域，但是发展租赁业务资金要求高，变现困难，赢利不易，成为困扰开发商的难题。
　　而租赁住房REITs，作为资产证券化产品中比较有代表性的创新产品，或将成为破解难题的一把钥匙，被业内看成是租赁市场的一股东风。致力于住房租赁市场发展的房企可以借鉴该模式，探索开展资产证券化业务，借助资本市场的服务实现企业良性发展，为社会提供更多的租赁住房，将“房住不炒”的精神落到实处。
　　在我国，REITs刚刚起步，美国成熟的REITs股息率在7%-9%之间，香港市场收益率最高的一只RE－ITs股息率在3.6%-8.8%之间。最终REITs产品能否获得长远发展，得到投资人的认可，还是要回归到收益率，要看借债的成本能否覆盖租金收益，这是一个很关键的指标。REITs的收入来源为投资于房地产及物业的经营现金流，在租赁住房REITs产品中，持有物业的租金收入无疑是现金流的主要来源。
　　我国住宅租赁行业的核心困局是租售比悬殊，按照市场目前的资产价格与租金价格看，租赁行业盈利的可能性很小。以北京为例，一套500万元的普通住宅，年租金收益不足10万元，很多租赁资产的收益率仅为4%甚至更低。在这种情况下，租赁企业如何实现盈利？目前租赁市场的竞争还处于初级阶段，尚未形成具有全国知名度的品牌，大部分企业都是依赖资金优势展开竞争，其核心的盈利能力还有待市场检验。此外，相关制度缺位、缺乏REITs专业管理人才等也制约了REITs在中国的发展。
　　尽管障碍重重，REITs依然被视为中国房地产融资的新出路。从长期来看，REITs能给投资者带来稳定回报，将成为机构投资者主要的融资渠道，同时也为个人投资者提供了更多的可能。随着投资者、开发商和资产持有人的观念转变，相信在不久的未来，租赁住宅REITs将成为更多企业布局租赁市场的“利器”，而更多人也能够获得更高品质的租住体验。