■本报记者 孙蔚
　　您租房时签合同吗？采用的合同文本由谁提供？合同条款您仔细看过吗？接受记者采访的许多租户表示，在租房时往往对合同掉以轻心，一旦出现纠纷才发现由中介公司提供的合同中充满了不平等的格式条款，只能吃“哑巴亏”。
　　为了维护租户的合法权益，减少交易纠纷，降低交易成本，近日，北京市住房和城乡建设委员会会同北京市市场监管局发布《北京市住房租赁合同》《北京市房屋出租经纪服务合同》《北京市房屋承租经纪服务合同》三个合同示范文本，并正式实施。
禁止违法群租
　　记者注意到，《北京市住房租赁合同》《北京市房屋出租经纪服务合同》示范文本均强调，北京市出租房屋人均居住面积不得低于5平方米，每个房间居住的人数不得超过2人（有法定赡养、抚养、扶养义务关系的除外）；不得改变房屋内部结构分割出租，不得按床位等方式变相分割出租；厨房、卫生间、阳台和地下储藏室等不得出租供人员居住。“合同中也通过设立房屋整租、分租有关事项条款，明确禁止违法群租。”北京市住建委相关人士表示。
　　事实上，此次关于禁止违法群租、禁止隔断房的规定是对已有的政策进行重申和强调。早在2013年，《关于公布本市出租房屋人均居住面积标准等有关问题的通知》就规定，北京市住房出租应当符合建筑、消防、治安、卫生等方面的安全条件，应当以原规划设计为居住空间的房间为最小出租单位，不得改变房屋内部结构分割出租，不得按床位等方式变相分割出租。
　　2017年9月，北京市住建委再次发布通知，要求出租房屋不得改变房屋内部布局分割出租，人均居住面积不得低于本市规定的标准。
　　据记者了解，2008年原北京市建委（现北京市住建委）会同原北京市工商局（现北京市市场监管局）印发了《北京市房屋租赁合同》（自行成交版）《北京市房屋租赁合同》（经纪机构居间成交版）《北京市房屋租赁合同》（经纪机构代理成交版）。
　　此次发布的三个合同示范文本与2008年版相比，合同适用区分更加明确。2008年版的房屋租赁合同示范文本只是根据租赁的不同成交方式做了区分，而此次发布的三个合同示范文本是分别针对住房租赁和房屋租赁经纪服务制定的。无论是自行成交的，或是通过经纪机构居间成交、经纪机构代理成交的，住房租赁合同均可统一使用《北京市住房租赁合同》示范文本。而《北京市房屋出租经纪服务合同》《北京市房屋承租经纪服务合同》示范文本则适用于依法可以出租房屋的租赁经纪服务，简而言之，这是在房东或租户与房产中介签约时用到的。
进一步保护租户权益
　　在“租售同权，租购并举”的政策大背景下，此次发布的合同示范文本在许多条款上加大力度保障了租户的合法权益。
　　比如在租金方面，合同示范文本约定，未经双方当事人协商一致，房东不得在租赁期限内单方面提高租金。合同提前解除的，房东应在合同解除后约定时间内退还已收但尚未发生的租金。
　　记者在采访中了解到，租房到期后，租户想要回押金往往并不容易，房东常常提出各种借口。那么，在押金方面合同示范文本是如何约定的呢？其中明确指出，押金除用于抵扣租户应交而未交的租金、费用以及租户应当承担的违约金、赔偿金外，剩余部分应在自房屋交还之日起3个工作日内如数返还租户。
　　如果出租屋内的设施坏了，该谁来修？记者注意到，对于该房屋及其附属物品、设施设备因自然属性或合理使用等非租户原因而导致的损毁，租户应当及时通知房东修复。房东应当在接到租户通知后约定时间内进行维修。逾期不维修的，租户可代为维修，费用由房东承担。但如果租户保管不当或不合理使用，致使该房屋及其附属物品、设施设备发生损毁，租户应当负责维修、更换或承担赔偿责任。
解约条款更加明确
　　租户和房东在什么情况下可以解除合同？合同示范文本显示，除了双方协商一致解除外，如果因一方当事人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况的，另一方当事人也有权解除合同。
　　房东要保证房屋的建筑结构和设施设备符合建筑、消防、卫生、环保等方面的安全条件，不改变房屋内部结构且满足基本使用功能，室内装修应当符合国家有关标准，不危及人身安全。
　　此外，如果房东迟延交付房屋、房东无权出租房屋或出租房屋违反国家和本市相关法律法规强制性规定的、房屋不符合相关法律法规规定或合同约定致使租户无法正常使用的，或危及租户安全和健康的，租户都可单方解除合同。
　　如果租户不按照约定支付租金、欠缴各类费用、擅自将房屋转租的、擅自改变房屋用途的、实际居住人数多于本合同约定人数的，房东也有权单方解除本合同，收回房屋。
　　对于解约的违约金方面，合同示范文本明确表示，除合同约定情形外，租赁期内房东需提前收回房屋的，或租户需提前退租的，应至少在提前约定时间内书面通知对方，按月租金的约定比例向对方支付违约金。房东还应退还租户已交纳且未发生的租金及费用。房东未按约定时间交付房屋或返还租户的租金、押金的，也会按约定标准支付违约金。