编者按 您对小区的物业服务满意吗？小区垃圾遍地、电梯年久失修、业主私搭乱建，物业却不作为，该怎么办？您知道缴纳的物业费都是怎么花的吗？想更换物业公司遇到过阻碍吗？近年来，随着居民对物业服务品质的要求不断提高，由物业服务引发的社会管理问题日益凸显，严重滞后的物业管理相关法律法规亟待完善。5月1日，新版《北京市物业管理条例》正式实施，一系列新规将有效解决社区居民在生活中遇到的“操心事”“烦心事”。
■本报记者 孙蔚
物业管理成老大难
　　长期以来，因物业服务引发的社会矛盾不绝于耳。来自北京12345市民热线的统计显示，物业服务是市民投诉较多的一项，其中，物业服务水平低、管道老化堵塞、私装地锁、电梯维修不及时等13类问题占到反映物业问题总量的90％以上。
　　记者查询人民网《领导留言板》栏目发现，在线反映物业问题的网友比比皆是。比如一位北京网友表示：“小区物业管理不善，停车场基础设施不完善，照明系统不佳，没有安装监控，但停车费却不断上涨，让业主苦不堪言。希望有关部门敦促物业改善停车场的基础设施。”
　　有宁夏网友反映：“小区物业对于进入小区停车的车主缺乏约束管理，私家车在小区乱停乱放的现象十分普遍，多次与物业沟通，但是始终没有得到答复。”
　　天津的一位网友留言道：“物业管理失职造成小区存在很多安全隐患，如消防设施损坏，楼道堆满杂物，灭火器大量缺失，电梯年久失修经常出现故障导致人员被困……对于这些问题屡次与物业沟通，但小区物业一直没有处理。”
　　北京市住建委曾于去年对外公布了50个12345市民热线中物业投诉较多的住宅小区，首开华润城、金地格林格林、广阳郡9号等均榜上有名。
　　记者注意到，在公布的北京50个住宅小区名单中，大兴区的小区最多，共有9个，分别是芳源里、棠颂雅苑、空港新苑、德茂街18号院、清和园、海子角南里、首创悦都汇等；其次是位于通州区的小区，共有8个，分别是大方居、金地格林格林、迎喜家园、群芳园、晟世嘉园等。
　　从被投诉的问题看，商品房与自住房或两限房分割管理是业主们反映最多的内容，首开华润城、棠颂雅苑、德茂街18号院、清苑嘉园、畅悦居6个小区均存在分割管理问题。其次，就是关于停车收费和停车管理问题。
北京物业新规出台
　　作为衡量城市管理水平的重要标志，物业管理的好坏直接影响人们的获得感、幸福感、安全感。而2010年10月施行的《北京市物业管理办法》严重滞后于当前社区管理的现状和人们的需求，亟待进一步完善。事关居民利益的重磅法规《北京市物业管理条例》（以下简称《条例》）5月1日正式实施，受到了社会各界的广泛关注。
　　据记者了解，此前，北京共有13417名三级人大代表参与到“万名代表修条例”活动中，征求了23007名市民、社区工作者和物业管理者以及231个单位的意见建议；报请北京市委在市政协开展立法协商，市政协共提出240条意见建议。
　　北京市住建委有关负责人介绍，《条例》涉及物业管理服务的全链条，内容共104条，主要分为总则、物业管理区域、前期物业、业主、业主组织和物业管理委员会、物业服务、物业的使用和维护、法律责任和附则8个部分。《条例》对物业管理中出现的一些“老大难”问题进行了明确规定，比如，在社区治理方面，此次新冠肺炎疫情对物业管理带来很大挑战。疫情初期，防疫物资紧张，让不少物业犯了愁。针对这一难题，《条例》明确了突发事件期间，物业服务人依法落实应急预案以及各项应急措施的义务，同时也规定街道乡镇政府在物资和资金上要给予必要的支持。
　　物业费调整是物业管理中遇到的难题之一。《条例》明确物业服务收费实行市场调节价，由业主和物业服务人进行协商，并适时调整。同时，要求市住房和城乡建设行政主管部门发布住宅小区物业服务项目清单，明确物业服务内容和标准，物业管理行业协会应当监测并定期发布物业服务项目成本信息和计价规则，供业主和物业服务人在协商物业费时参考。“物业公司看似清水衙门，其实有收益的地方不少，比如小区收的停车费、电梯间的广告收入等，都被物业公司揣进了兜里。”针对业主们反映的这一问题，《条例》规定，物业服务人利用共用部分从事经营活动的，应当将公共收益单独列账，公共收益归全体业主所有。
　　北京市住建委有关负责人表示，下一步将制定配套政策，通过多种举措带动物业服务长效机制建立。
业主“任性”受管束
　　您的小区有没有业主违规私拉电线、电缆为电动车充电，设置障碍物占用消防车道或者损坏消防设施？有没有人占用公共绿地、私搭乱建？许多业主向记者反映，小区的治理也是一个难题，部分业主的“任性”行为常常令人束手无策，多次向物业反映，物业也很为难，只能听之任之。
　　如今，《条例》明确规定了业主不得实施的13种行为类型，以及负责对每种行为进行处罚的行政机关及处罚尺度。今后再发生下列现象，比如损坏、擅自拆改建筑物承重结构、主体结构；擅自利用共用部位、共用设施设备进行经营；违法搭建建筑物、构筑物、障碍物或者私挖地下空间；违规私拉电线、电缆为电动汽车、电动自行车、电动摩托车和电动三轮车等充电；侵占绿地、毁坏绿化植物和绿化设施；违反规定饲养动物等，利害关系人发现违规行为后，可以向业委会或物业管理委员会、物业公司、行政主管部门进行投诉、举报，业委会或物业管理委员会、物业公司在收到投诉、举报后应及时核实信息，信息属实的要及时进行劝阻，劝阻无效的，要向小区所在地的街道办事处或乡镇政府或行政执法机关报告，行政机关对上述行为可进行行政处罚，包括责令限期改正、拆除、罚款等在内。
　　据记者了解，5月1日当天，北京市房山区消防救援支队结合《条例》出台和消防车道集中整治行动，联合属地住建委和镇政府、派出所对部分小区进行检查，当场对1位飞线给电动车充电的业主给予500元罚款，对5位占用消防车道的业主给予罚款或当场警告。据了解，这是《条例》实施第一天，北京市相关部门开出的首批罚单。