曹丽娟/图
■本报记者 孙蔚
　　开年伊始，一股强冷空气在楼市弥漫。1月21日，上海推出楼市调控10条内容，力度升级震惊市场；1月23日，深圳住建局发布8条措施，楼市调控再升级；1月27日，杭州从住房限购、住房限售、税收调节和无房家庭认定标准及高层次人才优先购房政策等方面进一步加强调控；北京住建委也于近日公布了40家开发商因无证售房等违法违规行为被查的消息。业内人士表示，上海、深圳、杭州等地楼市的火爆最终引来调控加码是意料之中，但政策出台的速度之快，却又在意料之外。
政策封堵投机漏洞
　　“从政策角度而言，一直以来上海的调控政策最为严格，但仍有部分购房者以‘假离婚’等投机行为获取购房资格，钻政策的漏洞。”中原地产首席分析师张大伟对记者直言。
　　此次上海8部门联合印发《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》，涉及土地、限购、信贷、税费等10条主要内容。其中，为打击“假离婚”增加购房资格的现象，规定“夫妻离异的，任何一方自夫妻离异之日起3年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算”。
　　据张大伟介绍，实际上，在2020年下半年以来，深圳、成都等多个城市已明确离婚年限，堵上“假离婚”获取购房资格的漏洞。不同的是，部分城市规定年限为2年，而上海升级为3年，整个时间周期相对较长，从这一角度来看政策也相对更为严格。
　　围堵“假结婚”，深圳也在出手打补丁。按此前深圳的政策，如果以家庭名义在深圳购买商品房，只要求一人有购房名额，且可登记在无购房资格方名下。因此，不少炒房者借助这一漏洞，与有购房资格者通过“假结婚”的方式，进而获取房产登记资格。而根据1月23日发布的新文件精神，居民家庭购买的商品住房，只能登记在具有购房资格的家庭成员名下。
　　楼市调控政策对需求端同样做出抑制。上海规定要严格执行差别化住房信贷政策，实施好房地产贷款集中度管理，加强个人住房贷款审慎管理，对购房人首付资金来源、债务收入比加大核查力度，严防信用贷、消费贷、经营贷等资金违规流入房地产市场。
　　深圳要求，严格核查购房人的社保、个税清单、收入证明、征信报告、购房款来源及一年以上的银行流水单等。对偿债收入比例不符合要求的购房人，房地产开发企业应当合理评估风险，采取劝退等处理方式。
　　杭州则进一步加强住房限购，明确要求落户不到5年限购1套，赠予他人满3年才能买房，被赠予纳入限购范围。楼盘中签率小于或等于10%，自取得不动产证之日起限售5年。认定为热点楼盘且无房户优先购买的商品住房，自取得不动产证之日起限售5年。
　　易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，事实上，对购房人首付资金来源核查是对购房需求很大的抑制，但具体力度还要看执行层面。上海的政策中首次提到了“房贷集中度”的概念，后续银行在贷款方面势必需要更为保守，部分热度较高的楼盘，在贷款方面或将面临收紧的可能。
加强整顿楼市乱象
　　整顿房地产市场乱象也是房地产调控的举措之一。近日，北京市住建委官方微信公众号披露了40家开发商因无证售房等违法违规行为被查的消息，其中北京泰禾锦绣置业有限公司在未取得商品房预售许可的情况下销售泰禾丽景家园，被按高限处以1286万元的罚款。
　　北京市住建委还针对珠江地产旗下北京顺开房地产开发有限公司开发的珠江·中国阙项目（铂悦湾佳苑）拒绝购房人使用公积金贷款，旭辉集团旗下北京德顺富兴投资有限公司开发的旭辉·一合相项目（景汇家园）不执行限购政策，绿城中国旗下的北京致平房地产开发有限公司开发的绿城·奥海明月项目销控表与实际不符，北京中铁诺德房地产开发有限公司开发的中铁·诺德春风和院项目（诺德和苑）销售信息公示不全等18家存在违规问题的开发企业下达责令改正通知书，并采取限制网签、约谈告诫、信用监管等多种手段进行惩戒。
　　北京市住建委相关负责人表示，将持续加大对房地产市场的监管力度，做到新开盘项目必查、有群众投诉必查、存在违规问题必查，重点查处违法违规售房、销售信息公示不全、违反住房限购政策、违反预售资金监管规定、购房合同补充协议中附加不平等条款等突出问题。
　　无独有偶，开年以来海南整治房地产市场乱象的力度也在加大。近日，海口市住建局、市发改委、市场监管局、综合行政执法局联合召开紧急会议，共同研究查处海口长弘·御府和海口118项目C地块两项目违法违规销售行为。其中，对海南世知印刷工业有限公司开发建设的长弘·御府项目存在的涉嫌价外加价、虚假宣传、违法改建加建等违法违规行为，海口市住建局立即暂停长弘·御府项目在售的1号楼、3号楼及地下室的网签；针对罗牛山·璞域·玖悦府项目存在的涉嫌无证销售、价外加价等违法违规行为，海口市发改委暂停受理该项目开发公司名下在该市的所有新建商品房价格备案，海口市住建局暂停受理该项目预售许可。
调控具有警示作用
　　接受记者采访的业内人士一致认为，本轮上海、深圳、杭州调控政策紧急出台，充分体现了稳定房价、稳定预期的导向。上述三地楼市在2020年一年的时间里，经历了从转暖到火爆的过程，市场的过热最终引来了调控升级。
　　根据国家统计局1月15日发布的《2020年12月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况》，深圳二手住宅销售价格指数同比涨幅高达14.1%，而这一涨幅位列70个城市之首。
　　根据克而瑞研究中心提供的数据，2020年上海新建商品住宅成交面积升至918万平方米，同比增长23%，创2017年以来新高。同样，2020年也是上海的二手房市场的一个成交大年，成交面积2486万平方米，创2017年以来新高，成交金额更是创下历史新高，达10091亿元。
　　易居企业集团CEO丁祖昱认为，此次上海楼市调控政策的出台还是非常到位且有针对性的，对房地产市场出现的问题及时响应，可以说，上海打响了2021年房地产市场调控第一枪，对于接下来各大城市的表现具有很强的警示作用和引导意义。丁祖昱表示，政策的实施效果仍有待于进一步观察，但短期内势必会对市场部分成交产生比较大的影响。在楼市“虚火”上浇一些冷水，让市场冷静一下，也将更有利于房地产市场未来的稳定和发展。
　　实际上，一线城市的房地产市场一直以来都是社会的关注点。自2016年9月30日调控拉开大幕至今，中央多次强调要坚持“房住不炒”定位，本轮调控不仅持续时间长、参与城市多、出台各项措施密集。在上海、深圳、杭州接连加码为火热楼市出手之后，或许将给其他热点楼市的调控提供参考风向标。