目前，随着各地有序复工复产，疫情对各行业的影响也在逐渐减小。受疫情的影响，今年北京房屋租赁市场热度降低，租赁旺季推迟了1个月，租金水平环比微跌。在疫情冲击下，北京不同区域的租金水平波动有哪些差异？哪些区域的租金水平下降幅度更大、租房性价比更高？
　　来自贝壳找房的大数据显示，北京超60%商圈的房屋租金水平与去年同期相比呈现下降态势，平均下跌幅度超5%。从行政区划的分布中，房山区、顺义区、石景山区、门头沟区四个行政区的租金水平下跌的区域占比超过80%；昌平区、海淀区以及丰台区的租金水平下跌的区域占比小于50%。
　　租金变化更能体现出疫情冲击下不同区域的居住市场供需变化。从租金变化维度来看，越靠近市中心及商务区的商圈，租金水平越稳定，而越靠近郊区的商圈租金水平波动越大，下降幅度也更大。
　　从租金回报率来看，北京超过60个商圈的租金回报率（测算公式：租金回报率=商圈年度单平方米租金水平/单平方米房价水平）分布在1.6%-1.8%之间。与此同时，不同区域的租金回报率差异较大，整体区间为1%-2.8%。其中，超过一半的商圈租金回报率分布在1.4%-1.9%。从热度分布图也会发现，朝阳区商圈的租金回报率最高，北京租金回报率最高的前10个商圈均分布在朝阳区。
　　研究发现，朝阳区租金回报率高的商圈主要分布于国贸及CBD附近，主要原因在于这些商圈工作人群多，租赁需求旺盛，租金较高，而相对来说朝阳区不属于优质学区房，房价受学区影响水平较低。租金回报率最低的10个商圈与房价涨幅最高的10个商圈高度重合，主要是由于优质教育资源导致的高房价，使得租赁需求相对较低，因此租金回报率较低。
　　疫情冲击下，北京多数商圈房价下跌，各商圈的房价涨幅和租金回报率整体呈反比态势。比如，3月北京220个商圈当中，有181个商圈平均房价呈现同比下降趋势，仅39个商圈的房价同比上升。而将房价涨幅及租金回报率进行交叉分析可以发现，各商圈的房价涨幅和租金回报率整体呈反比，房价涨幅高的商圈如金融街、中关村、万寿路、白石桥等，租金回报率较低，而租金回报率高的商圈如十里河、建国门内等，房价涨幅普遍较低。从中不难发现，虽然疫情冲击下北京房价呈现下跌态势，但购房成本依然较高，而投资回报率较低，难以支撑房贷及其他购房成本支出。
　　贝壳研究院分析师认为，疫情对北京的租住市场产生了一定的冲击，租金水平下跌，租客的支出也在减少。在购房成本依然较高的情况下，租房的性价比更高，同时租赁市场也在不断完善，从成本角度看，短期内租房或许比买房更划算，当然也要看每个人的不同选择和阶段性的需求。（康安）