■本报记者 孙蔚
　　从2017年年中一系列利好租赁市场的政策出台，到今年七八月份，因季节性及市场供应量减少、长租公寓“囤房”等多种因素导致的房租猛涨，以及随后爆发的鼎家公寓破产事件，使得“租金贷”的风险浮出水面，短短一年间，长租公寓经历了由“捧”到“杀”两个阶段。
市场百家争鸣
　　近几年，房屋租赁市场发展迅猛，根据中商产业研究院的统计，预计到2020年，房屋租金成交总额将达到2万亿元，租赁人口达到2亿。长租公寓是房屋租赁市场最热门的风口：长租公寓运营商将业主房屋租赁过来，进行装修改造，配齐家具家电，以单间或套房的形式出租给房屋周边上班的白领人士。
　　目前，长租公寓还未出现寡头式垄断，市场处于所有参与者都在竞速赛跑扩大管理规模、抢占市场份额的阶段。整体而言，市场参与主体有四类：地产开发商、中介机构、酒店运营商和创业类企业，不同的参与主体有着跟自身优势相对应的运营模式。
　　2018年7月，老牌房企融创和新城控股相继宣布进入长租公寓领域，至此，国内房企的TOP50中，已有20家开展长租公寓业务。开发商背景的公寓管理公司可以充分利用地产母公司手中的闲置自持资产进行升级改造，同时借助集团整体的信用进行低成本融资，在长租公寓领域占据着先发优势。但其劣势也十分明显，离开了母公司的资源支持，其对外扩张时盈利的持续能力将遭遇严峻挑战，代表机构有万科泊寓、招商壹栈等。
　　地产服务商背景的公寓机构主要由租赁中介业务延展而来，有天然的客源和分散式房源获取渠道，因此主要以分散式公寓切入市场。中介背景的公寓商最大的挑战来自于运营，对产品的理解和成本控制能力将是争夺市场的关键。目前，我爱我家相寓和链家自如在营公寓数量分别达到60万间和40万间。
盈利模式难寻
　　租金贷成为众矢之的，那么长租公寓机构为何要推出这种产品呢？一位从事长租公寓的运营者高先生告诉道记者：“因为这类租金贷可以让经营者一次性收回一笔钱，然后再将这笔钱用于抢占房源。”有业内人士将此方法称之为“金融魔术”，而高先生将之称为“毒品”。原因是“为了抢房，高价房不得不收，否则现金流会断，但是房子收得越多，想赚钱越难，经营风险越大，这其实是个恶性循环，打不开的死结。”
　　那么问题又回到原点，长租公寓机构为什么要抢占房源？原因是目前长租公寓普遍没有找到清晰的盈利模式，而规模竞争似乎是长租公寓机构找到的唯一“解药”。
　　高先生曾运营两家长租公寓机构，均以失败告终。以他的失败经验来看，“长租公寓从本质上来说，并没有解决任何市场需求问题。只是通过资本占有资源，从而获得部分溢价，但这种溢价往往又不能支撑它的运营成本。”
　　我爱我家前副总裁胡景晖在接受记者采访时表示，一些长租公寓为了扩大规模，以高于市场价获得房源，但房屋最终是否租得出去由租客的支付能力决定。一旦这些企业高进低出必然赔本，赔到一定程度将导致资金链的断裂和现金流出现问题，最后就是爆仓。
　　胡景晖认为，一些引入资本的长租公寓运营商，其核心理念不是toC（面向租客），而是toVC（风险投资）。资本希望其迅速把规模做大，做大以后再讲故事，讲完故事再上市或者套现。而长租公寓想要得到真正发展，必须要有清晰的盈利模式。
　　“如果长租公寓无法找到合理的商业模型，那么其盈利方式只有两种可能：一种是通过资本力量，控制房源，从而获取溢价；第二种就是所谓的黑中介，在合同里设置一些灰色地带，吃差价，吞押金，还有一些强制赶走租客的情况。”
　　就记者与长租公寓运营者多次探讨情况看，盈利模式不清晰的确是行业普遍难题。在资本推动之下，拿到更低成本的资金，从而进行规模赛跑，最终形成盈利是目前行业人士普遍给出的答案。
融资成本过高
　　不久前，长租公寓品牌自如完成了40亿元的A轮融资，该笔投资刷新了中国长租公寓行业最高单次融资纪录。蜂鸟屋统计数据显示，截至5月31日，分散式品牌公寓TOP10（自如、优客逸家、蛋壳公寓、青客公寓、爱上租、魔飞公寓等），总融资金融约为75.792亿元；集中式品牌公寓TOP10（魔方公寓、V领地、安歆公寓、湾流国际等）融资总额约为71.15亿元。
　　由于长租公寓大部分均面临空房率高、租金回报率低、长期亏损的尴尬局面，融资显然成为长租公寓的救命稻草，其一旦融资不畅，后果便是资金链断裂，公司股权被收购。因此，参与者们急需解决因初期投资大、金融工具落后造成的资金端瓶颈。
　　据蜂鸟屋创始合伙人段纯海介绍，目前长租公寓有保险资金、股权融资、资产证券化、私募基金、银行融资等数种融资方式，但不管何种融资方式，对公寓运营方本身的规模、租金现金流等方式均有不同要求，而且融资成本过高。此外，社会资本的进入，抬高了长租公寓的拿房成本，所蕴含的风险与之前的租金贷如出一辙。
　　为此，段纯海指出，公募REITs（房地产投资信托基金）将成为长租公寓领域亟待解决的问题，这不仅标志着市场由探索走向成熟，还能为租赁住宅运营方提供长效的融资和退出机制，同时，投资者也可以共享租赁行业的发展红利。以REITs为例，目前国内在产品性质、发行方式、物业遴选管理、增新措施、法律框架和重复征税等多方面，与发达国家和地区的标准公募REITs还存在着许多差距。今年4月，证监会和住建部在《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》中明确提出，要推动多类型具有债权性质的资产证券化产品，试点发行房地产投资信托基金（REITs）。相信在政策的强力推动下，首个租赁住宅公募REITs产品极有可能在2019年落地。