■本报记者 聂国春
　　近年来，民间借贷纠纷呈大幅增长趋势。为保证债权的实现，出借人往往要求借款人提供各式各样的债权担保。其中，以房屋买卖合同担保借款即“以房抵债”的情形越来越普遍。
　　记者近日从北京市大兴区人民法院召开的“以房抵债”类案件新闻通报会上获悉，近3年来，该院共受理以签订房产买卖合同作为民间借贷担保的“以房抵债”类案件52件。今年1至8月份，共受理12件。
　　“我国法律禁止约定到期不能还款以抵押财产直接抵债。”大兴法院民一庭副庭长时亚东说。但实践中，为了规避法律，出借人往往要求借款人在签订借款合同时，再同时签订一份房屋买卖合同，即将借款人所有或者有权处置的房屋出卖给出借人，如借款人到期不能还款，双方即履行房屋买卖合同，由借款人将房屋出卖给出借人。
　　时亚东表示，这种名为房屋买卖实为民间借贷的案件审理难度较大，债务人往往也会遭受较大经济利益损失，签订此类合同时须谨慎。
以房抵债存三大类型
　　“这种合同，听起来很简单，就是到期不能还款购房合同即生效，但其中法律关系复杂，许多‘不明真相’的借款人根本无法把控其中的法律风险，导致最终难以追回房屋。”时亚东说。
　　时亚东告诉记者，按照房屋买卖合同签订的时间节点，此类案件有三种类型：一是在借款同时签订，在纠纷发生时债权人依据房屋买卖合同起诉要求取得房屋所有权，而不再主张借款人偿还债务；二是借款合同到期之后签订，出借人与借款人经结算后终止民间借贷关系，重新建立房屋买卖关系，此时借款本息一般转化为已付购房款并经对账清算；三是借款同时出具卖房公证委托书，到期不能还款时，出借人或代理人直接将房屋出售，以房款冲抵借款。
　　第一类情形人民法院将依据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款规定，按照民间借贷法律关系审理。如果当事人不同意，法院将依法裁定驳回起诉。
　　第二类情形下，只要以房抵债协议不存在效力瑕疵的情形，根据私法自治的原理，该协议亦应有效。
委托卖房公证风险大
　　“第三种类型即以出具卖房公证委托书的方式作为债权担保的风险极大。”时亚东说，很多人以为公证是给协议上了一道保险，但如果不明白其中的法律关系和“漏洞”，公证的“以房抵债”合同带来的危害更为严重。他举例说，由于近年来房价增长迅速，有的出借人临近还款期限时故意躲避，恶意造成借款人到期无法还债，这样把房产据为己有；还有的出借人获得售房委托书之后，与第三方买房人恶意串通、低价转让，使得借款人难以追回房屋；还有的借款方是同伙形式，一伙人“分身”为出借人、出售房屋的委托代理人、买受人，甚至还有连环转让的后手买受人，这些委托手续及售房交易从表面上看均具备完备的买卖合同、转款记录等手续，隐蔽性非常强，借款人难以抓到虚假交易中的把柄，维权难度极大，很多当事人因证据不足而败诉。
　　时亚东介绍说，对于房屋所有权人来说，签署了经过公证的委托书，就意味着受委托人可以直接签署出售房屋的合同、办理房屋过户登记手续，而无须通知房屋所有权人。如果遇到不守诚信的受委托人或出借人，房屋可能不知不觉就被低价转卖他人，等发现时已难以追回，或者要通过长期的复杂诉讼程序才可能追回房屋。
　　法官建议，为防范风险，尽量不要采用委托公证卖房这种方式作为担保。如果确有需要，应明确借款、售房的全流程，与受委托人签署委托合同时，要明确在实际出售房屋之前应通知委托人，出售房屋的款项应先支付给委托人等等，发生纠纷后可以依据委托合同起诉受委托人。
两点入手维护自身权益
　　虽然我国法律禁止民间借贷以物抵债，但是针对以上三类情形，法院并不会一概判定协议无效。
　　时亚东提醒说，如果借款人认为被骗，想要诉求房屋买卖合同无效，主要需证明两点：首先，房屋买卖非其真实意思表示，可通过借条、银行转账凭证、还款记录等证明此房屋买卖的背景是民间借贷；还可通过委托公证及房屋买卖诸多不合理的地方来证明：委托人与代理人不认识、代理人与民间借贷的出借人关系密切、委托人未授权代理人出售房屋的价款范围、买房人买房前未看房、房屋买卖合同缺少违约责任等重要条款、买房人全款买房等。
　　其次，可以证明买房人与代理人恶意串通损害卖房人的利益，如房价明显低于市场价（低于市场价的70%）等。买房人并未实际全额支付房屋价款且代理人未催告、买房人未催告代理人交房等不正常现象。
●典型案例
老人借款时公证委托 房屋被贱卖
　　2015年1月30日，年届80岁的孙某（委托人）与齐某（受托人）签订委托书，委托齐某出售其房屋，并进行了公证。2月10日，孙某与邓某签订《抵押借款合同》，约定借款200万元。2016年1月5日，齐某作为孙某的委托代理人将涉案房屋以330万元出售给甲公司并完成了过户手续。2月17日，甲公司又将涉案房屋以443万元价格出售给陈某并再次办理了过户手续，陈某向甲公司支付了443万元房价款。经评估鉴定，涉案房屋在2016年1月5日价值454万元，在2016年2月17日价值482万元，在2017年9月20日价值769万元。后原房主孙某诉至法院，要求：一、确认齐某以其名义与甲公司签订的 《存量房屋买卖合同》无效；二、确认陈某与甲公司签订的《存量房屋买卖合同》无效，并要求将涉案房屋过户至孙某名下。
　　法院审理后做出判决，支持孙某的第一项诉讼请求，驳回第二项诉讼请求。
　　法官释法：经审理，本案中齐某与甲公司存在关联关系，甲公司亦未有证据证明其支付过房款，且涉案房屋的交易价格明显低于同时间同地段同类房屋的市场交易价格。因此，齐某与甲公司显然存在恶意，侵害孙某合法利益，故应判令其房屋买卖合同无效。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。同时，《物权法》第一百零六条规定，当事人以合理价格善意取得的已经登记的不动产，原所有权人无权追回。因此，陈某与甲公司的合同合法有效。 （聂国春）