■楼兰
　　最近长租公寓跑路爆雷事件频发，各城市纷纷发布租赁风险提示等公告，让人不禁感叹：“好好的市场，被歪嘴和尚念坏了经。”
　　长租公寓为何问题不断？笔者认为，其原因有三。
　　一是商业模式脆弱，疫情加速行业洗牌。长租公寓近期不断出现的爆雷事件，核心原因是其商业模式的脆弱性。目前大部分长租公寓采取的是包租模式，租金成本高，装修和运营也需要较高的成本投入。而今年上半年疫情的冲击，加速暴露了企业商业模式存在的问题。
　　二是商业模式灵活性差。通常长租公寓会与业主签订3-5年的租赁合同，在约定期限之后租金会按比例增长。而在遭遇市场风险和变动的情况下，仍然要按约定缴纳租金，这就给企业经营带来了较大的成本压力。
　　三是精细化运营要求高。长租公寓企业理论上来讲应当 “以出定收”，根据出房情况来决定收房速度，将库存维持在健康水平。而部分小企业为了拓展规模，采取激进方式收房，“高收低租”“长收短付”等经营模式就像饮鸩止渴，给租客和房东的权益带来潜在隐患。一旦企业出租运营能力低，就可能导致现金流难以抵御市场风险，出现资金链断裂。
　　回顾近几年的发展，长租公寓行业经历了从“狂奔”到“刹车”的过程。从2013年开始萌芽，到2014年资本试水，2015年各路风投疯狂介入，2016年开发商高调进入，2017年争抢租赁房源，2018年行业攀至最高点，到2019年青客上市，同时风口急转直下，全年57家长租企业爆雷。在过去的5年内，高价拿房、抢夺规模、不断融资，成为各家品牌公寓的标配。而2020年则是长租公寓行业真正的分水岭，既是剧烈洗牌的开始，也是租金下降周期的开始。
　　其实，在2019年末，长租公寓市场已经显示出疲态，无论从投资端还是租赁端。2020年的突发疫情只是催化剂，因为任何过度膨胀的行业，经历市场洗礼后都会被打回原形。生存困境倒逼企业成长，长租公寓市场的产品、运营模式均需变革迭代，集体土地租赁房源的建设和经营、房地产信托投资基金（REITs）或许会成为可供参考的路径。
　　长期来看，长租公寓行业向好发展的趋势不会变，虽然疫情会阶段性影响长租公寓企业的生存环境，但“房住不炒”“租住并举”的政策导向保证了长租公寓的发展态势依然是一片“蓝海”。疫情会加速行业洗牌和进化，经营能力不足的尾部企业会逐渐被淘汰，行业集中度不断提升。同时，市场对长租公寓企业的资金运作能力和出租运营能力提出了更高的要求，租赁企业需要不断聚焦自我能力建设，迭代租赁产品设计，满足租客品质居住的需求，才能在市场中不断突围。