房东随意涨租金，合同未到期就让搬走，这是租客们最不愿意遇到的租房经历，在广东东莞，今后这些问题都将逐渐得到改善。日前，广东省东莞市住建局、东莞市市场监管局联合下发通知，从9月1日起，东莞将全面推行使用《广东省住房租赁合同示范文本》（以下简称 《示范文本》）。根据示范合同约定，租赁合同期内，房东不得单方面上调房屋租金，押金一般不能高于2个月租金。此外，东莞还对住房租赁市场进行了规范，对住房租赁当事人未按规定办理房屋租赁登记备案的将实施处罚。
租赁期不得超过20年
　　据介绍，《示范文本》对房屋基本情况、租赁用途、租赁期限、租金及押金、房屋的交付和返还、房屋使用及维修、转租等方面都作了明确约定，引导当事人公正签约履约。其中明确要求，合同租赁期不得超过20年，超过20年的，超过部分无效。
　　此外，《示范文本》的附件还包括了出租房屋及出租部位平面图、房屋交付确认书、房屋交还确认书。对于租房常见的房东随意上涨租金问题，《示范文本》明确提出，在租赁合同期内，甲方（房东）不得单方面上调房屋租金，而房屋押金一般不高于2个月的房屋租金。
　　至于租金支付，房东和租客可约定选择按月、季度、半年等方式进行支付。同时，房东不得以任何手段限定租客租金支付方式，但需写明付款方式。
　　租房市场上，在房东不知情的情况下，房子被租客转租的情况时有发生。《示范文本》中明确要求，转租需要得到房东的书面同意，同时，被转租人需要履行原合同的规定，转租时以书面方式告知房东。此外，转租后因第三人对房屋造成损失的，由租客负责赔偿房东损失。
　　另外，租赁合同期内，房东如出售租赁房屋，租客享有优先购买权。同时，房东卖房不得影响租客的使用权。如果房东想要提前收回出租的房屋，需要提前30日通知租客，并按照预定标准向租客支付违约金。同样，如果租客想提前退租，也需要提前30日通知房东，并按照预定标准向房东支付违约金。租客返还房屋后，租客遗留在房屋中的物品，视为放弃其所有权，房东有权自行处理。
房东须排查房屋安全隐患
　　在推进《示范文本》的同时，东莞市还强化房屋租赁登记备案，进一步规范租赁市场。要求各园区、镇（街）切实做好房屋租赁基本信息登记工作，住房租赁当事人应当自签订或变更住房租赁合同之日起30日内，到房屋所在地新莞人服务管理部门（住房租赁主管部门）窗口或在东莞市房屋租赁监管服务平台办理租赁登记备案手续。
　　对住房租赁企业、房地产中介机构未按规定办理住房租赁合同网签备案或伪造编造住房租赁交易信息的，视情节轻重采取暂停合同网签备案功能、风险提示、列入黑名单、公开曝光等措施进行惩处。对住房租赁当事人未按规定办理房屋租赁登记备案的，根据国家及东莞市有关规定实施处罚。
　　同时，出租人与承租人应在《示范文本》第十三条“双方约定其他事项”中，明确租赁房屋内燃气设施和器具的安全使用管理责任，把“严禁使用不合格燃气器具”列入租赁房屋必备安全条件之一。
将推配套政策保障实施
　　东莞市房地产中介协会秘书长郑浩辉表示，协会已于第一时间将《示范文本》的要求通知到会员单位，以严格执行文件精神。“以前各家中介公司都是使用自己的住房租赁合同，没有全市统一的范本规定。”郑浩辉表示，如果全市推行《示范文本》，将能够进一步规范租赁市场，更好地保障租赁双方的权益。
　　“目前，推行《示范文本》只是一种市场指导行为，并没有强制执行。”郑浩辉坦言。另外也有业内人士表示，虽然下发通知要求房屋租赁当事人应当按照规定办理住房租赁合同网签备案，否则将予以处罚，不过，毕竟中介、房屋租赁当事人私下签订合同谁也不知道，如果市场监督力度不够，《示范文本》以及信息备案都难以很好地推行落实。
　　“按照规定，无论是租客还是房东，住房租赁当事人要有一方去做登记备案。”东莞市住建局房屋租赁科工作人员表示，目前，相关规定只是方向性的指导，接下来还会有陆续配套政策。比如在租赁行为监管方面，市住建局已与公安部门积极沟通，希望能够在租赁信息登记、市场监管方面探索协作路径。
　　据了解，去年12月1日《东莞市出租屋治安与消防安全管理条例》已正式实施，其中明确要求登记报送出租人、租客等信息。随后，全市公安机关加强对信息报送的检查执法力度，截至4月9日，全市已开出1299张罚单，最高被罚500元。
　　近两年，住房租赁市场不断迎来利好政策，政府陆续从金融、税收、土地、监管等多方面出台了政策，促进住房租赁市场规范发展。
　　东莞中原市场研究部总监车德锐表示，在解决住房问题上，租购并举明确了市场发展方向，未来国家一定会大力发展住房租赁市场。他表示，从发达国家的地产发展路径来看，住房市场最终应该由自有物业和租赁物业形成比较好的互补关系。 （佳禾）