2月20日，全国银行间同业拆借中心公布本月贷款市场报价利率（LPR）。与上月相比，本月1年期LPR下降10个基点到4.05%，5年期以上LPR下降5个基点到4.75%。
　　LPR如期实现“双降”，众多地产分析师纷纷表示，由于5年以上贷款大部分是房贷，所以本次降息出现5年期降低，对于房贷影响巨大。不论存量贷款还是新增贷款，都有望享受降息的好处。因此，LPR下降对目前受疫情影响而更加低迷的房地产市场是一大利好。对此，一些媒体也煞有介事地以 “100万元房贷每月少还31元”为题进行报道。
　　果真如此吗？非也！LPR下行并不必然导致房贷利率下降。
　　我们知道，政府刺激房地产市场有多种手段，其中重要的有降低首付比例、降息、放松限购等。目前，中央政府仍然坚决表示，坚持“房住不炒”定位，不将房地产作为短期刺激经济的手段。虽然在过去几个月内，部分三四线城市开始“因城施策”，但大部分省市尤其是北京、上海等一线城市，在降低首付比例、放松限购方面都没有任何放松的迹象。因此，从国家层面来看，“房住不炒”仍是当前房地产调控政策的主导方向。
　　其次，LPR此次下调，旨在引导降低实体经济融资成本，而并非为了松绑房地产调控政策，这在央行此前一天发布的 《2019年第四季度中国货币政策执行报告》中已有阐释。该报告强调：坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，按照“因城施策”的基本原则，加快建立房地产金融长效管理机制，不将房地产作为短期刺激经济的手段。
　　对于一些地产分析师的故意误导和少数媒体的错误解读，央行副行长刘国强更是直接泼了一瓢凉水。在2月22日接受媒体专访时，刘国强明确指出，LPR下行基本上不影响个人房贷利率，银行可通过LPR加点方式确定个人房贷利率，基本保持原有水平。
　　那么，LPR下降，为什么房贷能做到保持原有水平呢？这得从房贷利率构成上来分析。2019年8月17日，央行决定改革完善LPR形成机制，新的LPR在每月20日都会公布一次。2019年8月25日，央行对房贷利率定价方式进行改革，要求房贷利率挂钩LPR。自2019年10月8日起，新发放的商贷利率，是以最近一个月相应期限的LPR为定价基准，然后加点形成。首套房贷利率不得低于相应期限LPR报价，二套房不得低于相应期限LPR报价加60个基点。
　　这个加点，各个地方存在较大差别。以调控最严的北京为例，首套房贷是在LPR基础上加55个基点，二套房贷则是增加105个基点。融360发布的研究报告显示，2020年1月，全国首套房贷款平均利率为5.53%，为5年期以上LPR加73个基点；二套房贷款平均利率为5.84%，为5年期以上LPR加104个基点。所以，对增量贷款，LPR下调后，在LPR的基础上银行可以调整加点，房贷利率可能下降，也可能不变，还可能上升。对存量贷款，在定价基准转换之前，此次LPR下调更是没有直接影响。
　　事实上，虽然LPR每月更新，但按照银行房贷合同，房贷客户的利率不会每个月都随之变动，一般是以合同签订日期满年调整。但在本次LPR下调前，央前先是通过货币政策报告提前吹风，之后又通过媒体专访形式发声，就是为了贯彻落实房地产市场调控要求，在流动性合理充裕、市场利率有望下行的情况下，不向房地产市场发出错误信号。 （聂国春）