■本报记者 孙蔚
　　11月3日，《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十四个五年规划和二○三五年远景目标的建议》（以下简称《建议》）发布，《建议》全面阐述了“十四五”期间经济社会发展的指导思想，必须遵循的原则和主要目标。《建议》提出的“促进住房消费健康发展”，成为房地产行业“十四五”期间的政策遵循。
“房住不炒”定位长期坚持
　　近几年来，房地产调控范围不断扩大，各地出台了限购、限贷、限售等一系列政策，有效抑制了投机炒房现象。当前虽然一些城市仍存在结构性过热的态势，但总体而言住房市场趋于平稳。另外，房子作为居住品而非投资品的属性越来越明晰，“房住不炒”的理念深入人心。
　　实际上，自从2016年年底的中央经济工作会议首次提出“房子是用来住的，不是用来炒的”后，“房住不炒”已经成为中国房地产调控政策的主基调，此后多次中央层面的重大会议都提及“房住不炒”。《建议》强调了这一点，说明“十四五”期间将继续坚持“房住不炒”的导向。“房住不炒”作为一项长期必须坚持的政策，需要地方、房企和购房者积极落实。
　　经济学者马光远认为，再提住房消费绝非要放弃“房住不炒”的基调，或者让房地产重新成为经济增长的工具。抑制房地产投资投机，符合房地产民生政策的定位，这个定位任何时候都不会变。《建议》还提出，租购并举、因城施策，促进房地产市场平稳健康发展。对此，易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，后续各地会根据实际情况进行各类政策调整。但需要注意的是，各类因城施策的内容都需要以“房住不炒”为大前提，违背此类前提的政策不可行。
平稳健康发展是目标
　　随着疫情防护常态化，经济基本面逐渐恢复，房地产市场也进入了新常态。日前，国家统计局发布的数据显示，1-9月份，全国房地产开发投资103484亿元，同比增长5.6%，增速比1-8月份提高1.0个百分点；商品房销售面积117073万平方米，同比下降1.8%，降幅比1-8月份收窄1.5个百分点。9月份，4个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.4%，涨幅比上月回落0.2个百分点。一线城市新建商品住宅销售价格同比上涨3.9%，涨幅与上月相同；二手住宅销售价格同比上涨7.4%，涨幅比上月扩大0.5个百分点。
　　贝壳研究院高级分析师许小乐对记者表示，“十四五”规划关注的重点在于房地产市场“健康发展”。健康发展是指居民基于城市迁移、家庭变化、收入增长的住房改善需求得到满足，房价涨幅与经济增长和居民收入相匹配，房屋装修、改造、租赁、物业管理等一系列住房服务得到充分发展，服务品质得到进一步提升。随着居住服务领域市场进一步壮大，中国真正将从购房时代转向居住时代。
　　促进住房消费健康发展不能曲解为房地产调控会转向。许小乐认为，正确解读这一信号有两大关键词，一个是“消费”，也就是说希望通过释放自住型和改善型住房需求来拉动内需，对被“误伤”的合理住房需求进行适当纠偏，而投资性需求不在此列。另一个是“健康发展”，既不希望房价再次“起飞”，也不希望房价“骤降”，而是希望市场“企稳”。
大力发展租赁住房
　　作为房地产长效机制的重要组成部分，租售并举已经成为楼市新动向和新趋势。前段时间，长租公寓企业频频爆雷引发了市场的热议，整个行业也面临着大洗牌。《建议》明确提出，要有效增加保障性住房供给，完善土地出让收入分配机制，探索支持利用集体建设用地按照规划建设租赁住房，完善长租房政策，扩大保障性租赁住房供给。
　　对此，许小乐表示，这些政策表明，未来房地产的政策目标框架转向民生。住房补短板是为了弥补过去20多年“重购轻租”导致的供应结构失衡，为了降低低收入群体和新市民的住房差距。跟过去不同的是，这次提出完善土地出让收入分配机制，可能会改变过去地方政府与开发商之间的利益关系，加大对保障性住房的供地倾斜。从《建议》可以看出，未来保障房的主体是租赁住房，包括集体土地建设的租赁、市场化的长租房以及政府的公租房。
　　严跃进表示，“十四五”期间房地产领域将继续坚持租赁市场和购房市场并肩发展的思路，预计各类支持性政策会增加。而财政方面则体现为各类财政补贴会增加，尤其是一些外来人口较多的城市，会享受更多的财政补贴。在“十四五”期间，住房保障供给会在不同的产品线上得到体现，包括公租房、共有产权住房，以及部分限价房等，都可能会成为改革的重点内容。
宅基地改革或面临重大突破
　　“优先发展农业农村，全面推进乡村振兴”，是《建议》中备受关注的一部分内容。作为农村土地制度中涉及利益最复杂，也是改革相对滞后的领域，宅基地改革在“十四五”期间将迎来哪些突破？对此，《建议》提出，在深化农村改革方面，探索宅基地所有权、资格权、使用权分置实现形式。保障进城落户农民土地承包权、宅基地使用权、集体收益分配权，鼓励依法自愿有偿转让。
　　严跃进认为，健全城乡统一的建设用地市场，积极探索实施农村集体土地入市，以及前面提到的完善土地出让收入分配机制和鼓励集体建设用地做租赁住房，都将使土地出让方面有重大调整，农村土地市场将会推动出现积极改革。
　　此前，全国政协经济委员会副主任杨伟民曾公开呼吁，农村“三块地”（农用地、集体经营性建设用地和宅基地）改革试点可以在思想上再解放一点，拿出一小部分农村控制的宅基地转为城市居住用地，允许城市人下乡购买宅基地的使用权。
　　中国人民大学国家发展与战略研究院城市与房地产研究中心主任况伟大也建议，在“十四五”期间，可以通过试点对宅基地使用权流动进行进一步探索。
　　谈及“十四五”期间关于农村宅基地改革的方向，中国社会科学院农村发展研究所研究员王小映表示，宅基地制度改革首先要以保障好农民的居住权益为前提，明确宅基地资格权的认定，同时要探索宅基地自愿有偿退出机制，从而进一步用好宅基地。
　　“以上两点已经在最新版《土地管理法》中进行了明确，而‘十四五’期间宅基地改革探索的关键在于宅基地能不能入市流转。只有宅基地真正入市了，才能更好实现农民的土地财产权益，提高宅基地的利用效率，促进城乡居住和产业的融合。”王小映说。