中国房地产上市公司表现如何？行业发展呈现哪些特征和趋势？近日，中国房地产业协会、上海易居房地产研究院中国房地产测评中心发布了《2020中国房地产上市公司测评研究报告》，排名前十的企业整体没有变化，仅名次出现微调。其中，万科位列第一，中国恒大、碧桂园分列第二、第三位，融创中国排名提升较大，位列第四；中国海外、保利地产、华润置地、龙湖集团、新城控股和富力地产分列第五至第十位。本次测评的研究对象包括沪深上市房企117家，在港上市房企83家，以及海外上市公司2家，合计共202家。
行业分化趋势延续
　　易居企业集团首席执行官丁祖昱在点评测评报告时表示，当下如果能够稳住房地产行业，相信对经济的发展有一定的作用。“可以说房地产是经济的压仓石，今年两会对房地产行业做出部署，‘稳’就是最好的答案。从行业来看，压力继续存在，今年应该做好各种准备，要有底线思维，向最好的方向努力。总体看，我对于今年的房地产行业保持谨慎乐观态度，希望通过稳住房地产使整个中国经济得到平稳健康的发展。”
　　测评报告显示，2019年上市房企总资产均值为1409.37亿元，同比上升25.67%；净利润均值为28.68亿元，同比增长11.94%。从上市房企总资产规模来看，行业分化趋势进一步延续。截至2019年末，总资产超过千亿元的房企有57家，约占上市房企总量的28%，超过3000亿元的房企22家，约占上市房企总量的11%，其中，超过万亿元的房企有5家，依次是万科、恒大、碧桂园、保利和绿地。销售金额方面，碧桂园、万科、恒大、融创等上市房企继续保持领先优势，稳居规模优势房企行列。
　　在资本市场方面，企业估值向下调整。报告显示，2019年A股房地产板块表现弱于港股房地产板块，这是因为在香港上市的地产股大部分是龙头房企，当前市场份额向头部企业集中的趋势加速，资金更青睐龙头房企。
房企偿债风险可控
　　防范金融风险，一直是行业关注的重点方向。测评报告显示，2019年房地产企业负债水平保持稳定，虽然负债比率小幅提升，但偿债风险在可控范围之内。从长期偿债能力看，2019年末上市房企资产负债率均值为69.96%，较2018年上升1.87个百分点。从企业资产负债率的分布上看，约25%的企业资产负债率低于60%；约16%的企业资产负债率处于60%和70%之间；约26%的企业资产负债率处于70%和80%之间；约27%的企业资产负债率处于80%和90%之间；另外6%的企业资产负债率高于90%。
　　在盈利能力方面，行业利润增速下滑。2019年上市房企净资产收益率均值为9.50%，较2018年下降0.30个百分点。上市房企盈利效率指标与2018年相比没有太大变化，这表明当前市场进入了平稳发展时期，但从绝对盈利规模和相对盈利能力来看，绝大部分房企盈利规模介于100亿元以下，资产回报率低于10%。
　　在成长能力上，上市房企的业绩增速整体向好。2019年上市房企营业收入、净利润和净资产规模同比均实现增长。从成长能力指标看，离散程度较大，表明上市房企成长能力差异较大。根据数据统计，52%的企业处于增收又增利的区间；22%的企业处于增收不增利的区间；11%的企业利润增长较快，收入出现下降；15%的企业处于低速增长区间。从各类型上市房企表现看，高速周转型企业存货周转率、流动资产周转率和总资产周转率均领先于行业平均水平。
深耕主业成趋势
　　在“房子是用来住的，不是用来炒的”主基调下，中央聚焦房地产金融风险，坚持住房居住属性，地方因城施策保持房地产市场稳定，融资政策逐步收紧，市场对房地产板块的关注度不如前些年高。但对房地产企业来说，多数上市房企仍继续坚持深耕房地产开发主业。
　　在多元业务发展方面，上市房企多围绕“1+X”，即聚焦主业，多元业务协同，更加重视健康、可持续发展，针对多元业务的布局比较审慎，“增利润，降负债”受到上市房企的关注。上市房企多元化进军方向多数以围绕房地产上下游业务为主，多元业务正在不断垂直下沉。其中，物业管理行业规模稳步增长，商业地产多数实现正向增长，而酒店及相关装修、文旅城运营、园区开发运营等业务，上市房企布局较少，规模有待增长。
　　丁祖昱表示，整体来看，近年来上市房企积极地在各个方面进行创新和突破。发展迅速且占据较高市场份额的上市房企，普遍对市场的变动有着前瞻性的创新力。上市房企凭借持续输出的快速反应能力和创新能力树立起行业企业间的差异化竞争壁垒。从房企创新运营管理模式上看，归功于技术层面的创新和提高，开发周期、销售周期大幅缩短，上市房企的运营效率明显提升。 （楼兰）